Usein ajatellaan, että metsäsijoittaja saa tuottonsa puun kasvattamisesta ja myymisestä, mutta viime vuosikymmenien aikana metsätilojen arvonnousu on näytellyt suhteellisen suurta (yli puolet kokonaistuotosta) roolia metsäsijoittamisen kokonaiskannattavuudessa. Metsäsijoittaja pystyy hyötymään tilan myynnillä arvonnoususta toisin kuin ylisukupolvisesti ajattelevat perhemetsänomistajat.
Metsäkiinteistöjen hintataso noussut
Metsäkiinteistöjen hintataso on noussut suhteellisen tasaisesti 2000-luvulla (Kuva 1). Metsän indeksoitu (alueellisista painopisteen muutoksista puhdistettu) hehtaarihinta on laskenut vain kerran – vuoden 2008 finanssikriisin aikana, jolloin tukkipuun hinta likimain puolittui edellisestä vuodesta. Tarkemmin metsäkiinteistöjen hintatasoa kuvaava Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi (saatavilla vuodesta 2017) on noussut viimeisten seitsemän vuoden aikana yli 50 % taipuen lievään laskuun vuoden -23 elokuussa korkotason kuukausia jatkuneen nousun seurauksena.
Kuva 1. Metsän hintakehitys 2000-luvulla keskihehtaarihinnoilla ja Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä kuvattuna.
Valtakunnalliset metsämaan keskihehtaarihinnat ovat nousseet 2000-luvulla 1 650 eurosta 4 100 euroon (Kaavio 2). Näissä esitetyissä luvuissa on otettu huomioon tilastollinen kitumaakorjaus, mitä ei ole lähtöaineistona käytetyssä Maanmittauslaitoksen hintatilastossa huomioitu (siinä siis kitu- ja joutomaat mukana). Tässä yleisesti käytössä olevassa tarkastelussa koko maan metsäkiinteistöjen kauppasumma on jaettu metsämaan yhteishehtaareilla, mikä altistaa seurannan kauppojen alueellisen painopisteen muutoksille (etelä-suomalainen metsähehtaari reilun kolme kertaa kalliimpi kuin Lapin).
Kaavio 2. Keskihehtaarihinnan kehitys vuosina 2000–2023 nimellisenä ja reaalisena.
Metsämaan hintakehitys on kuvattu kaaviossa kahdella eri tavalla laskettuna: nimellisenä ja reaalisena. Nimellinen hinta kertoo summan, joka metsähehtaarista on maksettu eri ajanhetkillä. Metsämaan reaalinen arvo puolestaan kertoo keskihehtaarihinnan kehityksen, kun siitä on poistettu inflaation vaikutus. Metsät ovat tarjonneet vankan suojan inflaatiota vastaan, mikä johtuu osittain puutuotteiden jatkuvasta vahvasta kysynnästä sekä metsämaan rajallisesta tarjonnasta.
Hehtaarihinnan kehitys sisältää myös puuston kehityksen
Arvon nousua tarkastellessa on tärkeää ottaa huomioon myös puuston määrän kehitys. Yhdeksännessä valtakunnan metsien inventoinnissa (1996–2003) ainespuuston tilavuus oli 100 kuutiometriä hehtaarilla. Viimeisimmässä, kolmannessatoista valtakunnan metsien inventoinnissa (2019–2023), tilavuus oli 122 kuutiometriä hehtaaria kohden (Luke 2023). Lähes samassa suhteessa voi olettaa myös myytyjen metsäkiinteistöjen puustoisuuden lisääntyneen.
Meillä on Suomessa sanonta: ”kuin maansa myynyt”. Tämä liittyy sikälikin aiheeseen, että aiemmin myyntiin tulleiden metsäkiinteistöjen voidaan olettaa olleen paitsi vähempipuustoisia myös heikommalla hoidolla olleita. Metsistä luovuttiin vasta, kun mikään muu ei auttanut ja puut oli jo myyty. Nykyään tila kannattaa myydä mieluummin puustoisena kuin hakattuna verotuksen vuoksi.