Tässä Metsäsijoituskoulumme jaksossa jatkamme metsän arvonmääritysmenetelmiin syventymistä tutustumalla kauppa-arvomenetelmään. Metsäkiinteistömarkkinoilla kauppa-arvoperustainen menetelmä on lisännyt läpinäkyvyyttä ja tuonut metsän arvonmäärityksen samalle viivalle muiden omaisuusluokkien kanssa.
Kauppa-arvomenetelmä
Kauppa-arvomenetelmä (myös markkinalähestymistapa) voi olla monelle terminä vieras, vaikka se on yksi yleisimmistä ja luonnollisimmista arvonmääritystavoista. Kauppa-arvomenetelmällä tarkoitetaan arvon määrittämistä vertaamalla kohdetta samankaltaisiin, hiljattain toteutuneisiin kauppoihin eli siihen, mitä markkinoilla on tietynlaisista metsätiloista todellisuudessa maksettu. Vertailu ei perustu pelkkään hintaan, vaan kohteita tarkastellaan kokonaisuutena ja huomioon otetaan myös sellaiset ominaisuudet, kuten puuston määrä, sijainti ja muut erityispiirteet, jotka selittävät hintaeroja. Tätä periaatetta käytetään arjessa jatkuvasti esimerkiksi käytettyjen autojen, nettikirpputorien tuotteiden ja asuntojen hinnoittelussa. Kauppa-arvomenetelmän vahvuus on sen markkinalähtöisyydessä: arvo perustuu toteutuneisiin kauppoihin ja todellisiin markkinahavaintoihin eikä teoreettisiin oletuksiin.
Kauppa-arvomenetelmää on hyödynnetty metsäkiinteistöjen arvonmäärityksessä Suomessa jo 2000-luvun alkuvaiheista lähtien, mutta pitkään sen käyttö on ollut luonteeltaan rajattua ja yleispiirteistä. Metsätilojen arvoa on usein tarkasteltu suuntaa antavien tunnuslukujen avulla, kuten maakunnittaisiin keskimääräisiin hehtaarihintoihin tai kuutiohintoihin perustuen. Näitä keskiarvoja hyödynnetään edelleen muun muassa verotuksessa, jossa verottaja käyttää alueellisia keskimääräisiä hehtaarihintoja antamaan yleiskuvan metsäomaisuuden arvosta. Vaikka tällaiset luvut tarjoavat karkean viitekehyksen, ne eivät huomioi riittävällä tarkkuudella metsäkiinteistöjen välisiä ominaisuuseroja, kuten puuston määrää ja laatua, kehitysluokkajakaumaa tai kasvupaikkojen rehevyyttä.
Kauppa-arvoperustaisten arvonmääritysmenetelmien yleistyminen on lisännyt metsäkiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä ja vertailtavuutta sekä tuonut metsien arvonmäärityksen lähemmäs muita omaisuusluokkia, joissa markkina-arvo on jo pitkään perustunut toteutuneisiin kauppoihin ja systemaattiseen markkinaseurantaan.
Markkinahintamenetelmää rakentamassa
Suomen Sijoitusmetsissä alettiin rakentamaan kauppa-arvopohjaista markkinahintamenetelmää metsäkiinteistöille perustamisesta, eli vuodesta 2013, lähtien. Markkinahintamenetelmän soveltaminen metsäkiinteistöjen arvonmääritykseen vaatii pitkäjänteistä markkinaseurantaa, vahvaa ammattitaitoa sekä ymmärrystä metsäkiinteistöjen arvoon vaikuttavista tekijöistä. Metsäkiinteistöjä arvioitaessa ei tarkastella pelkästään numeroita, vaan toimitaan luonnon kanssa, mikä edellyttää käytännön metsätalouden tuntemusta, ymmärrystä puuston rakenteesta, kasvusta ja arvioinnista sekä näiden tekijöiden taloudellisista vaikutuksista.
Kahta samanlaista metsätilaa ei ole käytännössä olemassa ja eikä samasta tilasta kahta samanlaista puustoarviotakaan. Tällöin arvonmäärityksessä on pakko keskiarvoistaa lähtötietoja, eikä arvonmääritysmalli voi olla toisaalta liian herkkä yksittäisille arvoille. Jotta toteutuneista kaupoista voidaan tehdä luotettavia johtopäätöksiä markkina-arvosta, on kyettävä erottamaan toisistaan metsätaloudellisesti olennaiset tekijät ja satunnaiset tai arvonmuodostusta vääristävät erityispiirteet. Tästä syystä markkinahintamenetelmän sovellus metsäkiinteistöjen osalta perustuu huolellisesti rajattuun ja laadullisesti yhtenäiseen markkina-aineistoon.
