Metsätilan arvonmääritys
Arvonmäärityksen tavoitteena on muodostaa mahdollisimman realistinen ja puolueeton näkemys metsäomaisuuden arvosta, jotta metsätilaan liittyviä taloudellisia ja omistuksellisia päätöksiä voidaan tehdä luotettavasti. Arvolla tarkoitetaan metsäkiinteistön markkina-arvoa, joka määritellään kansainvälisten standardien mukaan seuraavasti: ”Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.”
Metsätilan arvoon vaikuttavista tekijöistä voit lukea lisää Sijoituskoulun jaksosta 6.
Mihin metsätilan arvonmääritystä käytetään?
Metsätilan arvonmääritystä tarvitaan monissa tilanteissa, joissa metsäomaisuuden todellinen arvo on tärkeää tietää päätöksenteon tai verotuksen pohjaksi, kuten esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
Omistajanvaihdokset
Yleisimpiä arvonmäärityksen tarpeita ovat tilanteet, joissa metsätila vaihtaa omistajaa. Näitä ovat esimerkiksi metsätilan myynti, sukupolvenvaihdokset sekä apportit. Arvonmääritys auttaa löytämään oikeudenmukaisen ja perustellun hinnan kaikille osapuolille ja tukee päätöksentekoa myös perheen sisäisissä järjestelyissä. Perunkirjoituksissa ja lahjoituksissa verotuksen pohjana toimii tavalla tai toisella metsälle määritelty arvo.
Taloudellinen suunnittelu ja vakuuskäyttö
Arvonmääritys on tarpeen myös silloin, kun metsää käytetään lainan panttina. Pankki tarvitsee tällöin luotettavan arvion vakuuden arvosta mahdollisessa realisointitilanteessa. Lisäksi arvonmääritys on edellytys metsänomistuksen kannattavuuden arviointiin, kun ei lasketa tuottoa pelkästään sijoitetulle pääomalle (hankintahinnalle).
Yleisimmät arvonmääritysmenetelmät lyhyesti
Summa-arvomenetelmä
Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan yhteen sen eri osien arvoista. Arvioinnissa huomioidaan maapohjan arvo, taimikoiden arvo sekä kasvatus- ja uudistuskypsien metsien puuston arvot. Lisäksi laskelmaan sisällytetään puuston odotusarvo ja mahdolliset erillisarvot. Lopuksi tehdään kokonaisarvon korjaus, jolla arvioija säätää lopputulosta metsätilan erityispiirteiden perusteella. Menetelmää voi kritisoida monestakin ongelmakohdasta, eikä vähiten sen subjektiivisuudesta. Summa-arvomenetelmällä saatu arvo ei ota kantaa sen paremmin tuottoon kuin markkinahintaankaan.
Tuottoarvomenetelmä
Tuottoarvomenetelmässä metsätilan arvo perustuu siihen, kuinka paljon nettotuloja metsä tuottaa tulevaisuudessa ja miten ne sijoittuvat ajallisesti. Menetelmässä arvioidaan tulevien hakkuutulojen (ja muiden maanomistukseen liittyvät tulojen) suuruus ja ajoittuminen. Sama tehdään menoille ja diskontataan valituilla korkokannoilla nykyhetkeen. Näin saadaan selville metsän nykyarvo tulevien tuottojen ja kulujen perusteella. Valittu diskonttokorko toimii samalla tuottovaateena ja tuotto-odotteena. Nämä ovat yleensä reaalisia, kun käytetään hakkuutulojen laskennassa nykyhetken keskiarvohintoja.
Kauppa-arvomenetelmä
Kauppa-arvomenetelmässä metsätilan arvo määritetään verrokkikauppoihin perustuen. Hyviä verrokkikauppoja kohdekiinteistölle ovat samalta alueella, viimeisen vuoden aikana tehdyt kaupat, joissa turvemaiden osuus, ravinteisuus ja kehitysluokkajakauma ovat riittävän samankaltaisia. Kun on löydetty sopivimmat kaupat, pitää vielä määritellä tunnusluku tai tunnusluvut, joiden avulla verrata kauppoja keskenään. Tämä vaatii datan lisäksi osaamista ja asiantuntijaa. Toki yksinkertaisimmillaan voidaan laskea verrokkikauppojen keskimääräinen hehtaarihinta ja ennustaa tällä myös kohdekiinteistön keskimääräistä kauppahintaa. Menetelmä perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin ja toimii parhaiten alueilla, joilla on riittävästi vertailukelpoisia kauppoja.
Hakkuu-arvomenetelmä
Hakkuu-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan sen perusteella, kuinka paljon puustosta saataisiin rahaa, jos koko puusto hakattaisiin välittömästi. Arviossa otetaan huomioon hakkuukelpoisen puuston määrä ja laatu eli puutavaralajeittaiset puumäärät ja viimeaikaiset kantohinnat. Likvidointiarvon laskenta on yksinkertaista: Kerrotaan vain puutavaralajeittaiset määrät niiden yksikköhinnoilla (kantohinnoilla) ja summataan saadut tulot yhteen.
Myöhemmissä metsäsijoituskoulun jaksoissa perehdytään tarkemmin eri arvonmääritysmenetelmiin sekä niiden vahvuuksiin ja heikkouksiin.
