Artikkelit

Julkaistu

Tiedote: Metsässä on nyt ostajan markkinat

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi. Kuva: Pasi Heikkinen.

Metsäkiinteistömarkkinoilla on nyt ennätyspaljon tarjontaa tiloista. Samalla myyntiajat ovat pidentyneet ja myymättä jääneiden kohteiden osuus on kasvanut.

Kuluvan vuoden aikana (tammi–lokakuu) julkiseen myyntiin on tullut 2 000 kappaletta yli 10 metsämaahehtaarin kohdetta, mikä on 8 % enemmän kuin vastaavaan aikaan 2023 ja 12 % enemmän kuin viiden edellisvuoden aikana keskimäärin. Erityisen vilkas kuukausi metsäkiinteistöjen tarjonnassa oli lokakuu, jolloin myyntiin tuli hieman yli 300 metsäkiinteistökohdetta. Viime vuoteen verrattuna metsäkiinteistöjen tarjonta on runsastunut erityisesti Väli- ja Pohjois-Suomessa.

Kasvaneesta tarjonnasta huolimatta metsäkiinteistökauppojen lukumäärät ovat viime kesään asti olleet laskusuunnassa, eikä tuore kauppamäärän kasvu ole ollut suhteessa tarjonnan kasvuun. Tämä näkyy yhtäältä myyntiaikojen pitenemisessä ja toisaalta myymättä jääneiden kohteiden osuuden kasvuna.

Nykyisessä markkinatilanteessa ilman tarjoustenjätön määräaikaa olevat kaupat ovat kasvussa, mikä selittää osan pidentyneistä myyntiajoista, mutta myös välittäjät asettavat itse pidempiä markkinointiaikoja. Koko maan tasolla jo joka viides myyntiintullut metsäkiinteistö jää myymättä, mikä on kolmanneksen korkeampi osuus kuin vuosi sitten. Sekä keskimääräiset myyntiajat että myymättä jääneiden kohteiden osuus kasvavat etelästä pohjoiseen päin siirryttäessä.

”Metsäkiinteistöjen kysynnän vähentymisessä merkittävä tekijä on instituutionaalisten metsäsijoittajien aktiivisuuden lasku alle puoleen huippuvuosista”, selittää Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen.

”Ammattimaisten tahojen ostot ovat myös aiempaa valikoivampia viilentyneessä markkinassa”, jatkaa perustajayrittäjä Mika Venho. ”Ainakin voi sanoa metsätilamarkkinoiden muuttuneen vähemmän myyjän markkinoiksi kuin vuosiin”, Venho aprikoi.

Metsäkiinteistöjen tarjonnan rakenne on muuttunut viime vuosina. Nyt myyntiin tulee aiempaa puustoisempia kohteita, joissa on vähemmän taimikoita. Myymättä jääneet kohteet ovat yleensä ominaisuuksiltaan heikompia, eli vähäpuustoisempia ja karumpia. Toisaalta nämä erot selittyvät osaksi maantieteellä: myymättä jääneiden metsäkiinteistöjen osuus on suurempi pohjoisessa.

Myymättä jääneiden osuus kasvanut merkittävästi viime vuosina
Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 11: Miten voin kasvattaa metsien tuottoa?

Oikea-aikainen harvennus parantaa metsän tuottoa

Metsätalouden tuottoa voi lisätä monin eri tavoin. Tässä jaksossa käsitellään tuottavimmat menetelmät.

Metsänhoidon ajoitus

Metsänhoidon oikea-aikaisuus on ratkaisevaa metsän tuoton kannalta. Oikea-aikainen hoito pitää puuston kasvun nopeana ja hoitokustannukset maltillisina. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että metsä uudistetaan mahdollisimman pian uudistushakkuun jälkeen, ja taimikko tarkastetaan täydennysistutuksen tarpeen varalta. Uudistamisen lisäksi on tärkeää, että taimikonhoito tehdään ajallaan, jotta taimien kasvuolosuhteet pysyvät optimaalisina.

Pitkän aikavälin investointien tekeminen

Pitkän aikavälin investoinnit, kuten kunnostusojitukset, teiden perusparannukset ja penkkatiet, vaativat investointihetkellä suhteellisen paljon pääomaa, mutta ne maksavat itsensä takaisin paremman puunkasvun, korkeampien puun hintojen ja metsätilan arvonkehityksen kautta. Pitkän ajan investoinneista tiehankkeisiin on usein saatavilla valtion tukea.

Lannoitus

Lannoitus on yksi tuottoisimmista tavoista parantaa metsätilan tuottavuutta. Lannoituksia on kahdenlaisia: kasvatus- ja terveyslannoituksia. Kasvatuslannoitukset, kuten typpi- ja tuhkalannoitukset, lisäävät puuston kasvua ja erityisesti tukkipuun osuutta hakkuissa. Typpilannoituksia käytetään kivennäismailla, ja sen vaikutus kestää noin 10 vuotta.  Tuhkalannoitusta käytetään taas turvemailla, jossa sen vaikutus voi kestää jopa 30 vuotta. Terveyslannoitukset tehdään usein taimikkovaiheessa. Terveyslannoitusten tarkoituksena on estää puuston kasvuhäiriöitä ja parantaa puuston laatua.

Puukaupan ajoittaminen

Puukaupan ajoituksella metsänomistaja voi kasvattaa tulojaan merkittävästi verrattuna suunnittelemattomaan puunmyyntiin. Puukaupan ajoituksessa korostuvat kaksi keskeistä asiaa. Ensinnäkin sijoittajan tulee tuntea metsän kasvun kannalta optimaaliset ajankohdat harvennushakkuille ja uudistushakkuille, ja samalla varmistaa, että leimikoiden koko on järkevä. Toiseksi sijoittajan täytyy osata ennakoida markkinasuhdanteita ja ajoittaa puukaupat niiden huippuhetkiin. Vaikka tämä voi olla haasteellista, se ei ole mahdotonta ja nousee erityisen tärkeäksi, mikäli edessä on suuri puukauppa suhteessa metsänomistukseen.

Metsätalouden verotuksen tunteminen

Suomessa metsätalouden verotus vaikuttaa merkittävästi metsänomistajan metsätalouden nettotuloihin. Verovähennysmahdollisuudet ovat monipuolisia, ja niiden tuntemus on tärkeää metsäsijoittajalle, jotta verorasitus voidaan minimoida.

Vieraan pääoman käyttäminen

Metsää voidaan yleensä käyttää lainan vakuutena jopa 60 prosenttiin saakka, mikä antaa metsäsijoittajalle mahdollisuuden hyödyntää metsäomaisuuden tasearvoa. Velkavivun käytössä on olennaista varmistaa, että vieraan pääoman kustannus (korkokulut + marginaali + muut lainanhoitokulut) ovat metsätalouden tuottoa matalammat, muuten syödään oman pääoman tuottoa. Vertailu voidaan tehdä nimellisin tai reaalisin kustannuksin ja tuotto-odottein, kunhan molemmat vain ovat samalla tavalla lasketut.

Julkaistu

Vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuotto 3,9 %

Metsäsijoituksen kokonaistuoton komponentit vuosilta 2017-2023.

Kaavio: Metsäsijoituksen kokonaistuotto osatekijöihin jaettuna (2017-2023)

Vuoden 2023 yksityismetsien kokonaistuotto jäi 3,9 %:n lukemalla kauaksi edellisten vuosien keskiarvosta. Romahduksen syynä oli metsäkiinteistöjen hinnannousun maltillistuminen.

