Artikkelit

Julkaistu

Mikä on kauppa-arvomenetelmä? Metsäsijoituskoulu, osa 18

Tässä Metsäsijoituskoulumme jaksossa jatkamme metsän arvonmääritysmenetelmiin syventymistä tutustumalla kauppa-arvomenetelmään. Metsäkiinteistömarkkinoilla kauppa-arvoperustainen menetelmä on lisännyt läpinäkyvyyttä ja tuonut metsän arvonmäärityksen samalle viivalle muiden omaisuusluokkien kanssa.

Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmä (myös markkinalähestymistapa) voi olla monelle terminä vieras, vaikka se on yksi yleisimmistä ja luonnollisimmista arvonmääritystavoista. Kauppa-arvomenetelmällä tarkoitetaan arvon määrittämistä vertaamalla kohdetta samankaltaisiin, hiljattain toteutuneisiin kauppoihin eli siihen, mitä markkinoilla on tietynlaisista metsätiloista todellisuudessa maksettu. Vertailu ei perustu pelkkään hintaan, vaan kohteita tarkastellaan kokonaisuutena ja huomioon otetaan myös sellaiset ominaisuudet, kuten puuston määrä, sijainti ja muut erityispiirteet, jotka selittävät hintaeroja. Tätä periaatetta käytetään arjessa jatkuvasti esimerkiksi käytettyjen autojen, nettikirpputorien tuotteiden ja asuntojen hinnoittelussa. Kauppa-arvomenetelmän vahvuus on sen markkinalähtöisyydessä: arvo perustuu toteutuneisiin kauppoihin ja todellisiin markkinahavaintoihin eikä teoreettisiin oletuksiin.

Kauppa-arvomenetelmää on hyödynnetty metsäkiinteistöjen arvonmäärityksessä Suomessa jo 2000-luvun alkuvaiheista lähtien, mutta pitkään sen käyttö on ollut luonteeltaan rajattua ja yleispiirteistä. Metsätilojen arvoa on usein tarkasteltu suuntaa antavien tunnuslukujen avulla, kuten maakunnittaisiin keskimääräisiin hehtaarihintoihin tai kuutiohintoihin perustuen. Näitä keskiarvoja hyödynnetään edelleen muun muassa verotuksessa, jossa verottaja käyttää alueellisia keskimääräisiä hehtaarihintoja antamaan yleiskuvan metsäomaisuuden arvosta. Vaikka tällaiset luvut tarjoavat karkean viitekehyksen, ne eivät huomioi riittävällä tarkkuudella metsäkiinteistöjen välisiä ominaisuuseroja, kuten puuston määrää ja laatua, kehitysluokkajakaumaa tai kasvupaikkojen rehevyyttä.

Kauppa-arvoperustaisten arvonmääritysmenetelmien yleistyminen on lisännyt metsäkiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä ja vertailtavuutta sekä tuonut metsien arvonmäärityksen lähemmäs muita omaisuusluokkia, joissa markkina-arvo on jo pitkään perustunut toteutuneisiin kauppoihin ja systemaattiseen markkinaseurantaan.

Markkinahintamenetelmää rakentamassa

Suomen Sijoitusmetsissä alettiin rakentamaan kauppa-arvopohjaista markkinahintamenetelmää metsäkiinteistöille perustamisesta, eli vuodesta 2013, lähtien. Markkinahintamenetelmän soveltaminen metsäkiinteistöjen arvonmääritykseen vaatii pitkäjänteistä markkinaseurantaa, vahvaa ammattitaitoa sekä ymmärrystä metsäkiinteistöjen arvoon vaikuttavista tekijöistä. Metsäkiinteistöjä arvioitaessa ei tarkastella pelkästään numeroita, vaan toimitaan luonnon kanssa, mikä edellyttää käytännön metsätalouden tuntemusta, ymmärrystä puuston rakenteesta, kasvusta ja arvioinnista sekä näiden tekijöiden taloudellisista vaikutuksista.

Kahta samanlaista metsätilaa ei ole käytännössä olemassa ja eikä samasta tilasta kahta samanlaista puustoarviotakaan. Tällöin arvonmäärityksessä on pakko keskiarvoistaa lähtötietoja, eikä arvonmääritysmalli voi olla toisaalta liian herkkä yksittäisille arvoille. Jotta toteutuneista kaupoista voidaan tehdä luotettavia johtopäätöksiä markkina-arvosta, on kyettävä erottamaan toisistaan metsätaloudellisesti olennaiset tekijät ja satunnaiset tai arvonmuodostusta vääristävät erityispiirteet. Tästä syystä markkinahintamenetelmän sovellus metsäkiinteistöjen osalta perustuu huolellisesti rajattuun ja laadullisesti yhtenäiseen markkina-aineistoon.  

Kattava ja ajantasainen markkinaseuranta markkinahintojen ennustamisen taustalla

Suomen Sijoitusmetsät on kerännyt vuodesta 2015 lähtien ominaisuus- ja hintatiedot kaikista julkisesti myyntiin tulleista yli 10 metsämaahehtaarin kiinteistökaupoista Suomessa. Näitä julkisen myynnin kauppoja on tilastoitu vuosittain markkinoiden aktiivisuudesta riippuen noin 1 700–2 100 kappaletta. Kauppahintojen analyyseissä käytetään kuitenkin ainoastaan edustavia metsäkiinteistökauppoja, joita on tehty vuosittain 1 100–1 400 kappaletta. Edustavilla metsäkiinteistökaupoilla tarkoitetaan kauppoja, joiden kauppahinnan oletetaan määräytyvän pääosin kohteen metsätaloudellisten arvojen perusteella. Aineistosta rajataan pois kaupat, joihin sisältyy merkittäviä muita arvoja, kuten käyttökelpoisia rakennuksia, yksityiskohtaista kaavoitusta, muita maankäyttömuotoja tai yhteismetsäosuuksia, eikä kauppa saa olla sukulaiskauppa. Lisäksi edustavan kaupan myyntiesitteen metsävaratietojen tulee olla luotettavia ja ajantasaisia, jotta kauppaa voidaan käyttää vertailukelpoisena markkina-arvon määrittämisessä.

Edustavuuden lisäksi tärkeää on myös verrokkikauppojen relevantti luokittelu, jotta markkina-arvo perustuisi mahdollisimman samankaltaisiin metsäkiinteistöihin. Samallakaan alueella erityyppiset metsäkiinteistöt eivät luotettavasti kuvaa toistensa markkinahintatasoa. Järkeviä luokittelutekijöitä metsäkiinteistöjen tapauksessa ovat muun muassa maapohjan turvemaavaltaisuus, kasvupaikkojen rehevyys sekä kehitysluokkajakauman varttuneisuus.

Edustavuuden ja relevantin luokittelun lisäksi kauppahintojen vertailtavuutta verrokkikauppojen ja kohdekiinteistöjen välillä voidaan lisätä käyttämällä vertailukelpoisia tunnuslukuja arvonmäärityksessä. Yleisesti käytetyt tunnusluvut arvojen vertailussa ovat hehtaarikohtainen ja kuutiometrikohtainen kauppahinta sekä kauppahinnan ja puuston arvon suhde.

Tätä laajaa aineistoa hyödyntämällä ja markkinahintamenetelmää soveltamalla voidaan laskea markkinahintaennuste (MHE). Markkinahintaennuste antaa luotettavan arvion metsäkiinteistöjen keskimääräisestä markkinahinnasta toteutuneisiin edustaviin kauppoihin perustuen.

