Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa moni niin määrällinen kuin laadullinen tekijä. Kokenut metsäsijoittaja ymmärtää näiden vaikutuksen metsän taloudelliseen tuottoon. Tämä ymmärrys auttaa myös myynti-ilmoitusten tulkinnassa sekä oleellisten maastohavaintojen ja -arvioiden tekemisessä. Nämä ovat avainasemassa tehtäessä tietoon perustuvia sijoituspäätöksiä.
Kohdekohtaiset tekijät, jotka vaikuttavat metsätilan hintaan
Puuston määrä ja laatu
Metsätilan arvoon merkittävästi vaikuttava tekijä on metsätilan ainespuun määrä, joka taas jakautuu erihintaisiin puutavaralajeihin. Esimerkiksi arvokkaan tukkipuun määrällä on suurempi vaikutus metsätilan arvoon verrattuna huokeampihintaiseen kuitupuun määrään, koska siitä maksetaan yli kaksi kertaa niin paljon kuin pieniläpimittaisemmasta tai huonolaatuisemmasta kuitupuusta.
Näin ollen puuston määrän ohella huomiota kannattaa kiinnittää myös sen laatuun. Kasvavissa (kasvatus-) metsissä oleellista on arvioida päätehakkuun tukkipuiden osuutta hyvien tukkiaihioiden perusteella. Uudistuskypsissä metsissä tukkiosuuden arvion hyvyys tulee yleensä nopeasti vastaan, kun puut kannattaa pääsääntöisesti laittaa melko pian pinoon. Laadun arvioinnissa otetaan huomioon puuston lenkous, mutkaisuus, runkojen suoruus ja fyysiset vauriot (oksaisuus). Huomioitavaa on, että eri yhtiöiden (myös eri kuljettajien samassa yhtiössä) hakkaamina tukkipuun osuuksissa on eroja, jotka korostuvat keskimääräistä huonolaatuisemmissa metsiköissä.
Metsämaan pinta-ala
Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa ennen kaikkea sen puuntuotantokapasiteetti, jonka yhtenä tekijänä on metsämaan pinta-ala. Mitä suurempi on metsämaan pinta-ala, sitä arvokkaampi metsäkiinteistö on. Suurten kokonaisuuksien hintaa nostaa myös puukauppojen- ja hoitotöiden skaalaedut, metsästykseen liittyvät arvot ja tuulivoimaan liittyvä potentiaali. Markkinalähtöisesti ajateltuna suuria kohteita on vähemmän tarjolla kuin pieniä suhteessa kysyntään. Jouto- ja kitumaiden pinta-alalla ei ole puuntuotannollista merkitystä hinnanmuodostuksen kannalta.
Alla on metsätalousmaan määritelmät:
- Metsämaalla puuston keskikasvu on yli 1 m3/ha.
- Kitumaalla puuston keskikasvu on alle 1 m3/ha, mutta vähintään 0,1 m3/ha vuodessa.
- Joutomaan puuntuotoskyky on alle 0,1 m3/ha vuodessa.
- Muuhun metsätalousmaahan luetaan metsäautotiet, metsätalouden pysyvät varasto- ja tonttialueet ja muut vastaavat alueet.
Maapohjan rehevyys
Maapohjan rehevyys vaikuttaa merkittävästi puun kasvuun ja näin metsätilan arvoon. Kivennäismaita pidetään arvokkaampina kuin turvemaita, koska kivennäismailla on keskimäärin parempi puun laatu ja kasvu, puunkorjuu voidaan tehdä yleensä sulanmaan aikaan eikä vesi- ja ravinnetalouteen tarvitse kiinnittää niin suurta huomiota (lukuun ottamatta boorinpuutosta). Rehevyyden mittarina käytetään kasvupaikkatyyppejä.
Metsänhoidollinen tila
Hyvin hoidetuista metsätiloista maksetaan enemmän, sillä metsänhoidollinen tila vaikuttaa puuston kasvuun ja laatuun ja sitä kautta tulevaisuuden tuottoihin. Metsätilan hoidollinen ”korjausvelka” laskee metsätilan arvoa, koska ostaja joutuu sitomaan pääomia metsänhoitotoimenpiteisiin. Hoidetuilla tiloilla hoito- ja hakkuutyöt on tehty ajallaan. Tästä seuraa tasapainoinen puulajivalikoima, tuotantopuuston vapaa kasvutila (ei latvusten piiskaantumista) elävän latvuksen osan riittävyys (parempi kasvu ja reagointi harvennukseen), suhteellisen tasainen tilajärjestys ja vesi- ja ravinnetalouden tasapaino. Aina kun metsästä poistetaan runkoja taimikonhoidosta lähtien, yritetään metsän laatua parantaa.
Korjuuolosuhteet
Hyvät tieyhteydet ja kantavuudeltaan kesäkorjuukelpoiset maapohjat lisäävät metsätilan arvoa. Hyviin korjuuolosuhteisiin voidaan laskea lisäksi lyhyet metsäkuljetusmatkat, kelirikon kestävä tiestö ja koneellisen puunkorjuun mahdollistavat pinnanmuodot (ei liian jyrkkiä rinteitä). Tämän kaltaisilla kohteilla puusta maksetaan keskimääräistä parempaa hintaa. Puunostajien kiinnostusta lisäävät myös suuret, selkeät kuviot ja edullinen kiinteistön muoto.
