Nykypäivänä on mahdollista sijoittaa lukemattomiin eri sijoitustuotteisiin, joten monet miettivätkin vastausta kysymykseen ”Minkälainen metsä on sijoituksena verrattuna muihin omaisuusluokkiin”. Metsäsijoituskoulun toisessa osassa verrataan suoraa metsäsijoitusta muihin tunnetuimpiin sijoitusluokkiin.
Metsäkiinteistö on reaaliomaisuutta
Metsäomaisuus on reaaliomaisuutta, aivan kuten esimerkiksi asunnotkin. Kun sijoitat metsäkiinteistöön, omistat fyysisesti kiinteistön maapohjan sekä puuston. Reaaliomaisuussijoitukset eroavat merkittävästi arvopaperisijoituksista, kuten osakkeista ja joukkovelkakirjalainoista, joissa omistus perustuu sopimuksiin, jotka ovat dokumentoitu sähköiseen muotoon.
Metsäsijoituksen tuotto on tasaista
Metsäsijoitusten sijoitushorisontti on yleensä pitkä (väh. 10 vuotta), sillä puun kasvu vaatii aikaa. Toisin sanoen, metsäsijoituksilta ei voida odottaa nopeita voittoja, ellei kohdetta ole ostettu erityisen halvalla (voitto syntyisi isolla puukaupalla tai koko tilan myynnillä nopeasti eteenpäin).
Metsän vuotuinen kasvu (n. 4 – 6 % p.a) on tasaista, eikä metsäkiinteistö-markkinoillakaan nähdä osakkeisiin verrattavia kymmenien prosenttien hintatason muutoksia.
Metsäsijoitus on aktiivinen sijoitus
Talousmetsä vaatii säännöllistä hoitoa. Sijoittajan on huolehdittava siitä, että metsässä suoritetaan tarvittavat hoito- ja hakkuutoimenpiteet oikeaan aikaan. Tämän lisäksi sijoittajan tai hänen valtuuttamansa henkilön on myös käytävä maastossa tarkastelemassa metsän yleistä tilaa määräajoin, esimerkiksi mahdollisten tuhojen vuoksi. Metsäsijoittajan on tärkeää ymmärtää, että metsäomaisuuden yleistä kehitystä ei voi seurata samalla tavalla (luotettavasti) kuin esimerkiksi osakkeiden arvoa puhelimen näytöltä. Moni metsänomistaja ei tiedostakaan edellä mainitusta syystä metsäomaisuutensa oikeaa arvoa. Arvoa usein aliarvioidaan, ja oma arvio voi erota todellisuudesta useita kymmeniä prosentteja.
Aktiivinen omistaminen mahdollistaa oman työn muuttumisen arvonnousuksi, esimerkiksi tekemällä itse metsänhoitotoimenpiteitä. Tätä voi verrata esimerkiksi siihen, kun asuntosijoittaja tekee itse remontin sijoitusasuntoonsa.
Metsäsijoittamiseen käytettävä aika riippuu omaisuuden määrästä, aivan kuten asuntosijoittamisessakin. Mitä enemmän omistat asuntoja tai metsää, sitä enemmän aikaa tulee varata niiden hoitoon. Omaisuuden hoito on mahdollista ulkoistaa esimerkiksi liittämällä metsä yhteismetsään tai sopimalla palvelusopimus metsäpalveluita tuottavan yrityksen kanssa.
Metsäomaisuuden likvidisyys
Metsätilan likviditeetti on selvästi hitaampaa kuin arvopapereilla, mutta yleisesti ottaen se on likvidimpää kuin usein luullaan. Metsätilan myytävyyteen vaikuttavat yleisen markkinatilanteen lisäksi tekijät kuten metsätilan sijainti, metsätilan koko, metsätiestön läheisyys ja metsänhoidollinen tila. Hyvin hoidetut ja hyvällä sijainnilla olevat metsätilat menevät yleensä kaupaksi nopeasti. Myyntipäätöksestä siihen, että rahat ovat tilillä, kuluu yleisesti 45-90 päivää riippuen myyntiprosessin tehokkuudesta ja usein ostajatahon aikatauluista
Metsätilojen likviditeetti vaihtelee vähemmän verrattuna asuntojen likviditeettiin. Asuntomarkkinoilla hyvät kohteet voivat vaihtaa omistajaa erittäin nopeasti, jopa viikossa, kun taas huonompia kohteita voi olla vaikea myydä ja myyntiprosessi voi kestää lähes vuoden. Kysynnän lisäksi myyntiaikoihin vaikuttaa kaikessa kaupassa oikea hinnoittelu. ”Pitkäksi” hinnoitellut kohteet eivät myöskään metsäkiinteistömarkkinoilla vaihda omistajaa keskiarvojen tahtiin.
Metsäsijoittamisen riskisyys
Metsästä saatavia tuotteita käytetään jatkuvasti sekä suotuisina että vaikeina aikoina, joten metsäsijoitusten tuotto ei ole yhtä suhdanneherkkää verrattuna asuntoihin ja arvopapereihin.
Metsäsijoittamista pidetään suhteellisen matalan riskin sijoituksena, ja riskitasoa on usein verrattu joukkovelkakirjalainoihin tai asuntosijoituksiin. Suurimmat riskit metsäsijoittajalle liittyvät puun hintaan (puunmyynnin ajoitus), metsätuhoihin ja liian kalliin metsätilan ostamiseen. Metsätuhot ovat olleet Suomessa suhteellisen harvinaisia, mutta niiden sattuessa voivat taloudelliset menetykset olla merkittäviä. Tuhoriskiä vastaan voidaan suojautua hankkimalla metsävakuutus. Toinen suuri riski on ostaa metsätila liian kalliilla hinnalla, mikä voi johtua puumäärän tai tukkiosuuden yliarvioinnista. Tämä riski realisoituu heti ensimmäisessä puukaupassa. Metsäsijoitukset ovat tuottaneet sijoittajilleen viimeisen kymmenen vuoden aikana positiivisen reaalituoton joka vuosi, jopa taloudellisesti vaikeina aikoina.