Markkinahintaennuste käytännössä

Esimerkkinä markkinahintaennusteen soveltamisesta voidaan kuvitella tilanne, jossa metsätilalle halutaan määrittää markkina-arvo tehtyihin metsäkiinteistökauppoihin perustuen. Esimerkkitilamme sijaitsee Joensuussa, ja se on kivennäismaavaltainen, kasvupaikoiltaan rehevä sekä kehitysluokkajakaumaltaan nuorehko:

KiinteistöPinta-ala, haAinespuuston tilavuuus, m³Puuston arvo, eur
Pekkala30250058 900

Verrokkikauppa-aineistostamme löytyy alueelta viimeaikaisia kauppoja 11 kappaletta. Verrokkikauppojen pinta-alat vaihtelevat 10 hehtaarista 50 hehtaariin ja puumäärät 400 kuutiometristä 560 kuutiometriin. Maksetut hehtaarihinnat vaihtelevat valituilla verrokkikaupoilla 2 000 eurosta 6 500 euroon, kuutiometrikohtaiset kauppahinnat 34 eurosta 81 euroon ja kauppahinnan ja puuston arvon suhteet 1,30:sta 2,31:een.

Verrokkikaupoista voidaan laskea keskimääräiseksi kauppahinnaksi 55 euroa/kuutiometri, ja keskimäärin kauppahinnan ja puuston arvon suhde on ollut verrokkikaupoilla 1,50. Näistä tiedoista voidaan laskea markkinahintaennusteeksi kohdekiinteistöllemme 94 300 euroa. Markkinahintaennusteessa painotetaan eri tunnuslukuja kohdekiinteistön ominaisuuksista riippuen, jotta metsäkiinteistön markkina-arvoa voidaan kuvata sopivimmilla mahdollisilla tunnusluvuilla.

Miten selvitän oman metsätilan markkinahinnan?

Metsäomaisuuden markkina-arvon tietäminen on avainasemassa metsäkiinteistön myynnissä, perinnönjaossa ja sijoituspäätöksissä. Jata yhteydenottopyyntö ja Suomen Sijoitusmetsien ammattilaiset auttavat sinua selvittämään metsäsi oikean arvon. 

Julkaistu

Metsän omistusmuotojen taloudellisen kannattavuus: vertailututkimus

Jo muutaman vuosikymmenen ajan yhtenä Suomen kansallisen metsäpolitiikan päätavoitteista on ollut metsätilojen koon kasvattaminen ja metsänomistuksen muuttaminen yrittäjämäisempään suuntaan. Tätä varten esimerkiksi yhteismetsien perustamista on helpotettu lainsäädännöllisesti ja yhteismetsien houkuttelevuutta omistusmuotona parannettu yksityismetsänomistajaa matalammalla verokannalla. Sijoittajametsänomistajan kannattaakin huomioida hankkimansa metsän omistusmuoto erilaisten vero- ja tukikäytänteiden vuoksi. 

Merkittävin ero omistusmuotojen välillä on puun myyntitulojen verotus. Suorassa metsänomistuksessa puun myyntituloja verotetaan 30 % ja 34 % tulojen ylittäessä 30 000 €. Yhteismetsä on erillinen verovelvollinen ja maksaa puun myyntituloista 26,5 % veroa. Osakeyhtiön veroaste on 20 % ja varoja nostettaessa yhtiön ulkopuoliseen käyttöön tulee tämän lisäksi huomioida osinkojen tai palkkojen verotus. Yksityinen omistaja ja yhteismetsä ovat lisäksi oikeutettuja metsävähennykseen, kun taas osakeyhtiö ei. Viimeisimpänä muutoksena metsävähennyksen enimmäismäärää ja vuotuista vähennysoikeutta nostetaan vuoden 2026 alusta 60 prosentista 75 prosenttiin.

Suomen Sijoitusmetsillä kiinteistöanalyytikkona työskentelevä Arttu Lehtinen tutki pro gradu -tutkielmassaan metsän omistusmuotojen taloudellista kannattavuutta. Tutkielman tavoitteena oli selvittää, miten erilaiset metsänomistusmuodot vaikuttavat metsän omistuksen taloudelliseen kannattavuuteen voimassa olevat vero- ja tukikäytänteet huomioiden. Tutkielmassa tarkasteltava tilanne on, että metsä ostetaan vapailta markkinoilta, sitä hoidetaan 15 vuoden ajan hyvän metsänhoidon suositusten mukaisesti ja joko myydään vapailla markkinoilla tai lahjoitetaan perilliselle. Metsätilan ostohinnan perusteella määritettiin varainsiirtovero, puuta myytäessä puun myyntitulojen verotus omistusmuodon mukaisesti, metsätilaa myytäessä luovutusvoiton verotus ja lahjoittaessa lahjaverotus. Tutkielmassa vertailtiin näin ollen myös metsätilan luopumisen vaihtoehtojen kannattavuutta myynnin ja lahjoituksen välillä.

Tutkielman aineistona oli 20 pohjoiskarjalaisen metsätilan joukko. Metsätilojen osto- ja myyntihinnat määritettiin Suomen Sijoitusmetsien markkinahintaennustemallilla, joka perustuu toteutuneisiin metsätilakauppoihin ja vastaa kysymykseen, kuinka paljon vastaavasta metsätilasta on aikaisemmin maksettu. Tärkeimpänä kannattavuutta arvioivana mittarina käytettiin sisäistä korkokantaa, joka kuvaa investoinnille odotettua tuottoa. Sisäistä korkoa voidaan verrata omaan tuottovaatimukseen ja päättää kannattaako sijoitus toteuttaa.

Kuva 1. Yksityisen omistuksen, yhteismetsän ja osakeyhtiön keskimääräiset sisäiset korkokannat verojen jälkeen tutkimuksen 20 tilalla suhteutettuna 100 prosenttiin.

Kokonaisuudessa yhteismetsä osoittautui vertailussa keskimäärin kannattavimmaksi vaihtoehdoksi (kuva 1) tutkimuksessa käytettyjen ennakko-oletusten perusteella. Ero yksityiseen omistukseen jäi kuitenkin pieneksi tällä 15 vuoden tarkastelujaksolla, kun vaihtoehtojen erona oli vain muutamien prosenttiyksiköiden muutos verokannassa. Osakeyhtiö jäi vertailussa huonoimmaksi vaihtoehdoksi. Vaikka osakeyhtiöllä on pienin veroaste, ei sillä ole käytettävissä metsävähennystä. Osakeyhtiön tapauksessa tulee lisäksi huomioida mahdolliset osinkojen tai palkkojen verotukset, jos varoja halutaan nostaa yhtiön ulkopuoliseen käyttöön. Kauppa muodostui tutkimuksessa keskimäärin lahjaa kannattavammaksi vaihtoehdoksi. Jos tiedetään, että metsä halutaan jättää perilliselle, on lahjoitus varteenotettava vaihtoehto, vaikka lahjoituksesta ei synny varsinaista tuloa lahjanantajalle.

Yhtiömuotoinen metsänomistus on paras vaihtoehto aktiivista metsäkiinteistökauppaa harjoittavalle, sillä käytetty metsävähennys lisätään luovutusvoittoon. Metsävähennys voidaan näin ollen nähdä valtiolta saaduksi korottomaksi lainaksi. Yhteismetsä vaikuttaisi soveltuvan parhaiten ylisukupolviseen metsänomistukseen, mutta kokonaisuuden kannalta täytyy muistaa, että ratkaisevampaa voi olla oikeanlaisen kohteen ostaminen oikeaan hintaan, kuin vähäiset erot verotuksessa. 