Kehitysluokkajakauma
Kasvatusmetsissä puun arvo kasvaa merkittävästi, kun puusto kehittyy kuitupuun kokoluokasta tukkipuun mittoihin. Lisäksi huomattava arvonlisäys tapahtuu, kun puu saavuttaa koon, jossa siitä voidaan katkoa kaksi tukkia. Arvonkasvun lisäksi kehitysluokkajakaumalla on vaikutusta metsätilan lähitulevaisuuden kassavirtojen suuntaan – taimikkovaltaisilla kohteilla voi olla lyhyellä tähtäimellä menoja enemmän kuin tuloja ja varttuneempia kehitysluokkia sisältävällä kiinteistöillä toisin päin.
Kohteen ulkopuoliset hintaan vaikuttavat tekijät
Puunhinta
Puusta maksettava hinta vaikuttaa merkittävästi metsätilojen arvoon. Tämä johtuu siitä, että metsätilan taloudellinen arvo perustuu suurelta osin sen tuottamien puutavaralajien markkina-arvoon. Osa puustosta kannattaa realisoida heti riippuen kehitysluokkajakaumasta, ja osa on realisoitavissa vasta tulevaisuudessa. Puustosta hakataan kuitenkin valtakunnan tasolla vain noin kolme prosenttia vuosittain.
Korkotaso
Monet sijoittajat lainarahalla kiinteistöihin. Kun lainan korkokulut kohoavat, velalla rahoitettujen sijoitusten tuotto heikkenee. Mikäli nimellistuotto painuu alle korkokustannuksen heikentää se jo omanpääoman tuottoa ja ”vipu” heilahtaa väärään suuntaan. Jottei näin kävisi, ostajat nostavat tuottovaadettaan. Tuottovaateen nousu vähentää ostajien maksukykyä ja -halua ja näin ollen laskee metsäkiinteistöjen hintatasoa markkinoilla.
Vaihtoehtoiset sijoitustuotteet
Sijoittajat pyrkivät aina maksimoimaan sijoitustensa tuotot ottaen huomioon niihin liittyvät riskit. Jos he havaitsevat, että esimerkiksi asunto- tai korkosijoitukset tarjoavat paremman tuotto-riski-suhteen kuin metsäsijoitukset, heidän pääomansa virtaavat todennäköisemmin näihin vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Tämän seurauksena metsätilojen kysyntä saattaa laskea, mikä alentaa metsien markkina-arvoa.
Toisaalta, jos sijoittajat näkevät metsän houkuttelevampana sijoituksena verrattuna muihin sijoitustuotteisiin, lisääntyy metsätilojen kysyntä, mikä johtaa niiden hintatason nousuun markkinoilla. Pääoman liikkeet heijastuvat metsäkiinteistömarkkinoille selvimmin erilaisten rahastojen merkintöjen kautta.
Myyntitapa
Metsän myyntihetken arvoon vaikuttaa olennaisesti ilmoituksen myynnin näkyvyys. Yleisesti ottaen julkisen myyntiprosessin kautta ilmoitus tavoittaa eniten potentiaalisia ostajia verrattuna muihin myyntitapoihin. Mitä laajemman maksukykyisen ja -halukkaan yleisön myynti-ilmoitus tavoittaa, sitä todennäköisemmin metsätilasta voidaan saada korkeampi myyntihinta. Tämä pätee eritoten suurempien metsätilojen kohdalla, missä hintaero voi kasvaa merkittävästi. Myös välittäjän ammattitaidolla on lopputuloksen kannalta merkitystä.
Muu taloudellinen arvo
Metsäkiinteistöllä voi olla muita kuin puuntuotollisia taloudellisia arvoja, jotka vaikuttavat metsätilan arvoon.
Muita taloudellisia arvoja voi olla esimerkiksi:
- Maanvuokrasopimukset
- Rantarakennuspaikat
- Muut rakennusoikeudet
- Maa-ainekset
- Ympäristötukisopimukset
- Osuudet yhteisiin, kuten yhteismetsiin, maannostopaikkoihin ja venevalkamiin.
Muu ei-taloudellinen arvo
Metsätilaa ei osteta aina taloudellisin perustein, jolloin arvoon vaikuttavat myös muut kuin taloudelliset arvot. Ei-taloudellisia arvoja ei oteta huomioon virallisissa arvonmäärityksissä, mutta ne voivat vaikuttaa yksittäisen tilan toteutuneeseen kauppahintaan merkittävästi. Yleensä myös rajanaapuritilasta ollaan valmiita maksamaan enemmän osin taloudellisinkin perustein.
Muita kuin taloudellisia arvoja ovat esimerkiksi:
- Tunnearvo metsätilaa kohtaan (aiempi omistus tai sidos kohteeseen)
- Maisema- ja virkistysarvot
- Metsästys
- Luonnon monimuotoisuus
- Hiilensidonta
- Muut harrastukset