Suomen Sijoitusmetsien laskema Metsäsijoituksen kokonaistuotto sisältää Luonnonvarakeskuksen sijoitustuoton laskennasta saatavien liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun lisäksi metsäkiinteistöjen markkinahintatason muutoksen. Vuonna 2022 kokonaistuotto oli 12,3 % ja seitsemän edellisvuoden keskiarvo 10,3 %. Viime vuonna markkinahintatason nousu vaikutti kokonaistuottoon enää 0,7 prosenttiyksikköä, kun aiemmin hintatason nousun osuus on ollut yli puolet kokonaistuotosta. Vakaampien tuottotekijöiden, liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun, osuudet olivat vuoden 2023 kokonaistuotosta 2,4 % ja 0,8 %.

”Vuosia jatkunut markkinahintatason reipas nousu tasoittui vuonna 2023, laskematta kuitenkaan vuositasolla miinuksen puolelle”, kertoo Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Metsätalouden liiketulos ja nettoarvokasvu ovat puolestaan yhteydessä toisiinsa; kun puuta hakataan vuositasolla enemmän, metsätalouden liiketulos kasvaa ja nettoarvokasvu pienenee. Liiketulokseen vaikuttaa lisäksi kantohintatason muutokset”.

 

Metsäsijoituksen kokonaistuoton osatekijät

Metsätalouden liiketulos kuvaa puuntuotannosta saatavaa rahallista tuottoa huomioiden puukauppatulot, metsänhoito- ja hallintomenot sekä puuntuotannon tuet. Puuston nettoarvokasvu huomioi puuston kasvun, hakkuut ja järeytymisen. Metsäkiinteistöjen markkinahintoja tarvitaan tuoton suhteuttamiseksi pääomaan ja markkinahintason muutosta mitataan Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä.

”Kokonaistuoton suuruutta arvioitaessa, on hyvä muistaa aineiston kattavan koko Suomen sekä aktiivisesti että passiivisesti hoidetut metsätilat”, muistuttaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä Mika Venho

 

Luonnonvarakeskuksen aineistot leikkurin alla

Osana Luonnonvarakeskuksen säästöjä kokonaistuoton laskennan taustalla olevat Metsä sijoituskohteena- ja Yksityismetsätalouden liiketulos -tilastot ollaan näillä näkymin lakkauttamassa. Nämä vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuottoa kuvaavat tunnusluvut voivat siis jäädä viimeisiksi ainakin nykyisellä tavalla laskettuna.

Tästä linkistä pääset lukemaan tiedotteen STT:n sivuilla.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 10: Miten luonnollisten henkilöiden metsäsijoittamista verotetaan?

Tässä jaksossa käsitellään sitä, minkälaisia erilaisia veroja metsäsijoittaja maksaa metsäsijoituksen eri vaiheissa.

Tämä sijoituskoulujakso on yleisluontoinen ja suuntaa antava. Lukija tiedostaa, että verotuskohtelut voivat olla erilaisia kuin jakson esimerkit. Tarkemman verorasituksen selvittämiseksi suosittelemme kääntymään veroviranomaisten puoleen. Suomen Sijoitusmetsät Oy ei vastaa tämän verotusesimerkkien paikkansapitävyydestä.

Metsätilan osto

Varainsiirtovero

Metsäsijoittajan ensimmäinen vero syntyy metsätilan ostosta, jolloin pitää maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero on tällä hetkellä 3 % hankintahinnasta.

Esimerkki: Kun metsäsijoittaja ostaa metsätilan, jonka hinta on esimerkiksi 100 000 euroa, varainsiirtovero on 3 % tästä summasta. Tämä tarkoittaa, että metsäsijoittajan on maksettava varainsiirtoveroa 3 000 euroa (3 % x 100 000 €). Tämä 3 000 euroa lasketaan osaksi hankintamenoa ja se vähentää tulevaisuudessa mahdollisesta luovutusvoitosta maksettavaa veroa, jos metsätila myydään.

Metsävähennys

Metsätilaa ostaessa metsäsijoittaja saa käyttöönsä metsävähennyksen, joka on 60 % hankitun kohteen hankintahinnasta. Metsävähennystä voi käyttää enintään 60 % suhteessa metsätalouden tuloihin vuodessa.

Esimerkki: Oletetaan, että metsäsijoittaja ostaa metsätilan 100 000 eurolla, jolloin metsävähennyspohjan määrä on 60 000 euroa (60 % hankintahinnasta). Jos sijoittaja saa metsätalouden tuloja 10 000 euroa vuodessa, hän voi hyödyntää tästä 60 % eli 6 000 euroa metsävähennyksenä. Tällöin verotettava tulo on 4 000 euroa (10 000 € – 6 000 €).

Jos verotettava tulo on 4 000 euroa, ja pääomatuloveroprosentti on 30 % (alle 30 000 euron tuloihin), sijoittaja maksaa veroa 1 200 euroa (30 % x 4 000 €).

Metsävähennyksestä on ensimmäisen vuoden jälkeen käytetty 6 000 euroa, joten jäljellä on vielä 54 000 euroa (60 000 € – 6 000 €), jota voidaan hyödyntää tulevina vuosina samalla tavalla. Pitää muistaa, että käytetty metsävähennys tuloutuu tilaa myytäessä (lasketaan kauppahinnan päälle luovutusvoiton verotuksessa) poikkeustapauksia lukuun ottamatta, joita ovat sukulaisluovutukset ja tilan liittäminen yhteismetsään.

Metsätalouden harjoittaminen

Metsätalouden tulot

Suomessa metsätalouden tuloja verotetaan pääomatulona. Nykyisen verokannan mukaan metsätalouden tuloista tehtyjen vähennysten jälkeen maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Suurin metsätalouden pääomatulon lähde on puunmyyntitulot. Metsänomistaja voi saada puunmyyntituloja esimerkiksi myymällä tukkeja, pylväitä, kuitupuuta, halkoja, haketta, energiapuuta, polttopuita, joulupuita, koristehavuja tai muita vastaavia tuotteita. Puunmyyntituloihin lasketaan myös puunostajien mahdolliset tarjoamat hintalisät. 

Esimerkki: Mikäli metsätalouden pääomatulo on 40 000 euroa, siitä vähennetään ensin metsätalouteen liittyvät kulut. Oletetaan, että vähennyksiä on 5 000 euroa, jolloin verotettavaksi jää 35 000 euroa. Ensimmäiset 30 000 euroa verotetaan 30 % verokannalla, mikä tekee 9 000 euroa. Yli menevältä osalta, eli 5 000 eurosta, veroa maksetaan 34 % eli 1 700 euroa. Yhteensä veroa maksetaan siis 10 700 euroa.

On hyvä huomioida, että metsänomistajilla, jotka eivät harjoita maataloutta, kaikki maataloustulot (myös metsistä saatavat vuokratulot) ovat ansiotuloa, sillä heillä ei ole maatalouden nettovarallisuutta. Kun maatalouden nettovarallisuus kasvaa, verotus muuttuu siten, että osa tai kaikki tuloista käsitellään pääomatuloina.

Maanvuokratulot

Tuulivoima- ja aurinkovoimalaitoksiin liittyvät tulot ovat maatilatalouden tuloa, vaikka kiinteistö olisikin pelkästään metsää, eikä kiinteistöllä ole muuta maatilatalouden tuloa. On hyvä huomioida, että metsänomistajilla, jotka eivät harjoita maataloutta, kaikki maataloustulot (myös metsistä saatavat vuokratulot) ovat ansiotuloa, sillä heillä ei ole maatalouden nettovarallisuutta.