Tämä tutkielma antaa kehyksen vertailla eri omistusmuotoja erilaisilla tiloilla ottaen huomioon niiden alkutilanteet ja jopa mahdolliset tulevaisuuden suunnitelmat, tuottaen päätöstukea omistusmuodon valintaan. Kokonaisuudessaan tutkielman pääsee lukemaan Itä-Suomen yliopiston opinnäytetyöportaalista. 

Niin metsätilojen hankinnassa, kuin omistusmuodon valinnassa kannattaa käyttää ammattilaisen apua.

Julkaistu

Tiedote: Minkälaiset metsäkiinteistöt käyvät tällä hetkellä kaupaksi?

Metsäkiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä havaittavissa lievää epävarmuutta kantohintojen laskun sekä kauppamäärien ja hintatason hienoisen heikkenemisen vuoksi. Tämä herättää kysymyksen siitä, millaiset kiinteistöt liikkuvat parhaiten nykyisessä markkinatilanteessa.

Vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä (loka–joulukuu) koko maassa tehtiin 626 yli 10 hehtaarin metsäkiinteistökauppaa. Selvästi aktiivisinta kaupankäynti oli Väli-Suomessa, joka vastasi 45 prosentista kaikista toteutuneista kaupoista. Etelä-Suomen suhteellinen osuus markkinasta on kasvanut aiempiin vuosiin verrattuna, kun taas Pohjois-Suomen ja Lapin osuudet ovat pienentyneet. Kauppaa käytiin eniten pienistä, alle 20 hehtaarin kohteista, ja tämä osuus on kasvanut viime vuosiin verrattuna. Suuria, yli 100 hehtaarin kiinteistöjä on myynnissä hyvin vähän. Markkinoilla korostuvat myös kivennäismaavaltaiset sekä varttuneisiin kehitysluokkiin painottuvat kohteet.

Pelkkä kauppamäärä ei kuitenkaan kerro koko kuvaa kysynnästä, vaan myös myyntiajoilla ja myytyjen kohteiden osuudella on merkitystä. Syys–marraskuussa myynnistä poistuneista kohteista 72 prosenttia on tähän mennessä myyty, ja osuus kasvaa vielä, sillä kaikkia kauppoja ei ole ehditty rekisteröidä. Etelä-Suomessa myytyjen kohteiden osuus on selvästi suurempi kuin pohjoisessa. Lapissa merkittävä osa kohteista on edelleen myymättä, ja myyntiajat ovat keskimäärin pidempiä. Pienet kohteet liikkuvat yleensä tehokkaammin kuin suuret. ”Etelä- ja Väli-Suomessa suuremmat metsäkiinteistöt menevät kuitenkin todennäköisemmin kaupaksi kuin pienet – luultavasti siksi, että tällaisia kohteita on markkinoilla kysyntään nähden vähän,” toteaa Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Myyntiajat ovat silti suurissa kohteissa pidemmät sekä etelässä että pohjoisessa.”

Nykyisessä markkinatilanteessa oikea hinnoittelu korostuu entisestään. Parhaiten liikkuvat ne kohteet, joissa hintapyyntö on lähellä metsätaloudellista markkina-arvoa. ”Jos hintapyyntö asetetaan selvästi markkina-arvon yläpuolelle, myyntiajat venyvät ja myyntitodennäköisyys heikkenee,” kertoo Suomen Sijoitusmetsien toimitusjohtaja ja perustajaosakas Mika Venho. ”Tilastojen perusteella myöskään alihinnoittelu ei tuota parempia lopputuloksia. Realistinen hinnoittelu lisää ostajien kiinnostusta ja vauhdittaa kaupankäyntiä.”

Julkaistu

Metsäsijoittamisen riskit ja niiden hallinta – asiantuntijoiden tuore analyysi 

Millaisia riskejä metsäsijoittamiseen Suomessa liittyy ja miten niitä voidaan hallita? Tässä artikkelissa avaamme asiantuntijoiden näkemykset metsäsijoittamiseen kohdistuvista metsätuho- ja taloudellisista riskeistä sekä kerromme, miten Suomen Sijoitusmetsät Oy hallitsee riskejä. Linkki tutkielmaan ja lisätiedot tuloksista on saatavilla artikkelin lopussa. 

Tutkimuksen tausta ja tavoitteet 

Max Mäkäläisen Suomen Sijoitusmetsät Oy:lle tekemä kandidaatintutkielma tarkastelee metsäsijoittamiseen liittyviä riskitekijöitä Suomessa. Tutkielman erityisenä tavoitteena oli arvioida riskien realisoitumisen todennäköisyyksiä sekä taloudellisia vaikutuksia asiantuntijakyselyn avulla. Riskejä tarkasteltiin kolmessa metsän eri kehitysvaiheessa, jotka olivat taimikko, kasvatusmetsä ja uudistuskypsä metsä. Teoreettinen tausta tutkimukselle muodostettiin koko Suomen tasolla ja kyselyssä keskityttiin metsäsijoittamisen riskeihin seuraavan kymmenen vuoden aikana Pohjois-Karjalassa yksityishenkilön näkökulmasta. Rajaus tehtiin, koska riskien kuten metsätuhojen esiintyminen voi vaihdella merkittävästi eri alueilla Suomessa ja riskit näyttäytyvät eri tavoin yksityishenkilöille kuin muille omistajaryhmille kuten instituutioille. Lisäksi tutkielmassa käsiteltiin keinoja riskienhallintaan ja riskien huomioimiseen metsän arvonmäärityksessä. 

 

Tutkimuksen tulokset: keskeisimmät taloudelliset riskit ja metsätuhoriskit asiantuntijoiden mukaan 

 
  • Keskeisimmät riskit taimikoissa: metsänhoidon kustannusten nousu ja nisäkästuhot (hirvieläimet)
  • Keskeisimmät riskit kasvatusmetsissä: kantohintariski ja tuulituhot 
  • Keskeisimmät riskit uudistuskypsissä metsissä: kantohintariski ja hyönteistuhot 

Tulosten tarkastelu 

Kokonaistasolla riskit arvioitiin maltillisiksi, mikä vahvistaa aikaisempien tutkimusten tuloksia siitä, että metsää pidetään edelleen keskimäärin matalariskisenä sijoituskohteena. Osassa riskeistä vastauksissa esiintyi suurempia keskihajontoja, joka puolestaan kertoo tulevaisuuteen liittyvästä epävarmuudesta ja näkemyseroista. Lisäksi riskit, joiden kohdalla todennäköisyys on matala ja taloudellinen vaikutus on korkea, riskin realisoitumisella voi olla merkittäviä seurauksia, vaikka tämä ei muodostaisikaan kokonaisuudessaan suurta riskiä. Tämän seurauksena riskienhallinta on merkittävä osa metsäsijoittamisen kokonaisuutta. 

 

Seuraavista hajontakuvista on nähtävissä riskien sijoittuminen eri kehitysvaiheissa, ja kuvaajien alla taulukossa esitetään tarkat arvot, joiden perusteella hajontakuvat on muodostettu. Hajontakuvien akselit on rajattu havaintojen todelliseen vaihteluväliin. 

 

Kuva 1. Riskien keskiarvot taimikossa, akselit rajattu havaintojen vaihteluväliin

Kuva 1. Riskien keskiarvot taimikossa

Kuva 2. Riskien keskiarvot kasvatusmetsässä

Kuva 3. Riskien keskiarvot uudistuskypsässä metsässä

Taulukko 1. Riskien keskihajonnat

Tutkielman voi lukea kokonaisuudessaan tästä.

Miten Suomen Sijoitusmetsät hallitsee metsäsijoittamisen riskejä? 