Kattava ja ajantasainen markkinaseuranta markkinahintojen ennustamisen taustalla
Suomen Sijoitusmetsät on kerännyt vuodesta 2015 lähtien ominaisuus- ja hintatiedot kaikista julkisesti myyntiin tulleista yli 10 metsämaahehtaarin kiinteistökaupoista Suomessa. Näitä julkisen myynnin kauppoja on tilastoitu vuosittain markkinoiden aktiivisuudesta riippuen noin 1 700–2 100 kappaletta. Kauppahintojen analyyseissä käytetään kuitenkin ainoastaan edustavia metsäkiinteistökauppoja, joita on tehty vuosittain 1 100–1 400 kappaletta. Edustavilla metsäkiinteistökaupoilla tarkoitetaan kauppoja, joiden kauppahinnan oletetaan määräytyvän pääosin kohteen metsätaloudellisten arvojen perusteella. Aineistosta rajataan pois kaupat, joihin sisältyy merkittäviä muita arvoja, kuten käyttökelpoisia rakennuksia, yksityiskohtaista kaavoitusta, muita maankäyttömuotoja tai yhteismetsäosuuksia, eikä kauppa saa olla sukulaiskauppa. Lisäksi edustavan kaupan myyntiesitteen metsävaratietojen tulee olla luotettavia ja ajantasaisia, jotta kauppaa voidaan käyttää vertailukelpoisena markkina-arvon määrittämisessä.
Edustavuuden lisäksi tärkeää on myös verrokkikauppojen relevantti luokittelu, jotta markkina-arvo perustuisi mahdollisimman samankaltaisiin metsäkiinteistöihin. Samallakaan alueella erityyppiset metsäkiinteistöt eivät luotettavasti kuvaa toistensa markkinahintatasoa. Järkeviä luokittelutekijöitä metsäkiinteistöjen tapauksessa ovat muun muassa maapohjan turvemaavaltaisuus, kasvupaikkojen rehevyys sekä kehitysluokkajakauman varttuneisuus.
Edustavuuden ja relevantin luokittelun lisäksi kauppahintojen vertailtavuutta verrokkikauppojen ja kohdekiinteistöjen välillä voidaan lisätä käyttämällä vertailukelpoisia tunnuslukuja arvonmäärityksessä. Yleisesti käytetyt tunnusluvut arvojen vertailussa ovat hehtaarikohtainen ja kuutiometrikohtainen kauppahinta sekä kauppahinnan ja puuston arvon suhde.
Tätä laajaa aineistoa hyödyntämällä ja markkinahintamenetelmää soveltamalla voidaan laskea markkinahintaennuste (MHE). Markkinahintaennuste antaa luotettavan arvion metsäkiinteistöjen keskimääräisestä markkinahinnasta toteutuneisiin edustaviin kauppoihin perustuen.
Markkinahintaennuste käytännössä
Esimerkkinä markkinahintaennusteen soveltamisesta voidaan kuvitella tilanne, jossa metsätilalle halutaan määrittää markkina-arvo tehtyihin metsäkiinteistökauppoihin perustuen. Esimerkkitilamme sijaitsee Joensuussa, ja se on kivennäismaavaltainen, kasvupaikoiltaan rehevä sekä kehitysluokkajakaumaltaan nuorehko:
| Kiinteistö | Pinta-ala, ha | Ainespuuston tilavuuus, m³ | Puuston arvo, eur |
|---|---|---|---|
| Pekkala | 30 | 2500 | 58 900 |
Verrokkikauppa-aineistostamme löytyy alueelta viimeaikaisia kauppoja 11 kappaletta. Verrokkikauppojen pinta-alat vaihtelevat 10 hehtaarista 50 hehtaariin ja puumäärät 400 kuutiometristä 560 kuutiometriin. Maksetut hehtaarihinnat vaihtelevat valituilla verrokkikaupoilla 2 000 eurosta 6 500 euroon, kuutiometrikohtaiset kauppahinnat 34 eurosta 81 euroon ja kauppahinnan ja puuston arvon suhteet 1,30:sta 2,31:een.
Verrokkikaupoista voidaan laskea keskimääräiseksi kauppahinnaksi 55 euroa/kuutiometri, ja keskimäärin kauppahinnan ja puuston arvon suhde on ollut verrokkikaupoilla 1,50. Näistä tiedoista voidaan laskea markkinahintaennusteeksi kohdekiinteistöllemme 94 300 euroa. Markkinahintaennusteessa painotetaan eri tunnuslukuja kohdekiinteistön ominaisuuksista riippuen, jotta metsäkiinteistön markkina-arvoa voidaan kuvata sopivimmilla mahdollisilla tunnusluvuilla.
Miten selvitän oman metsätilan markkinahinnan?
Metsäomaisuuden markkina-arvon tietäminen on avainasemassa metsäkiinteistön myynnissä, perinnönjaossa ja sijoituspäätöksissä. Jata yhteydenottopyyntö ja Suomen Sijoitusmetsien ammattilaiset auttavat sinua selvittämään metsäsi oikean arvon.