Metsätalouden tuet

Suomessa myönnetään paljon tukia metsätalouteen. Tuet katsotaan metsätalouden pääomatuloksi. Esimerkiksi Metka-tuet, jotka myönnetään erilaisiin metsänparannustoimenpiteisiin, kuten nuoren metsän hoitoon, metsäteiden rakentamiseen tai metsätalouden ympäristön parantamiseen, ovat verotuksen piirissä.  Nämä avustukset on ilmoitettava veroilmoituksessa osiossa, joka käsittelee metsätalouden tukia.

Metsätalouden korvaukset

Metsävakuutuksista sekä hirvivahinkokorvauksista saadut tulot katsotaan metsätalouden pääomatuloiksi.

Metsänomistaja voi ottaa metsäänsä vakuutuksen, joka korvaa puustolle aiheutuneita taloudellisia vahinkoja eri tilanteissa. Vahinkoja voi aiheuttaa esimerkiksi myrskyt, lumi, metsäpalot sekä tietyt sienitaudit, hyönteiset ja eläimet. Vakuutusyhtiö pidättää 19 prosentin ennakonpidätyksen metsätalouden pääomatulona verotettavista metsävakuutuskorvauksista. Ilmoita vakuutuskorvaus metsätalouden veroilmoituksella vähentämättä siitä vakuutusyhtiön pidättämää ennakonpidätystä.

Riistavahinkolain nojalla valtio korvaa hirvieläinten aiheuttamat vahingot. Metsäkeskus maksaa hirvivahinkokorvauksen, joka verotetaan metsätalouden pääomatulona. Ilmoita veroilmoituksessa tulo sille vuodelle, jolloin saat korvauksen tilillesi.        

Metsään liittyvät verottomat tulot

Osa metsätalouteen liittyvistä tuloista on verovapaita. Alla on esimerkkejä tällaisista.

  • Polttopuu omaan käyttöön
  • Marjat, sienet, kävyt ja muut keräilytuotteet
  • Rauhoittamispäätöksiin liittyvät kertakorvaukset

Metsätalouden vähennykset (menot)

Metsätalouden pääomatuloista voidaan vähentää kaikki menot, jotka liittyvät tulon hankkimiseen tai säilyttämiseen.

Tyypillisiä metsätalouden harjoittamiseen liittyviä vuosimenoja ovat esimerkiksi

  • matkakulut
  • metsän uudistamisen menot, kuten taimien hankinta- ja istutuskustannukset
  • metsänhoitoyhdistysten jäsen- ja palvelumaksut
  • metsätalouden ammattilehtien tilauskulut
  • metsätalouteen liittyvät palkkakulut ja sivukulut
  • metsätalouteen liittyvät työntekijäkustannukset ja sosiaalikulut
  • metsätöissä tarvittavien välineiden hankinta- , käyttö- ja huoltokustannukset
  • metsäteiden ja ojien kunnossapitokulut
  • metsävakuutuskustannukset
  • puukaupan yhteydessä Suomen Metsäsäätiölle maksettu vapaaehtoinen edistämismaksu
  • urakoitsijoille maksetut korvaukset puunkorjuusta, maanmuokkauksesta, metsän lannoituksesta, taimikonhoidosta ja muista metsänhoitotöistä.

Arvonlisäverovelvollisuus

Arvonlisäverovelvollisuus viittaa velvoitteeseen, joka koskee Suomessa metsänomistajia, joiden metsätalouden liikevaihto ylittää vuodessa 15 000 euroa. Tällöin metsänomistajan on rekisteröidyttävä arvonlisäverovelvollisten rekisteriin ja alettava laskuttaa arvonlisäveroa myydessään puutavaraa. Rekisteröityminen mahdollistaa myös sen, että metsänomistaja voi vähentää metsätalouden kuluihin, kuten taimien hankintaan, metsänhoitotöihin ja metsänparannuskuluihin sisältyvän arvonlisäveron.

Mikäli metsänomistajan liikevaihto jää 12 kuukauden aikana alle 15 000 euroon, ei hänen tarvitse rekisteröityä, mutta rekisteröityminen voi olla silti perusteltua, koska metsätalouden toimintaan liittyy tyypillisesti arvonlisäverollisia menoja, joita voi vähentää. Tapauksissa, joissa vähennettävät alvit ovat tilitettäviä veroja suuremmat, metsänomistaja saa hyvityksen maksamistaan alveista.

Arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröitynyt metsänomistaja tekee oma-aloitteisesti arvonlisäveroilmoituksen, jossa ilmoitetaan myyntien sisältämät arvonlisäverot eri verokantojen mukaan, ostojen arvonlisäverot sekä näiden ero. Metsänomistajat ovat alkutuottajia, joten heidän osallaan sovelletaan vuosimenettelyä. Tämä tarkoittaa, että verovelvollisen on maksettava verohallinnolle kausiveroilmoituksen perusteella maksettava vero viimeistään kalenterivuotta seuraavan helmikuun viimeisenä päivänä.

Menovaraus ja tuhovaraus

Menovaraus on metsätalouden verotuksessa käytetty käsite, joka mahdollistaa osan metsätalouden pääomatuloista siirtämisen tulevien vuosien menoja varten. Tämä tarkoittaa, että varauksen määrä verotetaan vasta siinä vuonna, kun se tuloutetaan. Menovarausta voivat tehdä henkilöt, kuolinpesät, verotusyhtymät ja yhteismetsät. Menovaraus saa olla korkeintaan 15 % metsätalouden pääomatulosta, josta on vähennetty metsävähennys ja mahdollisen hankintatyön arvo. Menovaraus on tuloutettava ja merkittävä veroilmoituksessa tuloksi viimeistään neljäntenä vuonna varauksen tekemisestä, tai tietyissä tapauksissa kuudentena vuonna​

Jos olet saanut vakuutus- tai vahingonkorvauksen metsätuhon vuoksi, voit tehdä siitä tuhovarauksen. Arvioi korvauksesta se summa, joka tarvitaan tuhoutuneen metsän uudistamiskustannuksiin. Ilmoita tämä määrä tuhovarauksena metsätalouden veroilmoituksessasi.

Metsätilan myynti

Luovutusvoitto

Jos metsätilan myynnistä syntyy voittoa, on voitosta yleensä maksettava luovutusvoittoveroa. Luovutusvoittoveroa maksetaan pääomaverokannan mukaisesti eli 30 % 30 000 euroon asti ja ylimenevästä osasta 34 %.

Esimerkki 1: Metsätilan myynnistä syntyy voittoa 50 000 euroa. Veron määrä on tällöin
30 % x 30 000 € + 34 % x 20 000 € = 15 800 €.

Luovutusvoittoa laskettaessa määrääviä tekijöitä ovat luovutushinta, hankintameno ja voiton hankkimisesta
aiheutuneet menot (esim. välityspalkkio). Luovutusvoitto määräytyy seuraavan kaavan mukaan:
luovutushinta – hankintameno – voiton hankkimisesta aiheutuneet menot = luovutusvoitto.

Luovutushinta koostuu myyntihinnasta, käytetyistä metsävähennyksistä (kuitenkin enintään 60 %
hankintamenosta) sekä vahingonkorvauksista, joita ei ole käytetty tuhoutuneen tai vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen tai lisätty metsätalouden pääomatuloon.

Esimerkki 2: Metsätila myydään 200 000 euron hinnalla. Tilan hankintameno on ollut 100 000 euroa, joten metsävähennyspohja on 60 000 euroa. Koko metsävähennyspohja on käytetty. Luovutushinnan määrä on tällöin
200 000 € + 60 000 € = 260 000 euroa.