Hallinta ja hoito (yhteismetsä ja muut hallinnoidut kiinteistöt):  

Esimerkkinä Metsänhaltijan Yhteismetsä, jolle Suomen Sijoitusmetsät tuottaa hallinnan ja metsänhoidon palvelut. Toiminta perustuu hajautukseen, oikeisiin ja oikea-aikaisiin toimenpiteisiin, riskitekijöiden tunnistamiseen ja pitkäjänteiseen ajatteluun. Metsäpinta-ala jakautuu useille eri alueille ja eri-ikäisiin sekä eri puulajeja sisältäviin metsiköihin, mikä pienentää yksittäisten riskien kuten tuulituhojen ja puun hintavaihtelun vaikutusta. Metsänhoidosta vastaavat ammattilaiset pitävät huolen metsien elinvoimaisuudesta, jolloin myös puuston resilienssi riskejä vastaan on parempi. Yksittäisillä kiinteistöillä riskejä hallitaan ennen kaikkea puukauppojen ajoituksella, ostajien kilpailutuksella, selkeillä sopimusehdoilla ja suunnitelmallisilla hoitotöillä. 

Hankinta- ja välityspalvelut: 

Kohteiden riskejä arvioidaan kriittisesti, huomioiden muun muassa tuhoriskit ja korjuuolosuhteet, jotka vaikuttavat suoraan kohteen arvoon ja kannattavuuteen. Maastotiimi varmistaa potentiaalisten kohteiden puustotiedot paikan päällä, mikä vähentää virhearvioiden ja ylihinnan riskiä. Lisäksi tarkistamme kohteiden luonto- ja käyttörajoitteet (esim. suojelualueet, kaavat ja tieoikeudet), jotta sijoittaja tietää tarkasti, mitä on ostamassa. Välityksessä myyntikohteet valmistellaan huolellisesti, tarjotaan mahdollisimman monipuolista ja luotettavaa tietoa kohteista sekä markkinoidaan kohteet monipuolisesti. Nämä vähentävät myyjän riskiä alihintaiselle kaupalle. 

Arvonmääritys: 

Suomen Sijoitusmetsät hyödyntää markkinalähestymistapaan perustuvaa Markkinahintaennustetta, joka tarjoaa realistisen kuvan metsätilan arvosta. Menetelmä pohjautuu markkinahavaintoihin, jotka heijastavat suoraan markkinoiden näkemystä metsäsijoitusten riskeistä ja tuottovaatimuksesta. Toisin kuin tuottoarvolaskelmissa, joissa riskitaso määritetään manuaalisesti diskonttokoron avulla, markkinalähtöinen arvonmääritys tuo riskit näkyviin sisäänrakennetusti todellisista kauppahinnoista. 

 

Näin Suomen Sijoitusmetsien palvelut toimivat sijoittajille kuin riskienhallinnan vakuutuksena: pieni lisäpanostus tuo vastineeksi vakaamman ja ennakoitavamman tuoton. 

 

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien yrittäjä Mika Venho Karon Grillissä

Mika Venho vieraana Karon Grillissä.

Suomen Sijoitusmetsien yrittäjä ja toimitusjohtaja oli vieraana tällä viikolla julkaistussa Karon Grilli -podcastissa. Taloustoimittaja ja kirjailija Karo Hämäläisen vetämä podcast keskittyy Helsingin pörssin yhtiöihin, mutta podcastissa käsitellään laajemmin myös muita sijoittamiseen ja talouteen liittyviä teemoja.

Metsäsijoittamista käsittelevässä jaksossa käytiin läpi muun muassa metsäsijoittamisen historiallisia tuottaja, metsätilan ostohinnan, kasvupaikan ja puuston merkitystä tuleviin tuottoihin sekä metsäsijoittamisen eri muotoja.

Venho puhuu podcastissa myös siitä, kuinka metsätilakaupassa on havaittavissa systemaattista väärinhinnoittelua. Hintojen on havaittu keskiarvoistuvan siten, että hyvästä metsätilasta pyydetään vähemmän kuin pitäisi ja huonosta puolestaan maksetaan enemmän kuin pitäisi. 

Jakso on kuunneltavissa Spotifyssa sekä Youtubessa. 

Lue myös Taloustaidon juttu aiheesta. Myös Metsälehti kirjoittaa jaksosta ja siinä käsitellystä metsävähennyksestä.

Jakson voit kuunnella myös alta:

 

Julkaistu

Mikä on summa-arvomenetelmä? Metsäsijoituskoulu, osa 18

Summa-arvomenetelmä on yleisimmin käytetty metsän arvonmääritysmenetelmä, joten sen toimintalogiikan ymmärtäminen on tärkeää.

Toimintalogiikka

Menetelmän nimi kuvaa hyvin sen toimintaperiaatetta. Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan yhteen laskemalla sen eri osien rahalliset arvot. Näiden osatekijöiden summana saadaan arvioitu kokonaisarvo. Kokonaisarvoa korjataan erillisellä kokonaisarvokorjauksella, jotta arvio kuvaisi mahdollisimman hyvin metsätilan markkina-arvoa arviointihetkellä.

Metsätilan summa-arvo lasketaan seuraavalla tavalla:

metsätilan summa-arvo = maapohjan arvo + taimikoiden arvo + puuston arvo + puuston odotusarvo − metsänhoitokustannukset – kokonaisarvokorjaus + mahdolliset erillisarvot.

Maapohjan arvo

Maapohjan arvo kuvaa paljaan eli puuttoman maan arvoa. Arvo määritetään suoraan Tapion summa-arvotaulukoiden perusteella. Maanpohjan arvoon vaikuttavat kasvupaikkatyypin rehevyys sekä maantieteellinen sijainti. Kasvupaikkatyypin mukainen jaottelu perustuu neljään luokkaan: lehtomainen kangas, tuore kangas, kuivahko kangas ja kuiva kangas. Maantieteellinen jaottelu perustuu 18 eri alueeseen.

Taimikoiden arvo

Taimikoiden arvo saadaan Tapion summa-arvotaulukoista. Taimikoiden arvoon vaikuttavat taimikon pituus, kasvupaikka sekä maantieteellinen sijainti. Taimikoihin luetaan kehitysluokat T1 ja T2 sekä Y1.

Puuston arvo

Puuston arvo kuvaa metsätilan puuston laskennallista arvoa. Arvoon sisällytetään kaikki myyntiin kelpaava, ainespuun mitta- ja laatuvaatimukset täyttävä puusto. Puuston määrä esitetään varsinaisessa arviossa ja sen liitteenä esitetään usein myös arvioinnissa käytetyt puun yksikköhinnat. Puun hintoja on hyvä verrata ajankohtaisiin markkinahintoihin, jotta voidaan arvioida hintojen paikkansapitävyyttä.

Puuston odotusarvo

Puuston odotusarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka puustosta on kasvun myötä tulevaisuudessa odotettavissa. Puuston odotusarvo voidaan määrittää kahdella tavalla: joko odotusarvolisänä tai odotusarvokertoimen avulla.

Odotusarvolisä lasketaan Tapion summa-arvotaulukoiden perusteella hehtaarikohtaisena arvona, joka lisätään puuston hakkuuarvoon. Laskenta perustuu maantieteelliseen sijaintiin, kasvupaikkatyyppiin, puulajiin sekä puuston ikään. Odotusarvokerroin puolestaan tarkoittaa kerrointa, jolla puuston hakkuuarvo kerrotaan, jotta saadaan määritetyksi puuston odotusarvo. Myös odotusarvokertoimet perustuvat Tapion taulukoihin ja huomioivat samat tekijät: kasvupaikan, puulajin, iän ja maantieteellisen sijainnin.

