Metsän sijoitustuoton määrittävät monet eri tekijät, joita käsittelemme tässä osiossa. On tärkeää, että metsäsijoittaja ymmärtää nämä tekijät kattavasti, jotta hän voi huomioida ne tehokkaasti sijoituspäätöksiä tehdessään.
Hankintahinta
Metsätilan hankintahinta on keskeisin yksittäinen tekijä, joka vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Kun harkitset metsätilan ostoa, on ehdottoman tärkeää, että tarjous perustuu luotettavaan faktatietoon. Sanonta ”maltti on valttia” pätee myös metsäsijoittamisessa – koskaan ei kannata tehdä tarjousta, jota ei pysty itselleen perustelemaan. On olennaista, että tekemäsi tarjous metsätilasta vastaa omaa tuottovaadettasi ja että se pohjautuu kiinteistön todennettuihin tietoihin. Tuottovaateella tarkoitetaan vähimmäistuoton määrää, jonka sijoittaja haluaa sijoitukseltaan saada.
Markkinahinnan kehitys
Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Markkinahinnan kehitykseen vaikuttaa olennaisesti metsätilojen kysynnän ja tarjonnan tasapaino, puun hinta sekä markkinoiden tuottovaade metsäsijoituksille. Metsätilojen kysyntään vaikuttaa yleinen taloustilanne korkotaso huomioiden ja ulkopuolisen rahoituksen saatavuus ja sen kustannus. Tarjontaan vaikuttavat metsäkiinteistömarkkinan hintatason kehitys, metsänmyyjien aktiivisuus sekä yleinen taloustilanne.
Tuottovaateen vaikutus markkinahinnan kehitykseen voidaan selittää yksinkertaistettuna seuraavasti: kun markkinoiden tuottovaade laskee, nousee metsien markkina-arvo, kun taas tuottovaade nousee, metsän markkina-arvo laskee. Markkinoiden tuottovaade on ollut valtakunnallisesti tarkasteltuna viime vuosina noin 4–5 prosentin luokkaa. Tämä tarkoittaa sitä, että keskimäärin metsäsijoittajat ovat saaneet 4–5 % reaalituoton metsäsijoituksilleen.
Rahoituskulut
Metsäkiinteistöt sitovat paljon pääomaa, joten ostoa varten tarvitaan usein ulkopuolista rahoitusta. Velkarahalla tehtyjen metsäsijoitusten kannattavuuteen vaikuttaa rahan hinta eli korko. Kun korkotaso nousee, metsätilojen kysyntä laskee, ja kun korkotaso laskee metsätilojen kysyntä kasvaa.
Puun kasvu
Metsätalouden tulot perustuvat pitkälti puun kasvatukseen, mihin eniten vaikuttava tekijä on puuston kasvunopeus metsätilalla. Puuston kasvuun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten lämpösumma, maapohjan rehevyys sekä metsänhoito. Puuston absoluuttisen kasvun lisäksi tuottoon vaikuttaa olennaisesti arvokasvu. Arvokasvulla tarkoitetaan sitä, kun puu kasvaa kuitupuusta tukkipuun mittoihin. Arvokasvua tapahtuu etenkin kasvatusmetsissä (02 ja 03 kehitysluokissa). Arvokasvu on voimakasta etenkin silloin kun puusta voidaan katkoa yksi tukki enemmän kasvun seurauksena.
Puun hinta
Puun hinta on tärkeä tekijä metsän tuoton kannalta. Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhde määrittää puun hinnan. Viime aikoina puun hinta on vaihdellut merkittävästi. Hinnan vaihteluun ovat vaikuttaneet esimerkiksi koronakriisistä sekä yleisen taloustilanteen heikentymisestä seurannut kysynnän patoutuma, energian hinnan nousu sekä Venäjälle hyökkäyssodan seurauksena julistetut tuontirajoitteet. Nämä tekijät ovat lisänneet suomalaisen puun kysyntää, mikä on johtanut Suomessa puun hintojen nousuun.
Kaavio 1. Puun hinnan kehitys 6/2019–4/2024 (Luke 2024)
Puukauppa
Metsäsijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa merkittävästi puun hintaan puukaupoissa. Alla on lyhyt yksinkertaistettu lista onnistuneisiin puukauppoihin:
- Puukaupan ajoittaminen oikein suhteessa hintavaihteluihin sekä metsien kasvuun.
- Kohtuullisen suuruisten leimikoiden myynti, joista on tehty selkeä ja oikeaoppinen leimausseloste.
- Puukaupan kilpailuttaminen useiden toimijoiden kesken.
- Saatujen tarjousten huolellinen vertailu oikeaoppisesti.
- Hakkuutyön valvonnan toteuttaminen.
- Mittausasiakirjojen huolellinen tarkastus.
Metsätalouden kiinteät ja muuttuvat kustannukset
Metsätalouden pyörittämisestä syntyy kustannuksia. Viime aikoina työvoimakustannusten, polttoaineen hinnan ja yleinen hintojen nousu on nostanut metsätalouden kokonaiskustannuksia.
Kiinteät kustannukset metsätaloudessa ovat menoja, jotka pysyvät muuttumattomina riippumatta hakkuumääristä tai metsänhoitotoimenpiteiden laajuudesta. Kiinteitä kustannuksia metsätaloudessa ovat esimerkiksi metsäveroilmoituksen tekemisen ulkoistaminen, tiemaksut sekä metsän yleisen tilan tarkastamisesta johtuneet matkakustannukset. Kiinteitä kustannuksia syntyy myös tiestön ja ojituksien ja muiden investointien poistoista, rahoituskuluista sekä mahdollisista vakuutusmaksuista. Metsätalouden muuttuvia kustannuksia syntyy taas metsänhoito- ja metsänviljelytoimenpiteistä. Muuttuvien kustannuksien suuruuteen vaikuttaa olennaisesti markkinoiden tarjonnan määrä, sillä niissä voi olla suuriakin alueellisia eroja johtuen kilpailun niukkuudesta.
Metsätalouden tuet
Valtio myöntää rahallista tukea puuntuotannon tukemiseen. Tukea on mahdollista saada esimerkiksi erilaisiin metsänhoitotöihin, metsäteiden perusparannuksiin ja luonnonhoitoon. Metsätalouden tukien osuus laskennallisesta metsän liiketuloksesta vaihtelee noin 1,1–6,3 % välillä. Monelta metsänomistajalta jää hakematta tukija, joihin he olisivat oikeutettuja. Kun tukia ei haeta, vaikuttaa tämä suoraan alentavasti metsätalouden kannattavuuteen.
Lähteet