Hankintameno voidaan laskea kahdella tapaa: todellisten kustannusten mukaan tai hankintameno-olettamaa käyttäen. Tavat ovat vaihtoehtoisia ja on myyjän päätettävissä, kumpaa käytetään. Todellisten kustannusten mukaan laskettuna hankintamenoon lasketaan ostokauppahinta ja muut ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten varainsiirtovero ja lohkomiskulut. Lisäksi hankintamenoon lasketaan poistamatta olevat metsäteiden- ja ojien hankintamenot. Jos omaisuus on saatu perintönä tai lahjaksi, hankintamenoksi katsotaan perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty arvo. Huomioitavana poikkeuksena on se, että jos lahjansaaja myy omaisuuden vuoden sisällä lahjan saamisesta, hankintamenoksi katsotaan
lahjoittajan hankintameno.

Esimerkki 3: Metsämääräala on ostettu 100 000 euron hinnalla. Kaupasta on maksettu 4 000 euroa varainsiirtoveroa. Määräalan lohkominen maksoi 2 000 euroa. Tilalla kulkeva metsätie on perusparannettu ja perusparannusmenosta on poistamatta vielä 3 000 euroa. Hankintamenon määrä on tällöin
100 000 € + 4 000 € + 2 000 € + 3 000 € = 109 000 euroa.

Esimerkki 4: X on saanut 1.1.2020 metsätilan lahjaksi Y:ltä. Lahjaverotuksessa metsätilan arvoksi katsottiin 100 000 euroa. Y on ostanut metsätilan 10 000 euron hinnalla vuonna 2000. X myy metsätilan edelleen 31.12.2020. Tällöin hankintamenoksi katsotaan 10 000 euroa, koska X on myynyt metsätilan edelleen vuoden sisällä lahjansaannista. Jos X olisi myynyt tilan vasta 1.1.2021, hankintamenoksi katsottaisiin 100 000 euroa.

Puolestaan hankintameno-olettamaa käyttäen hankintameno-olettama on 40 % luovutushinnasta, jos luovutettava omaisuus on ollut luovuttajan omistuksessa vähintään 10 vuotta. Muutoin hankintameno-olettama on 20 %:a luovutushinnasta, lukuun ottamatta tiettyjä luovutuksia valtiolle ja kunnalle, jolloin hankintameno-olettama on 80 %.

Luovutustappio

Jos kaupasta syntyy luovutustappiota, tappion voi vähentää sen syntyvuoden ja seuraavien viiden vuoden aikana syntyvistä minkä tahansa omaisuuden luovutusvoitosta (esim. osakekaupat).

Myyjänä kuolinpesä/perikunta

Kuolinpesän verotuskohtelu riippuu siitä, onko pesä jaettu vai jakamaton. Jos pesä on jakamaton, verovelvollisuus koskee itse kuolinpesää, ei sen yksittäisiä osakkaita. Taasen jos pesä on jaettu, verovelvollisuus koskee jokaista osakasta erikseen omistusosuuksien suhteessa.

Kuolinpesän myydessä metsätilan tilan hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa.

Jos kuolinpesässä ei ole vielä pidetty perunkirjoitusta ja kuolinpesän tarkoituksena on myydä tila lähiaikoina, kannattaa perukirjalle merkitä tilan markkina-arvo mahdollisimman tarkasti. Tämä johtuu siitä, koska perintäverotus on luovutusvoiton verotusta keveämpää. Näin perikunta voi säästää veroissa huomattaviakin summia. Mahdollisimman tarkan markkina-arvon määrittämiseen sopiikin parhaiten Omalla Maalla LKV:n käyttämä markkinahintaennusteeseen perustuva tilan arvostusmenetelmä, jonka voi pyytää myös perunkirjoitusta varten.

Lopuksi yhteenvetona esimerkki metsätilan myynnin verotuksesta:

Metsätila on ostettu 100 000 euron kauppahinnalla 1.1.2000. Kaupasta on maksettu varainsiirtoveroa 4 000 euroa. Tila myydään 300 000 euron kauppahinnalla 1.1.2020. Kaupan on välittänyt välitysliike, jonka palkkio on 10 000 euroa. Koko metsävähennyspohja 60 000 euroa on käytetty. Tilalta on poistamattomia tientekokustannuksia 5 000 euroa. Kannattaako luovutusvoittoveron laskennassa käyttää todellisia kustannuksia vai hankintameno-olettamaa, ja kuinka paljon veroa tulee maksettavaksi?

Hankintameno todellisilla kustannuksilla:
100 000 € + 4 000 € + 5 000 € = 109 000 euroa.
Lisäksi saadaan vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneet menot 10 000 euroa, eli luovutushinnasta vähennetään yhteensä 119 000 euroa.

Hankintameno hankintameno-olettamalla laskettuna:
40 % x 300 000 € = 120 000 euroa.

Veron laskennassa kannattaa täten käyttää hankintameno-olettamaa. Tällöin luovutusvoittoa syntyy:
300 000 € (luovutushinta) + 60 000 € (metsävähennykset) – 120 000 € (hankintameno) = 240 000 euroa.
Veron määräksi tulee:
30 % x 30 000 € + 34 % x 210 000 € = 80 400 euroa.

Yhteismetsäsijoitusten verotus

Yhteismetsäosuuksia ostaessa on maksettava 3 prosentin varainsiirtovero. Omistusvaiheessa yhteismetsäsijoituksista ei makseta veroa, koska yhteismetsän jakama ylijäämä on verovapaata. Yhteismetsä maksaa tuloistaan 26,5 prosentin tasaveron. Yhteismetsäosuuksia realisoidessa syntyvää luovutusvoittoa verotetaan pääomatulona. Sijoittajan on hyvä tietää, että käytettyä metsävähennystä ei lisätä osuuden luovutushintaan, jos tila liitetään yhteismetsään ja sitä vastaan saatuja osuuksia myydään.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 9: Mitkä tekijät vaikuttavat metsän sijoitustuottoon?

Metsän sijoitustuoton määrittävät monet eri tekijät, joita käsittelemme tässä osiossa. On tärkeää, että metsäsijoittaja ymmärtää nämä tekijät kattavasti, jotta hän voi huomioida ne tehokkaasti sijoituspäätöksiä tehdessään.

Hankintahinta

Metsätilan hankintahinta on keskeisin yksittäinen tekijä, joka vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Kun harkitset metsätilan ostoa, on ehdottoman tärkeää, että tarjous perustuu luotettavaan faktatietoon. Sanonta ”maltti on valttia” pätee myös metsäsijoittamisessa – koskaan ei kannata tehdä tarjousta, jota ei pysty itselleen perustelemaan. On olennaista, että tekemäsi tarjous metsätilasta vastaa omaa tuottovaadettasi ja että se pohjautuu kiinteistön todennettuihin tietoihin. Tuottovaateella tarkoitetaan vähimmäistuoton määrää, jonka sijoittaja haluaa sijoitukseltaan saada.

Markkinahinnan kehitys

Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Markkinahinnan kehitykseen vaikuttaa olennaisesti metsätilojen kysynnän ja tarjonnan tasapaino, puun hinta sekä markkinoiden tuottovaade metsäsijoituksille. Metsätilojen kysyntään vaikuttaa yleinen taloustilanne korkotaso huomioiden ja ulkopuolisen rahoituksen saatavuus ja sen kustannus. Tarjontaan vaikuttavat metsäkiinteistömarkkinan hintatason kehitys, metsänmyyjien aktiivisuus sekä yleinen taloustilanne.