Odotusarvo kuvaa hyvän metsänhoidon suositusten mukaisesti hoidetun metsän odotettavissa olevaa arvonlisää. Arvioitsija voi tarvittaessa muokata odotusarvolisiä ja -kertoimia manuaalisesti omassa arviossaan, mikäli hän katsoo, etteivät taulukkoarvot vastaa kohteen todellista arvonkehitystä. Hyvän arviointitavan mukaisesti tällaisista poikkeamista tulee aina ilmoittaa selkeästi itse arviossa.

Metsänhoitokustannukset

Metsänhoitokustannuksilla tarkoitetaan kustannuksia, jotka aiheutuvat tulevista metsänhoitotöistä, kuten taimikonhoidosta, nuoren metsän hoidosta, kunnostusojituksista sekä muista metsänhoidollisista toimenpiteistä.

Kokonaisarvokorjaus

Metsätila-arvion laatija tekee arvioon kokonaisarvokorjauksen, johon vaikuttavat useat eri tekijät. Arvioitsija ottaa kokonaisarvokorjauksessa huomioon metsätilan hyvät ja huonot ominaisuudet. Korjauksen tarkoituksena on muokata arvion lopputulosta siten, että se kuvaisi mahdollisimman hyvin metsätilan markkina-arvoa arviointihetkellä. Kokonaisarvokorjaus on tyypillisesti 0–50 %, jokseenkin korkeita korjausprosentteja voidaan pitää nykypäivänä harvinaisina. Koska kokonaisarvokorjaus perustuu asiantuntija-arvioon, se on väistämättä subjektiivinen, ja tästä syystä eri arvioijien tekemät korjaukset voivat poiketa toisistaan merkittävästi.

Arvoa nostavat tekijät

  • suuret hakkuumahdollisuudet
  • hyvät tieyhteydet
  • hyvä korjuukelpoisuus
  • suuri kivennäismaiden osuus
  • hyvä sijainti suhteessa toimituspaikkoihin
  • rehevät maapohjat
  • hyvin hoidettu metsätila
  • suuri tilakoko
  • hyvälaatuinen puusto
  • muut taloudelliset arvot

Arvoa laskevat tekijät

  • taimikoiden suuri osuus
  • huonot tieyhteydet
  • huono korjuukelpoisuus
  • suuri turvemaiden osuus
  • kaukainen sijainti suhteessa toimituspaikkoihin
  • karujen kasvupaikkojen suuri osuus
  • kasvua heikentävät tekijät, kuten kivisyys, soistuneisuus ja korkea korkeusmerenpinnasta (mpy)
  • metsänhoitorästit
  • pieni tilakoko
  • epäedullinen tilan muoto
  • puuston huono laatu
  • mahdolliset rasitteet

Erillisarvot

Erillisarvot ovat arvoja, jotka eivät liity suoraan metsätalouden harjoittamiseen. Tällaisia arvoja voivat olla muun muassa tontit, tuulivoimasopimukset, maa-ainesten nosto-oikeudet, rakennukset, osuudet yhteisiin sekä muut vastaavat omaisuuserät.

Summa-arvonmenetelmän vahvuudet

  • Summa-arvomenetelmä on yleisesti käytetty ja vakiintunut, mikä tekee eri metsätilojen arvioista helposti vertailukelpoisia.
  • Menetelmä perustuu selkeään rakenteeseen, jossa metsätilan arvo muodostuu erillisistä osa-arvoista.
  • Hyödyntää valmiita ja laajasti hyväksyttyjä taulukkoarvoja, kuten Tapion summa-arvotaulukoita.
  • Soveltuu hyvin tilanteisiin, joissa vertailukauppatietoa ei ole riittävästi saatavilla.

Summa-arvomenetelmän heikkoudet

  • Odotusarvolisät ja puuston odotusarvo voivat olla vaikeasti hahmotettavia, erityisesti ei-asiantuntijoille.
  • Kokonaisarvokorjaus on luonteeltaan subjektiivinen, ja sen suuruus voi vaihdella arvioijan mukaan.
Julkaistu

Mikä on tuottoarvomenetelmä? Metsäsijoituskoulu, osa 17

 

Tuottoarvomenetelmä eli kassavirta-analyysi on tapa arvioida metsäkiinteistöjen arvoa ennakoimalla metsätilan tulevia tuloja ja menoja. Menetelmä kertoo, kuinka paljon metsätilasta kannattaa maksaa sijoittajan määrittämällä korkokannalla. Tuottoarvomenetelmä perustuu rahan aika-arvon huomioimiseen eli tulevien kassavirtojen diskonttaamiseen.

Ennen tuottoarvon soveltamista sijoittajan on ymmärrettävä, mikä on rahan nykyarvo.

Rahan nykyarvo

Rahan nykyarvo tarkoittaa yksinkertaisuudessaan sitä, että raha on nykyhetkessä arvokkaampaa kuin tulevaisuudessa. Tämä perustuu rahan aika-arvoon, eli nykyhetken hyötyä arvostetaan enemmän kuin tulevaisuuden hyötyä. Lisäksi nykyarvo huomioi tulevien kassavirtojen epävarmuuden eli sijoittajan arvioiman riskin. Nykyarvo kertoo, mikä tulevaisuudessa saatavan rahamäärän arvo on tämän päivän rahassa.

Alla on esitetty kolme esimerkkiä, jotka havainnollistavat, miten nykyarvo toimii käytännössä.

 

Esimerkki: Kassavirran nykyarvon laskenta

 

Nykyarvon kaava: NR = KV / (1+r)^n, missä:

NA = nykyarvo
KV = tuleva kassavirta (tulo tai meno)
r = diskonttokorko
n = vuosien lukumäärä

Oletetaan että arvioit saavasi tuhat euroa viiden vuoden kuluttua, ja käytät diskonttokorkona viittä prosenttia.

Kassavirta: 1 000 eur (KV)
Sijoitusaika: 5 vuotta (n)

Diskonttokorko: 5 % (r)

Kassavirran nykyarvo voidaan laskea diskonttaamalla:

1 000 € / 1,05⁵ = 784 eur

Tämä tarkoittaa, että 1 000 euroa viiden vuoden päästä vastaa noin 784 euroa tänään, kun diskonttokorko on 5 %.

Kokeillaan nyt muuttaa käytettyä diskonttokorkoa ja katsotaan miten se vaikuttaa nykyarvoon. Lasketaan nykyarvo muuten samoilla tiedoilla mutta nyt käytetään diskonttokorkona kolmea prosenttia.

Diskonttaamalla 3 % korolla saadaan:

1 000 € / 1,03⁵ = 862 eur

Tämä tarkoittaa, että 1 000 euroa viiden vuoden päästä vastaa noin 862 euroa tänään, kun diskonttokorko on 3 %.

Kokeillaan vielä muuttaa kassavirran oletettua ajankohtaa. Lasketaan nykyarvo muuten samoilla tiedoilla mutta nyt käytetään aikana kymmentä vuotta.

Diskonttaamalla 3 % korolla saadaan:

1 000 € / 1,0310 = 744 eur

Tämä tarkoittaa, että 1 000 euroa kymmenen vuoden päästä vastaa noin 744 euroa tänään, kun diskonttokorko on 3 %.

Näiden esimerkkien perusteella voidaan hahmottaa nykyarvon merkitys: aika vaikuttaa suoraan rahan nykyarvoon. Mitä kauempana tulevaisuudessa tulot realisoituvat, sitä pienempi on niiden arvo nykyhetkessä. Lisäksi esimerkit osoittavat, kuinka diskonttokorko vaikuttaa nykyarvoon: korkeampi korkokanta pienentää tulevien tulojen nykyarvoa ja matalampi korko kasvattaa sitä.

Kun tätä tarkastelua laajennetaan metsätilojen näkökulmaan, nykyarvon merkitys korostuu entisestään. Metsäsijoitukset ovat luonteeltaan pitkäjänteisiä, ja sijoitushorisontti voi ulottua useiden vuosikymmenten tai jopa sukupolvien yli. Puuston kasvu on hidasta, ja merkittävä osa tuotoista kertyy vasta pitkän ajan kuluessa esimerkiksi harvennusten ja päätehakkuiden kautta.

Tämän vuoksi metsätilojen tulojen ja menojen diskonttauksessa ajallisilla tekijöillä on keskeinen merkitys: se, milloin tulot ja menot toteutuvat, vaikuttaa ratkaisevasti niiden nykyarvoon ja siten koko metsätilan arvoon.

Tuottoarvomenetelmä

Nyt kun olemme ymmärtäneet rahan nykyarvon, voimme soveltaa tätä tuottoarvon laskemiseen. Tuottoarvomenetelmä tarkoittaa sitä, että metsätilalle lasketaan nettonykyarvo, eli tietyllä ajanjaksolla tulevien kassavirtojen nykyarvojen summa. Nettonykyarvo kertoo, kuinka paljon metsätilasta voidaan maksaa siten, että sijoitus tuottaa sijoittajan asettaman tuottovaatimuksen. Tuottovaatimus tarkoittaa sitä korkoa, jonka sijoittaja edellyttää sijoitukseltaan. Jos metsätalouden tulot (esimerkiksi puun hinta) ja menot oletetaan kehittyvän yleisen inflaation tahdissa, diskonttauksessa käytettävä tuottovaade on tällöin reaalinen, eli inflaatiosta puhdistettu korko. Sen sijaan toteutuneista tuotoista ja kassavirroista puhutaan yleensä nimellisinä, eli inflaation jo sisältävinä euroina.

Metsätilojen arvonmäärityksessä yleisimmin käytetyt diskonttokorot ovat tyypillisesti noin 3–5 prosenttia.

Alla oleva esimerkki eroaa aikaisemmista esimerkeistä siten, että siinä huomioidaan tulojen lisäksi myös menot. Lisäksi esimerkissä otetaan huomioon metsätilan arvioitu arvo tarkasteluajankohdan lopussa.

 

Esimerkki: Nettonykyarvon laskeminen metsätilalle 4 % korolla

 

Lähtötiedot:

Sijoittajan määrittelemä tuottovaatimus (Diskonttokorko) 4 %; Tarkasteluaika 10 vuotta

 

Tulot ja menot tarkastelujaksolla:

    • Hakkuutulo: 50 000 euroa vuonna 5

    • Metsänhoitomeno: 2 000 euroa vuonna 7

    • Metsätilan arvo tarkastelujakson lopussa (vuonna 10): 100 000 euroa

Tulevien kassavirtojen nykyarvot:

Tulo hetkellä 5 vuotta: 50 000 / (1,04)⁵ = 41 096 euroa

Meno hetkellä 7 vuotta: 2 000 / (1,04)⁷ = 1 520 euroa

Metsätilan arvo hetkellä 10: 100 000 / (1,04)¹⁰ = 67 556 euroa

Nettonykyarvon laskenta

Nettonykyarvo saadaan vähentämällä nykyarvoisista tuloista nykyarvoiset menot. Metsätilan loppuarvo eli arvioitu arvo kymmenen vuoden päästä ajatellaan tässä myös tulona.

NPV = 41 096 – 1 520 + 67 556 = 110 173 euroa

 

Tulkinta

Tässä esimerkissä metsätilan nettonykyarvo on noin 110 173 euroa 4 %:n korkokannalla. Tämä tarkoittaa, että sijoittajan kannattaa maksaa metsätilasta enintään tämän verran, jotta sijoitus tuottaa asetetun 4 %:n tuottovaatimuksen, jos laskennan oletukset (puuston määrä ja kasvut, kantohinnat, kustannukset sekä markkinahintataso 10 vuoden kuluttua) pitävät paikkansa.

Tuottoarvomenetelmän käyttäminen käytännössä

Tuottoarvomenetelmän käyttäminen käytännössä edellyttää useita keskeisiä lähtötietoja. Näitä ovat muun muassa lähtöpuuston tarkat tiedot, kasvupaikkojen määrittely sekä tulevien tulojen ja menojen mahdollisimman realistinen arviointi. Keskeinen merkitys on myös laskennassa käytetyllä diskonttokorolla eli tuottovaateella. Arviointia tukevat erilaiset laskenta- ja suunnittelujärjestelmät, jotka ovat yleisesti metsäalan asiantuntijoiden käytössä.

Lisäksi tuottoarvomenetelmän lopputulokseen vaikuttaa olennaisesti sijoitushorisontin pituus. Metsätila voidaan arvioida esimerkiksi lyhyemmän, noin 15 vuoden realisointinäkökulman kautta, tai vaihtoehtoisesti hyvin pitkällä, jopa ylisukupolvisella, yli 100 vuoden aikaperspektiivillä. Lyhyemmässä, esimerkiksi noin 15 vuoden aikaperspektiivissä korostuu erityisesti metsätilan jäännösarvo, eli se arvo, jolla metsätila on kyseisten markkinaolosuhteiden vallitessa realisoitavissa tarkasteluajankohdan lopussa.

Alla oleva kuva on esimerkki Omalla Maalla LKV:n myyntimateriaalin tuottoennusteliitteestä. Graafissa havainnollistetaan, miten metsätilan markkina-arvo kehittyy ajan kuluessa suhteessa hakkuuarvoihin. Lisäksi graafi osoittaa, milloin metsätilasta kertyy tuloja esimerkiksi hakkuiden muodossa ja milloin siitä syntyy menoja, kuten metsänhoitokustannuksia.

 

Alla olevassa graafissa esitetään kauppahinnan vaikutus sijoituksen tuotto-odotteeseen. Graafin avulla voidaan tarkastella, miten maksettava kauppahinta vaikuttaa saavutettavaan tuottoon eri sijoitushorisonteilla. Se havainnollistaa, kuinka paljon metsätilasta voidaan maksaa, kun tavoitteena on esimerkiksi 5 prosentin tai 4,5 prosentin vuotuinen tuotto, sekä lyhyemmällä että pidemmällä aikaperspektiivillä.

 

Omalla Maalla LKV:n tuottoennusteliitteiden avulla myös yksityinen sijoittaja voi tarkastella myytävää metsäkiinteistöä sijoituksena. Tuottoennuste mahdollistaa sen arvioimisen, millaista tuottoa metsätilasta on mahdollista saada, jos kauppa toteutuu pyyntihintaan, eli hintaan, jota metsätilasta pyydetään. Lisäksi sijoittaja voi tarkastella, miten tuotto muuttuu, jos metsätilasta maksetaan alle pyyntihinnan tai vaihtoehtoisesti yli pyyntihinnan. Voit tutustua Omalla Maalla LKV:n myyntikohteisiin ja niiden tuottoennusteliitteisiin tästä.

Tuottoennusteliitteiden tavoitteena on edistää tasa-arvoista metsäsijoittamista tarjoamalla yksityisille sijoittajille samantasoista analyysia ja laskentaa kuin ammattimaisilla sijoittajilla. Näissä ennusteissa hyödynnetään samoja laskentaperiaatteita ja ohjelmistoja, joita käyttävät myös suuret ja ammattimaiset metsäsijoittajat.