Tuottovaateen vaikutus markkinahinnan kehitykseen voidaan selittää yksinkertaistettuna seuraavasti: kun markkinoiden tuottovaade laskee, nousee metsien markkina-arvo, kun taas tuottovaade nousee, metsän markkina-arvo laskee. Markkinoiden tuottovaade on ollut valtakunnallisesti tarkasteltuna viime vuosina noin 4–5 prosentin luokkaa. Tämä tarkoittaa sitä, että keskimäärin metsäsijoittajat ovat saaneet 4–5 % reaalituoton metsäsijoituksilleen.

Rahoituskulut

Metsäkiinteistöt sitovat paljon pääomaa, joten ostoa varten tarvitaan usein ulkopuolista rahoitusta. Velkarahalla tehtyjen metsäsijoitusten kannattavuuteen vaikuttaa rahan hinta eli korko. Kun korkotaso nousee, metsätilojen kysyntä laskee, ja kun korkotaso laskee metsätilojen kysyntä kasvaa.

Puun kasvu

Metsätalouden tulot perustuvat pitkälti puun kasvatukseen, mihin eniten vaikuttava tekijä on puuston kasvunopeus metsätilalla. Puuston kasvuun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten lämpösumma, maapohjan rehevyys sekä metsänhoito. Puuston absoluuttisen kasvun lisäksi tuottoon vaikuttaa olennaisesti arvokasvu. Arvokasvulla tarkoitetaan sitä, kun puu kasvaa kuitupuusta tukkipuun mittoihin. Arvokasvua tapahtuu etenkin kasvatusmetsissä (02 ja 03 kehitysluokissa). Arvokasvu on voimakasta etenkin silloin kun puusta voidaan katkoa yksi tukki enemmän kasvun seurauksena.

Puun hinta

Puun hinta on tärkeä tekijä metsän tuoton kannalta. Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhde määrittää puun hinnan. Viime aikoina puun hinta on vaihdellut merkittävästi. Hinnan vaihteluun ovat vaikuttaneet esimerkiksi koronakriisistä sekä yleisen taloustilanteen heikentymisestä seurannut kysynnän patoutuma, energian hinnan nousu sekä Venäjälle hyökkäyssodan seurauksena julistetut tuontirajoitteet. Nämä tekijät ovat lisänneet suomalaisen puun kysyntää, mikä on johtanut Suomessa puun hintojen nousuun.

Kaavio 1. Puun hinnan kehitys 6/2019–4/2024 (Luke 2024)

Puukauppa

Metsäsijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa merkittävästi puun hintaan puukaupoissa. Alla on lyhyt yksinkertaistettu lista onnistuneisiin puukauppoihin:

 

  • Puukaupan ajoittaminen oikein suhteessa hintavaihteluihin sekä metsien kasvuun.
  • Kohtuullisen suuruisten leimikoiden myynti, joista on tehty selkeä ja oikeaoppinen leimausseloste.
  • Puukaupan kilpailuttaminen useiden toimijoiden kesken.
  • Saatujen tarjousten huolellinen vertailu oikeaoppisesti.
  • Hakkuutyön valvonnan toteuttaminen.
  • Mittausasiakirjojen huolellinen tarkastus.

Metsätalouden kiinteät ja muuttuvat kustannukset

Metsätalouden pyörittämisestä syntyy kustannuksia. Viime aikoina työvoimakustannusten, polttoaineen hinnan ja yleinen hintojen nousu on nostanut metsätalouden kokonaiskustannuksia.

Kiinteät kustannukset metsätaloudessa ovat menoja, jotka pysyvät muuttumattomina riippumatta hakkuumääristä tai metsänhoitotoimenpiteiden laajuudesta. Kiinteitä kustannuksia metsätaloudessa ovat esimerkiksi metsäveroilmoituksen tekemisen ulkoistaminen, tiemaksut sekä metsän yleisen tilan tarkastamisesta johtuneet matkakustannukset. Kiinteitä kustannuksia syntyy myös tiestön ja ojituksien ja muiden investointien poistoista, rahoituskuluista sekä mahdollisista vakuutusmaksuista.  Metsätalouden muuttuvia kustannuksia syntyy taas metsänhoito- ja metsänviljelytoimenpiteistä. Muuttuvien kustannuksien suuruuteen vaikuttaa olennaisesti markkinoiden tarjonnan määrä, sillä niissä voi olla suuriakin alueellisia eroja johtuen kilpailun niukkuudesta.

Metsätalouden tuet

Valtio myöntää rahallista tukea puuntuotannon tukemiseen. Tukea on mahdollista saada esimerkiksi erilaisiin metsänhoitotöihin, metsäteiden perusparannuksiin ja luonnonhoitoon. Metsätalouden tukien osuus laskennallisesta metsän liiketuloksesta vaihtelee noin 1,1–6,3 % välillä. Monelta metsänomistajalta jää hakematta tukija, joihin he olisivat oikeutettuja. Kun tukia ei haeta, vaikuttaa tämä suoraan alentavasti metsätalouden kannattavuuteen.

Lähteet

 

https://statdb.luke.fi/PxWeb/pxweb/fi/LUKE/LUKE__04%20Metsa__04%20Talous__18%20Yksityismetsatalouden%20liiketulos/03_Yksityismetsatalouden_liiketulos_mk.px/table/tableViewLayout2/?rxid=001bc7da-70f4-47c4-a6c2-c9100d8b50db

 

https://statdb.luke.fi/PxWeb/pxweb/fi/LUKE/LUKE__04%20Metsa__04%20Talous__02%20Teollisuuspuun%20kauppa__02%20Kuukausitilastot/01a_Kantohinnat_kk.px/

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 8: Mikä on metsän sijoitustuotto?

Sijoitustuotto kuvaa taloudellista hyötyä, jonka sijoittaja saa sijoittamastaan pääomasta. Toisin sanoen, kun sijoitat rahaa johonkin, kuten osakkeisiin, kiinteistöihin tai joukkovelkakirjoihin, sijoitustuotto kertoo, kuinka paljon rahaa olet ansainnut sijoituksellasi.

Sijoitustuottoa arvioidaan yleensä prosenttiosuutena alkuperäisestä sijoitetusta pääomasta, ja se voi vaihdella sijoituskohteen erityispiirteiden ja riskiprofiilin sekä vallitsevien markkinaolosuhteiden mukaan. Metsäsijoittamisen sijoitustuotto voidaan jakaa kolmeen eri osaan: markkinahinnan kehitykseen, puuston nettokasvuun sekä metsätalouden liiketulokseen (Kuva 1).

Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Tämä kehitys voi olla nousussa tai laskussa, ja se kuvastaa kysynnän ja tarjonnan suhdetta tietyssä taloudellisessa ympäristössä. Markkinahinnan kehitys on näytellyt suurta roolia metsäsijoittamisen sijoitustuotossa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Viimeisen vuoden aikana markkinahinnan kehitys on ollut maltillista metsäkiinteistöjen kysynnän laskiessa.

Puuston nettokasvun arvo kuvaa pystypuuston tilavuuden ja puutavaralajirakenteen muutosta tietyllä ajanjaksolla. Muutokseen vaikuttaa puuston kasvu, puuston arvonkasvu sekä hakkuut. Suomessa valtakunnan tasolla puuston nettokasvun arvo on ollut pitkään positiivinen. Tämä on merkki kestävästä metsätaloudesta, jossa metsiä hoidetaan siten, että ne pysyvät tuottoisina pitkällä aikavälillä. Yksittäisen metsätilan kohdalla puuston nettokasvun arvo voi vaihdella kuitenkin vuosittain merkittävästi. Tämä johtuu siitä, että metsätilat ovat suhteellisen pienialaisia verrattuna leimikon kokoihin.