 

Julkaistu

Vahva vuosi metsäkiinteistömarkkinoilla – hintataso ja markkinavolyymi ennätykselliset vuonna 2025

Vuosi 2025 oli metsäkiinteistömarkkinoilla aktiivinen. Yli 10 hehtaarin metsätilojen kauppamäärä nousi 2 100:aan (1.12.2024 – 30.11.2025), kattaen yhteensä 67 900 hehtaaria metsää. Vaikka vuoden lopun kauppatiedot eivät ole vielä joulukuun osalta täydentyneet kauppahintarekisteriin, osoittaa kokonaiskuva vahvaa markkinavolyymiä ja runsasta tarjontaa. Kauppamäärien perusteella vuosi 2025 oli ennätyksellisen vilkas, vaikka pinta-alalla mitattuna vuonna 2020 käytiin enemmän kauppaa.

Metsäkiinteistöjen tarjonta pysyi koko vuoden korkealla markkinan kausiluonteisuus huomioiden. Vuoden 2025 aikana myyntiin tuli 2 460 metsäkiinteistöä, joiden yhteenlaskettu pinta-ala oli 80 900 hehtaaria. Sekä kohteiden määrä että pinta-ala olivat tarkastelujakson (alkaen vuodesta 2017) ennätyslukemissa.

Metsäkiinteistöjen markkinahinnat kehittyivät vahvasti: Suomen Sijoitusmetsien tarjonnan muutoksista puhdistetun Markkinahintaindeksin vuosimuutos oli joulukuussa +7,5 %, kun vuotta aiemmin muutos oli 1,5 %. On kuitenkin huomioitava, että aivan vuoden lopussa tehdään merkittävä määrä kauppoja, jotka vaikuttavat vielä lopulliseen vuoden 2025 lukuun.

Vaikka keskikantohinnat laskivat vuoden toisella puoliskolla, jäi laskun vaikutus metsäkiinteistöjen hintatasoon toistaiseksi – aiemman kehityksen mukaisesti – pieneksi. Metsätilojen hintatason nousuvauhti kuitenkin hidastui viimeisellä neljänneksellä.

Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho arvioi, että hintatason nousu jatkuu maltillisesti myös vuonna 2026. ”Vuodenvaihteessa toteutettu metsävähennyksen nosto todennäköisesti lisää ostointoa erityisesti niiden sijoittajien keskuudessa, jotka olivat jo käyttäneet metsävähennyksensä. Välittömiä hakkuumahdollisuuksia tarjoavissa kohteissa metsävähennys on nopeimmin hyödynnettävissä.”

Julkaistu

Mitä tarkoitetaan metsätilan arvonmäärityksellä ja mihin sitä käytetään? Metsäsijoituskoulu, osa 16

Metsätilan arvonmääritys

Arvonmäärityksen tavoitteena on muodostaa mahdollisimman realistinen ja puolueeton näkemys metsäomaisuuden arvosta, jotta metsätilaan liittyviä taloudellisia ja omistuksellisia päätöksiä voidaan tehdä luotettavasti. Arvolla tarkoitetaan metsäkiinteistön markkina-arvoa, joka määritellään kansainvälisten standardien mukaan seuraavasti: ”Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.”

Metsätilan arvoon vaikuttavista tekijöistä voit lukea lisää Sijoituskoulun jaksosta 6.

Mihin metsätilan arvonmääritystä käytetään?

Metsätilan arvonmääritystä tarvitaan monissa tilanteissa, joissa metsäomaisuuden todellinen arvo on tärkeää tietää päätöksenteon tai verotuksen pohjaksi, kuten esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

Omistajanvaihdokset

Yleisimpiä arvonmäärityksen tarpeita ovat tilanteet, joissa metsätila vaihtaa omistajaa. Näitä ovat esimerkiksi metsätilan myynti, sukupolvenvaihdokset sekä apportit. Arvonmääritys auttaa löytämään oikeudenmukaisen ja perustellun hinnan kaikille osapuolille ja tukee päätöksentekoa myös perheen sisäisissä järjestelyissä. Perunkirjoituksissa ja lahjoituksissa verotuksen pohjana toimii tavalla tai toisella metsälle määritelty arvo.

Taloudellinen suunnittelu ja vakuuskäyttö

Arvonmääritys on tarpeen myös silloin, kun metsää käytetään lainan panttina. Pankki tarvitsee tällöin luotettavan arvion vakuuden arvosta mahdollisessa realisointitilanteessa. Lisäksi arvonmääritys on edellytys metsänomistuksen kannattavuuden arviointiin, kun ei lasketa tuottoa pelkästään sijoitetulle pääomalle (hankintahinnalle).

Yleisimmät arvonmääritysmenetelmät lyhyesti

Summa-arvomenetelmä

Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan yhteen sen eri osien arvoista. Arvioinnissa huomioidaan maapohjan arvo, taimikoiden arvo sekä kasvatus- ja uudistuskypsien metsien puuston arvot. Lisäksi laskelmaan sisällytetään puuston odotusarvo ja mahdolliset erillisarvot. Lopuksi tehdään kokonaisarvon korjaus, jolla arvioija säätää lopputulosta metsätilan erityispiirteiden perusteella. Menetelmää voi kritisoida monestakin ongelmakohdasta, eikä vähiten sen subjektiivisuudesta. Summa-arvomenetelmällä saatu arvo ei ota kantaa sen paremmin tuottoon kuin markkinahintaankaan.

Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmässä metsätilan arvo perustuu siihen, kuinka paljon nettotuloja metsä tuottaa tulevaisuudessa ja miten ne sijoittuvat ajallisesti. Menetelmässä arvioidaan tulevien hakkuutulojen (ja muiden maanomistukseen liittyvät tulojen) suuruus ja ajoittuminen. Sama tehdään menoille ja diskontataan valituilla korkokannoilla nykyhetkeen. Näin saadaan selville metsän nykyarvo tulevien tuottojen ja kulujen perusteella. Valittu diskonttokorko toimii samalla tuottovaateena ja tuotto-odotteena. Nämä ovat yleensä reaalisia, kun käytetään hakkuutulojen laskennassa nykyhetken keskiarvohintoja.

Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmässä metsätilan arvo määritetään verrokkikauppoihin perustuen. Hyviä verrokkikauppoja kohdekiinteistölle ovat samalta alueella, viimeisen vuoden aikana tehdyt kaupat, joissa turvemaiden osuus, ravinteisuus ja kehitysluokkajakauma ovat riittävän samankaltaisia. Kun on löydetty sopivimmat kaupat, pitää vielä määritellä tunnusluku tai tunnusluvut, joiden avulla verrata kauppoja keskenään. Tämä vaatii datan lisäksi osaamista ja asiantuntijaa. Toki yksinkertaisimmillaan voidaan laskea verrokkikauppojen keskimääräinen hehtaarihinta ja ennustaa tällä myös kohdekiinteistön keskimääräistä kauppahintaa. Menetelmä perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin ja toimii parhaiten alueilla, joilla on riittävästi vertailukelpoisia kauppoja.

Hakkuu-arvomenetelmä

Hakkuu-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan sen perusteella, kuinka paljon puustosta saataisiin rahaa, jos koko puusto hakattaisiin välittömästi. Arviossa otetaan huomioon hakkuukelpoisen puuston määrä ja laatu eli puutavaralajeittaiset puumäärät ja viimeaikaiset kantohinnat. Likvidointiarvon laskenta on yksinkertaista: Kerrotaan vain puutavaralajeittaiset määrät niiden yksikköhinnoilla (kantohinnoilla) ja summataan saadut tulot yhteen.

 

Myöhemmissä metsäsijoituskoulun jaksoissa perehdytään tarkemmin eri arvonmääritysmenetelmiin sekä niiden vahvuuksiin ja heikkouksiin.