Metsätalouden liiketuloksella tarkoitetaan yksinkertaisesti summaa, joka saadaan, kun metsätalouden tuloista ja taloudellisista tuista on vähennetty metsätalouden menot. Metsätalouden liiketulos on vaihdellut maakunnittain noin 2–4,5 prosentin välillä.

Julkaistu

Asiakaskokemus: Saarikohteen myynti

On kevättalvi 2024. Eletään metsäkiinteistömarkkinan vuodenkierron hiljaisimpia kuukausia. Metsäkiinteistöjen aiempien vuosien hyvä kysyntä on selvästi vähentynyt, ja hintatasokin on kehittynyt alaviistoon. Silti Omalla Maalla LKV:n kiinteistönvälittäjä Joni Tervon sähköpostiin kilahtaa hymiöin koristeltu viesti:
”Isot kiitokset aivan upeasta työstä saaritilan myynnissä!”

Vaatimus: Ammattitaitoa ja työtä

Oikea aika metsätilan myymiseen on aina. Vaihtelevissa olosuhteissa tämä kuitenkin vaatii ammattitaitoa ja hihojen käärimistä. Kun metsänomistajat Tiina ja Tea olivat päättäneet myydä perintönä saamansa metsätilan, he alkoivat etsiä osaavaa kumppania.

”Lopulta Omalla Maalla LKV vakuutti meidät paitsi netin tietojen myös ensimmäisten keskustelujen jälkeen, että tässä on meille oikea kumppani!”

Isovanhempien perintömetsän hoito oli ollut kaksikolle mieluisaa mutta hyvin työlästä, sillä kaupunkilaismetsänomistajien kiireinen elämä pyöri kaukana metsätilalta. Lopulta päätös myydä oli Tiinan ja Tean mielestä oikea.

” Halusimme että metsä saa ansaitsemaansa hyvää ja tuottoisaa hoitoa, vaikkei itsellämme siihen aikaa enää ollutkaan.”

Myyntiin tuli metsäkiinteistökohteena valtavirrasta poikkeava, kokonaan useammassa saaressa sijaitseva tila. Myös muuttuneet markkinaolosuhteet asettivat tilan myynnille omat haasteensa.

Lopputuloksena tyytyväinen asiakas

Metsäkiinteistönvälittäjä Joni Tervo ei kuitenkaan haasteita pelkää. Ammattitaidolla ja aktiivisella myyntityöllä saatiin erinomainen tulos ja kohde myydyksi yhdessä asetettujen tavoitteiden ja pyydetyn hinnan mukaisesti.

Omalla Maalla LKV:n toimeksiantajat Tiina ja Tea kiittelevätkin välittäjän toimintaa:

”Palvelu oli koko prosessin ajan todella sujuvaa. Omalla Maalla LKV:n osaajat hyödynsivät selkeästi laajaa ostajaverkostoaan, ja lopputulos oli erittäin positiivinen yllätys. Omat tavoitteemme täyttyivät hienosti, ja tila jatkaa nyt hyvissä käsissä!”

”Voimme lämpimästi suositella Omalla Maalla LKV:ta yhteistyökumppaniksi!”

Omalla Maalla LKV tarjoaa metsänomistajille uuden ja turvallisen tavan myydä metsätilansa. Taustalla on Suomen Sijoitusmetsien mittava kokemus metsäkiinteistömarkkinasta ja huippuasiantuntijuus mm. metsän markkina-arvon määrittämisessä. Meidän avullamme myyt metsäsi myös ns. hiljaisesti, jolloin etsimme ostajan julkisen markkinan ulkopuolelta mm. laajasta verkostostamme.

Siispä kun sinulla on metsätilan myynnin – tai ostamisen – aikeita, ole rohkeasti meihin yhteydessä. Toteutetaan yhdessä sinunkin tavoitteesi!

 

Yksityisyyden suojaamiseksi referenssiasiakkaan nimi on hänen omasta toiveestaan muutettu. Käsittelemme kaikkia asiakastietoja tarkalla luottamuksella. Lue lisää tietosuojaselosteestamme.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 7: Kuinka paljon metsä tuottaa hehtaaria kohden?

Metsän tuottoon vaikutta moni eri tekijä kuten metsän puuntuotantokyky, puusta maksettava hinta, valtion maksamat tuet puuntuotantoon sekä puuntuotannon kokonaiskustannukset. Yksinkertaistettuna näiden tekijöiden summa on metsätalouden tuotto, joka ei kuitenkaan huomioi sijoitettua pääomaa tai sitä hakataanko vuotuista arvon kasvua enemmän tai vähemmän.

Usean tekijän summa

Metsätalouden tulot perustuvat pitkälti puun kasvatukseen, johon eniten vaikuttavat tekijät ovat metsämaan määrä sekä puuston kasvunopeus. Puuston kasvuun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten lämpö ja sadanta, maapohjan rehevyys ja vesitalous, metsänhoito ja puuston perintötekijät. Kasvussa on hyvä erottaa vielä puuston tilavuus kasvu ja runkojen järeytyminen.

Metsän tuottoon vaikuttaa myös valtion myöntämät tuet, joita myönnetään esimerkiksi erilaisiin metsänhoitotöihin, metsäteiden perusparannuksiin ja luonnonhoitoon. Tukien tavoitteena on aktivoida ja kannustaa yksityismetsänomistajia hyvään ja kestävään metsänhoitoon. Metsä vaatii hoitoa, joten puun tuotannosta syntyy kustannuksia. Kustannuksia syntyy muun muassa metsänviljelystä, metsänhoidosta, metsäteiden rakentamisista ja perusparannuksista, ojien kunnostuksista, hallinnoinnista ja luonnonhoitotoimenpiteistä.

Alla olevassa taulukossa on Luken vuoden 2023 metsätalouden tulot, valtion tuki, puuntuotannon kokonaiskustannukset sekä liiketulos. ​Tulokset ovat keskimääräisiä, joten on huomattava, että metsän liiketulos voi olla matalampi tai korkeampi.  Yleensä pienillä tiloilla, kun ei myydä vuosittain puuta, ei vuotuisten liiketulosten tarkastelu ole mielekästä. Taulukkoon saa lisää mielekkyyttä, kun lisätään liiketulokseen viereen maakunnan keskimääräinen markkinoilla maksettu hehtaarihinta.

Maakunta

Tulot €/ha

Valtion tuki €/ha

Puuntuotannon kokonaiskustannuk-set €/ha

Keskimääräinen myyntihinta €/ha (edustavat)

Liiketulos €/ha

Liiketulos, %

Uusimaa

236,1

2,3

23,5

6890,7

214,9

3,12 %

Varsinais-Suomi

220,2

2,7

23,2

7202,3

199,7

2,77 %

Satakunta

268,3

2,8

47,4

6349,8

223,7

3,52 %

Kanta-Häme

329,6

3,0

46,3

7219,5

286,3

3,97 %

Pirkanmaa

277,4

2,8

28,4

6441,6

251,8

3,91 %

Päijät-Häme

337,2

3,3

24,7

7156,5

315,8

4,41 %

Kymenlaakso

266,2

2,9

30,8

6042,3

238,3

3,94 %

Etelä-Karjala

287,4

3,1

23,4

5935,3

267,1

4,50 %

Etelä-Savo

260,7

3,1

25,9

6709,6

237,9

3,55 %

Pohjois-Savo

238,2

3,7

23,1

5836,3

218,8

3,75 %

Pohjois-Karjala

183,3

2,3

17,4

5951,3

168,2

2,83 %

Keski-Suomi

219,2

3,5

28,6

5846,8

194,1

3,32 %

Etelä-Pohjanmaa

158,4

3,6

20,5

4515,4

141,5

3,13 %

Pohjanmaa

169,7

3,1

20,2

3805,5

152,6

4,01 %

Keski-Pohjanmaa

138,3

3,0

18,2

3346,5

123,1

3,68 %

Pohjois-Pohjanmaa

101,5

3,7

15,9

2845,7

89,3

3,14 %

Kainuu

98,5

2,5

14,8

3008,3

86,2

2,87 %

Lappi

54,3

3,0

9,7

2133,5

47,6

2,23 %

Ahvenanmaa

110,0

3,1

31,7

n.a.