Julkaistu

Metsäsijoittaminen: itse vai ammattilaisen kautta?

Miksi metsäsijoittaminen kannattaa?

Metsä tarjoaa vakaata tuottoa ja konkreettista turvaa talouden heilahtelujen keskellä. Puun tasainen kasvu tuo etenkin suurilla pinta-aloilla säännöllistä kassavirtaa, samalla kun metsäomaisuus toimii luonnollisena suojana inflaatiota vastaan ja tuo hajautusta salkkuun osakkeiden ja korkosijoitusten rinnalle. Metsäsijoituksen keskimääräinen kokonaistuotto on ollut yli 8,9 % vuodessa, mikä on hyvin kilpailukykyinen luku reaalisijoitukselle. Monille metsäsijoittajalle kyse ei kuitenkaan ole vain taloudellisesta turvasta. Metsä nähdään myös arvopohjaisena hankintana, joka heijastaa kestävyyttä, suomalaisuutta ja jatkuvuutta sukupolvelta toiselle.

Metsäsijoittamiseen liittyy kuitenkin omat haasteensa: esimerkiksi metsäalan tuntemusta ja kokemusta vaativa hoitovastuu sekä tulevan tuoton arvioinnin monimutkaisuus voivat yllättää kokemattoman metsäsijoittajan. Tässä artikkelissa tarkastelemme yleisimpiä metsäsijoittamisen riskejä ja sitä, milloin metsäsijoittamisessa kannattaa hyödyntää ammattilaisen apua.

Mitä riskejä on syytä huomioida, kun harkitsee metsään sijoittamista?

Pitkä sijoitushorisontti ja likvidiyshaasteet: Metsän myynnissä kuluu tyypillisesti kolme kuukautta, mutta todellinen myyntiaika riippuu markkinaolosuhteista ja kohteen ominaisuuksista. Siksi hankintavaiheessa on tärkeää valita sijoituskohteeksi sellainen metsätila, jonka perusominaisuudet varmistavat tilan myytävyyden myös tulevaisuudessa. Esimerkiksi metsäkiinteistön sijainnilla on suuri merkitys kuljetusetäisyyksien ja infrastruktuurin kannalta. Metsäsijoituksen realisointiaikaan voi vaikuttaa myös puuston laatua ja hoitotasoa parantavilla toimenpiteillä.

Ympäristöriskit: Taudit, tuuli- ja lumituhot sekä ilmastonmuutoksen myötä yleistyvät hyönteistuhot voivat merkittävästi alentaa tuotto-odotetta, ellei näihin riskitekijöihin asianmukaisesti varauduta riskialtteilla alueilla.

Puumarkkinoiden vaihtelevuus: Metsäsijoittajan kannattaa jatkuvasti tarkkailla puumarkkinaa, joka vaihtelee suhdanteiden, geopoliittisen tilanteen ja metsäteollisuuden tarpeiden mukaan.

Hoitovastuu ja osaamisvaatimukset: Suora metsänomistaminen vaatii erityistä metsänhoidon tuntemusta ja aikaresursseja. Itsenäisen metsäsijoittajan on hallittava oikeiden hakkuu- ja hoitotoimenpiteiden ajoitus ja toteutus, sillä nämä päätökset vaikuttavat merkittävästi metsän arvon kehitykseen. Metsäsijoittajan vastuulla on myös metsän jatkuva seuranta, mikä edellyttää aktiivista sitoutumista.

Miten ammattilainen auttaa suoran metsänomistuksen riskienhallinnassa?

Kokenut ammattimainen kumppani auttaa sijoittajaa hallitsemaan riskejä niin, että metsätila palvelee pitkäjänteistä sijoitusstrategiaa eikä tuo yllätyksiä matkan varrella. Hankintavaiheessa asiantuntija tunnistaa metsätilan, jonka perusominaisuudet luovat aidosti kilpailuetua. Osaava ja kokenut ammattilainen myös varmistaa, että tarjouskilpailu voitetaan mahdollisimman niukasti. Suomen Sijoitusmetsien avaimet-käteen palvelussa oikean arvon varmistaminen onnistuu ainutlaatuisen tarkasti markkina-arvon tuntemuksen kautta.

Lisäksi ammattilainen tietää, millaisilla toimenpiteillä puuston laatua kannattaa nostaa tulevaisuudessa saatavien tulojen maksimoimiseksi ja tilan myytävyyden varmistamiseksi (mikäli sellainen tulee ajankohtaiseksi). Ammattimainen toimija tuntee myös metsälainsäädännön sekä osaa tunnistaa mahdolliset metsätuhoriskit ja varautua niihin.

Ammattilaisen toimijan tuki metsäsijoittamisessa on usein taloudellisesti kannattavinta silloin, kun kyseessä ovat suuremmat sijoituskokonaisuudet. Suuret metsätilat vaativat edistyneempää suunnittelua, aktiivista seurantaa ja tarkkaa markkinatilanteen lukemista. Asiantuntija pystyy hyödyntämään mittakaavaetuja, tekemään puukauppoja ja hoitotöitä paremmilla ehdoilla sekä ajoittamaan hakkuut strategisesti parhaimman mahdollisen tuoton varmistamiseksi. Siksi mitä suurempi kokonaisuus, sitä enemmän ammattimainen hallinnointi yleensä vahvistaa sijoituksen tuotto- ja arvonkehityspotentiaalia — ja sitä vähemmän riskit jäävät yksittäisen sijoittajan harteille.

Jos sijoittajalla ei ole mahdollisuutta tai kiinnostusta sitoutua suureen metsäsijoituskokonaisuuteen – olipa hallinta sitten itsenäinen tai ammattilaisen vastuulla – on olemassa kevyempiä tapoja päästä mukaan metsäsijoittamiseen, kuten esimerkiksi metsärahastot tai yhteismetsät. Suomen Sijoitusmetsien hallinnoimaan Metsänhaltijan Yhteismetsään voi liittyä jo 30 000 euron sijoitussummalla. Liittymällä osakkaaksi et ainoastaan pääse mukaan ammattitaidolla hallinnoimaan metsäomaisuuteen, vaan sijoituksesi hajautuu useisiin metsäkiinteistöihin ympäri Suomea.

Sinun näköisesi metsä

Ammattilaisen apu metsäsijoituksen hallinnoinnissa voi olla taloudellisesti erittäin kannattavaa, kun oma aika on rajallista tai metsänhoidon osaamista ei yksinkertaisesti ole riittävästi. Toisaalta itsenäinen metsäsijoittaminen tarjoaa omat etunsa niille, jotka ovat innokkaita oppimaan ja ottamaan päätöksenteon omiin käsiinsä. Hallinnointipalkkiot eivät syö tuottoja, ja kaikki metsänhoitoon liittyvät päätökset voidaan ajoittaa omien tavoitteiden ja prioriteettien mukaan. Metsässä vietetty aika, luonnon rauha ja mahdollisuus nähdä oman työn tuloksia rakentavat ainutlaatuisen suhteen sinun ja metsäsi välille. Päätösvalta ja henkilökohtainen läsnäolo luovat kokemuksen, joka parhaimmillaan kantaa eteenpäin sukupolvesta toiseen.

Olipa valintasi itsenäinen suora metsäsijoitus tai ammattimaisesti hallinnoitu kokonaisuus, tärkeintä on löytää oma tapasi sijoittaa metsään – turvallisesti, tuottavasti ja kestävästi. Jos metsäsijoittaminen kiinnostaa, Suomen Sijoitusmetsiltä saat neuvoa ja apua alkuun.