81,4

n.a.

Lähteet

Yksityismetsätalouden liiketulos, LUKEn tilastot

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 6: Mitkä tekijät vaikuttavat metsäkiinteistön arvoon?

Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa moni niin määrällinen kuin laadullinen tekijä. Kokenut metsäsijoittaja ymmärtää näiden vaikutuksen metsän taloudelliseen tuottoon. Tämä ymmärrys auttaa myös myynti-ilmoitusten tulkinnassa sekä oleellisten maastohavaintojen ja -arvioiden tekemisessä. Nämä ovat avainasemassa tehtäessä tietoon perustuvia sijoituspäätöksiä.

Kohdekohtaiset tekijät, jotka vaikuttavat metsätilan hintaan

Puuston määrä ja laatu

Metsätilan arvoon merkittävästi vaikuttava tekijä on metsätilan ainespuun määrä, joka taas jakautuu erihintaisiin puutavaralajeihin. Esimerkiksi arvokkaan tukkipuun määrällä on suurempi vaikutus metsätilan arvoon verrattuna huokeampihintaiseen kuitupuun määrään, koska siitä maksetaan yli kaksi kertaa niin paljon kuin pieniläpimittaisemmasta tai huonolaatuisemmasta kuitupuusta.

Näin ollen puuston määrän ohella huomiota kannattaa kiinnittää myös sen laatuun. Kasvavissa (kasvatus-) metsissä oleellista on arvioida päätehakkuun tukkipuiden osuutta hyvien tukkiaihioiden perusteella. Uudistuskypsissä metsissä tukkiosuuden arvion hyvyys tulee yleensä nopeasti vastaan, kun puut kannattaa pääsääntöisesti laittaa melko pian pinoon. Laadun arvioinnissa otetaan huomioon puuston lenkous, mutkaisuus, runkojen suoruus ja fyysiset vauriot (oksaisuus). Huomioitavaa on, että eri yhtiöiden (myös eri kuljettajien samassa yhtiössä) hakkaamina tukkipuun osuuksissa on eroja, jotka korostuvat keskimääräistä huonolaatuisemmissa metsiköissä.

Metsämaan pinta-ala

Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa ennen kaikkea sen puuntuotantokapasiteetti, jonka yhtenä tekijänä on metsämaan pinta-ala. Mitä suurempi on metsämaan pinta-ala, sitä arvokkaampi metsäkiinteistö on. Suurten kokonaisuuksien hintaa nostaa myös puukauppojen- ja hoitotöiden skaalaedut, metsästykseen liittyvät arvot ja tuulivoimaan liittyvä potentiaali. Markkinalähtöisesti ajateltuna suuria kohteita on vähemmän tarjolla kuin pieniä suhteessa kysyntään. Jouto- ja kitumaiden pinta-alalla ei ole puuntuotannollista merkitystä hinnanmuodostuksen kannalta.

Alla on metsätalousmaan määritelmät:

  • Metsämaalla puuston keskikasvu on yli 1 m3/ha.
  • Kitumaalla puuston keskikasvu on alle 1 m3/ha, mutta vähintään 0,1 m3/ha vuodessa.
  • Joutomaan puuntuotoskyky on alle 0,1 m3/ha vuodessa.
  • Muuhun metsätalousmaahan luetaan metsäautotiet, metsätalouden pysyvät varasto- ja tonttialueet ja muut vastaavat alueet.

Maapohjan rehevyys

Maapohjan rehevyys vaikuttaa merkittävästi puun kasvuun ja näin metsätilan arvoon. Kivennäismaita pidetään arvokkaampina kuin turvemaita, koska kivennäismailla on keskimäärin parempi puun laatu ja kasvu, puunkorjuu voidaan tehdä yleensä sulanmaan aikaan eikä vesi- ja ravinnetalouteen tarvitse kiinnittää niin suurta huomiota (lukuun ottamatta boorinpuutosta). Rehevyyden mittarina käytetään kasvupaikkatyyppejä.

Metsänhoidollinen tila

Hyvin hoidetuista metsätiloista maksetaan enemmän, sillä metsänhoidollinen tila vaikuttaa puuston kasvuun ja laatuun ja sitä kautta tulevaisuuden tuottoihin. Metsätilan hoidollinen ”korjausvelka” laskee metsätilan arvoa, koska ostaja joutuu sitomaan pääomia metsänhoitotoimenpiteisiin. Hoidetuilla tiloilla hoito- ja hakkuutyöt on tehty ajallaan. Tästä seuraa tasapainoinen puulajivalikoima, tuotantopuuston vapaa kasvutila (ei latvusten piiskaantumista) elävän latvuksen osan riittävyys (parempi kasvu ja reagointi harvennukseen), suhteellisen tasainen tilajärjestys ja vesi- ja ravinnetalouden tasapaino. Aina kun metsästä poistetaan runkoja taimikonhoidosta lähtien, yritetään metsän laatua parantaa.

Korjuuolosuhteet

Hyvät tieyhteydet ja kantavuudeltaan kesäkorjuukelpoiset maapohjat lisäävät metsätilan arvoa.  Hyviin korjuuolosuhteisiin voidaan laskea lisäksi lyhyet metsäkuljetusmatkat, kelirikon kestävä tiestö ja koneellisen puunkorjuun mahdollistavat pinnanmuodot (ei liian jyrkkiä rinteitä). Tämän kaltaisilla kohteilla puusta maksetaan keskimääräistä parempaa hintaa. Puunostajien kiinnostusta lisäävät myös suuret, selkeät kuviot ja edullinen kiinteistön muoto.

Kehitysluokkajakauma

Kasvatusmetsissä puun arvo kasvaa merkittävästi, kun puusto kehittyy kuitupuun kokoluokasta tukkipuun mittoihin. Lisäksi huomattava arvonlisäys tapahtuu, kun puu saavuttaa koon, jossa siitä voidaan katkoa kaksi tukkia. Arvonkasvun lisäksi kehitysluokkajakaumalla on vaikutusta metsätilan lähitulevaisuuden kassavirtojen suuntaan – taimikkovaltaisilla kohteilla voi olla lyhyellä tähtäimellä menoja enemmän kuin tuloja ja varttuneempia kehitysluokkia sisältävällä kiinteistöillä toisin päin.

Kohteen ulkopuoliset hintaan vaikuttavat tekijät

Puunhinta

Puusta maksettava hinta vaikuttaa merkittävästi metsätilojen arvoon. Tämä johtuu siitä, että metsätilan taloudellinen arvo perustuu suurelta osin sen tuottamien puutavaralajien markkina-arvoon. Osa puustosta kannattaa realisoida heti riippuen kehitysluokkajakaumasta, ja osa on realisoitavissa vasta tulevaisuudessa. Puustosta hakataan kuitenkin valtakunnan tasolla vain noin kolme prosenttia vuosittain.

Korkotaso

Monet sijoittajat lainarahalla kiinteistöihin. Kun lainan korkokulut kohoavat, velalla rahoitettujen sijoitusten tuotto heikkenee. Mikäli nimellistuotto painuu alle korkokustannuksen heikentää se jo omanpääoman tuottoa ja ”vipu” heilahtaa väärään suuntaan. Jottei näin kävisi, ostajat nostavat tuottovaadettaan. Tuottovaateen nousu vähentää ostajien maksukykyä ja -halua ja näin ollen laskee metsäkiinteistöjen hintatasoa markkinoilla.

Vaihtoehtoiset sijoitustuotteet                    

Sijoittajat pyrkivät aina maksimoimaan sijoitustensa tuotot ottaen huomioon niihin liittyvät riskit. Jos he havaitsevat, että esimerkiksi asunto- tai korkosijoitukset tarjoavat paremman tuotto-riski-suhteen kuin metsäsijoitukset, heidän pääomansa virtaavat todennäköisemmin näihin vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Tämän seurauksena metsätilojen kysyntä saattaa laskea, mikä alentaa metsien markkina-arvoa.

Toisaalta, jos sijoittajat näkevät metsän houkuttelevampana sijoituksena verrattuna muihin sijoitustuotteisiin, lisääntyy metsätilojen kysyntä, mikä johtaa niiden hintatason nousuun markkinoilla. Pääoman liikkeet heijastuvat metsäkiinteistömarkkinoille selvimmin erilaisten rahastojen merkintöjen kautta.

Myyntitapa

Metsän myyntihetken arvoon vaikuttaa olennaisesti ilmoituksen myynnin näkyvyys. Yleisesti ottaen julkisen myyntiprosessin kautta ilmoitus tavoittaa eniten potentiaalisia ostajia verrattuna muihin myyntitapoihin. Mitä laajemman maksukykyisen ja -halukkaan yleisön myynti-ilmoitus tavoittaa, sitä todennäköisemmin metsätilasta voidaan saada korkeampi myyntihinta. Tämä pätee eritoten suurempien metsätilojen kohdalla, missä hintaero voi kasvaa merkittävästi. Myös välittäjän ammattitaidolla on lopputuloksen kannalta merkitystä.

Muu taloudellinen arvo

Metsäkiinteistöllä voi olla muita kuin puuntuotollisia taloudellisia arvoja, jotka vaikuttavat metsätilan arvoon.

Muita taloudellisia arvoja voi olla esimerkiksi:

  • Maanvuokrasopimukset
  • Rantarakennuspaikat
  • Muut rakennusoikeudet
  • Maa-ainekset
  • Ympäristötukisopimukset
  • Osuudet yhteisiin, kuten yhteismetsiin, maannostopaikkoihin ja venevalkamiin.

Muu ei-taloudellinen arvo

Metsätilaa ei osteta aina taloudellisin perustein, jolloin arvoon vaikuttavat myös muut kuin taloudelliset arvot. Ei-taloudellisia arvoja ei oteta huomioon virallisissa arvonmäärityksissä, mutta ne voivat vaikuttaa yksittäisen tilan toteutuneeseen kauppahintaan merkittävästi. Yleensä myös rajanaapuritilasta ollaan valmiita maksamaan enemmän osin taloudellisinkin perustein.

Muita kuin taloudellisia arvoja ovat esimerkiksi:

  • Tunnearvo metsätilaa kohtaan (aiempi omistus tai sidos kohteeseen)
  • Maisema- ja virkistysarvot
  • Metsästys
  • Luonnon monimuotoisuus
  • Hiilensidonta
  • Muut harrastukset
Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 5: Miten metsätilojen arvo on kehittynyt?

Usein ajatellaan, että metsäsijoittaja saa tuottonsa puun kasvattamisesta ja myymisestä, mutta viime vuosikymmenien aikana metsätilojen arvonnousu on näytellyt suhteellisen suurta (yli puolet kokonaistuotosta) roolia metsäsijoittamisen kokonaiskannattavuudessa. Metsäsijoittaja pystyy hyötymään tilan myynnillä arvonnoususta toisin kuin ylisukupolvisesti ajattelevat perhemetsänomistajat.

Metsäkiinteistöjen hintataso noussut

Metsäkiinteistöjen hintataso on noussut suhteellisen tasaisesti 2000-luvulla (Kuva 1). Metsän indeksoitu (alueellisista painopisteen muutoksista puhdistettu) hehtaarihinta on laskenut vain kerran – vuoden 2008 finanssikriisin aikana, jolloin tukkipuun hinta likimain puolittui edellisestä vuodesta. Tarkemmin metsäkiinteistöjen hintatasoa kuvaava Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi (saatavilla vuodesta 2017) on noussut viimeisten seitsemän vuoden aikana yli 50 % taipuen lievään laskuun vuoden -23 elokuussa korkotason kuukausia jatkuneen nousun seurauksena.

Kuva 1. Metsän hintakehitys 2000-luvulla keskihehtaarihinnoilla ja Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä kuvattuna.

Valtakunnalliset metsämaan keskihehtaarihinnat ovat nousseet 2000-luvulla 1 650 eurosta 4 100 euroon (Kaavio 2). Näissä esitetyissä luvuissa on otettu huomioon tilastollinen kitumaakorjaus, mitä ei ole lähtöaineistona käytetyssä Maanmittauslaitoksen hintatilastossa huomioitu (siinä siis kitu- ja joutomaat mukana). Tässä yleisesti käytössä olevassa tarkastelussa koko maan metsäkiinteistöjen kauppasumma on jaettu metsämaan yhteishehtaareilla, mikä altistaa seurannan kauppojen alueellisen painopisteen muutoksille (etelä-suomalainen metsähehtaari reilun kolme kertaa kalliimpi kuin Lapin).

Kaavio 2. Keskihehtaarihinnan kehitys vuosina 2000–2023 nimellisenä ja reaalisena.

Metsämaan hintakehitys on kuvattu kaaviossa kahdella eri tavalla laskettuna: nimellisenä ja reaalisena. Nimellinen hinta kertoo summan, joka metsähehtaarista on maksettu eri ajanhetkillä. Metsämaan reaalinen arvo puolestaan kertoo keskihehtaarihinnan kehityksen, kun siitä on poistettu inflaation vaikutus. Metsät ovat tarjonneet vankan suojan inflaatiota vastaan, mikä johtuu osittain puutuotteiden jatkuvasta vahvasta kysynnästä sekä metsämaan rajallisesta tarjonnasta.

Hehtaarihinnan kehitys sisältää myös puuston kehityksen

Arvon nousua tarkastellessa on tärkeää ottaa huomioon myös puuston määrän kehitys. Yhdeksännessä valtakunnan metsien inventoinnissa (1996–2003) ainespuuston tilavuus oli 100 kuutiometriä hehtaarilla. Viimeisimmässä, kolmannessatoista valtakunnan metsien inventoinnissa (2019–2023), tilavuus oli 122 kuutiometriä hehtaaria kohden (Luke 2023). Lähes samassa suhteessa voi olettaa myös myytyjen metsäkiinteistöjen puustoisuuden lisääntyneen.

Meillä on Suomessa sanonta: ”kuin maansa myynyt”. Tämä liittyy sikälikin aiheeseen, että aiemmin myyntiin tulleiden metsäkiinteistöjen voidaan olettaa olleen paitsi vähempipuustoisia myös heikommalla hoidolla olleita. Metsistä luovuttiin vasta, kun mikään muu ei auttanut ja puut oli jo myyty. Nykyään tila kannattaa myydä mieluummin puustoisena kuin hakattuna verotuksen vuoksi.

Lähteet

https://www.luke.fi/fi/tilastot/metsavarat/metsavarat-maakunnittain-5.