Artikkelit

Julkaistu

Tiedote: metsäkiinteistöjen hintataso jälleen rivakassa nousussa – taustalla puun hintojen suotuisa kehitys

Vuoden 2025 aikana metsäkiinteistöjen hintataso on noussut merkittävästi. Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin mukaan hintataso on noussut alkuvuonna (tammi-syyskuussa) koko maassa 6,2 %. Alueellisesti hintatason nousu on ollut vauhdikkainta Pohjois-Suomessa, jossa nousua on kirjattu yli 9 %. Etelä-Suomessa hintojen nousu on ollut maltillisempaa, vajaan 4 %. Julkisesti myynnissä ollut metsäkiinteistö maksoi alkuvuonna keskimäärin 4 900 euroa hehtaarilta ja 48 euroa kuutiometriltä, mikä on enemmän kuin kertaakaan vuonna 2017 alkaneella tarkastelujaksollamme.

Keskeinen taustatekijä hintojen nousulle on ollut kantohintatason kohoaminen, vaikka huipputasot saavutettiin jo kesäkuussa ja hinnat ovat sittemmin laskeneet. Kuitenkaan tämä nousu ei ole täysin heijastunut kiinteistöjen hintoihin: suhteessa korjaamattomiin summa-arvoihin ja hintapyyntöihin keskimääräiset kauppahinnat ovat jopa laskeneet. Koko maan tasolla kauppahinnat olivat alkuvuonna 11 % alle korjaamattomien summa-arvojen.

”Metsäkiinteistöjen hinnoittelu on siis pysynyt puun hintoihin nähden järkevänä, sillä tulevissa hakkuutuloissa ei voi luottaa tämän hetken hintatasoon,” pohtii Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Yleensä metsätilojen hinnoittelussa on käytetty 3–5 vuoden keskikantohintoja. Runsaasti välittömiä hakkumahdollisuuksia sisältävillä kiinteistöillä on ollut perusteltua maksaa enemmän, sillä leimikolle on ollut todennäköistä saada hyviä tarjouksia.”

Metsämarkkinoiden dynamiikka on myös muuttumassa. Suuret ammattimaiset metsäsijoittajat eivät ole olleet markkinoiden merkittävimpinä vetureina, eikä yksityisomistuskaan ole korostunut. Sen sijaan pienempien yritysten, sijoitusfirmojen ja yhteismetsien osuus on kasvussa. Näiden osuus markkinasta on nyt 20 %, kun vielä kolme vuotta sitten se oli puolet pienempi.

”Nyt kun puumarkkina on syksyille tyypilliseen tapaan rauhoittunut, metsäkiinteistöjen markkinahintatason nousupaine saattaa helpottaa,” sanoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Edelliseen kun lisätään metsäteollisuudesta kuuluva negatiivinen uutisvirta ja arvioissa käytettävien puun hintojen lasku, voidaan olettaa tämän vuoden hintatason nousun jäävän nykyiselle tasolleen kuuteen prosenttiin.”

Lisätietoja:

  • Mika Venho                                                                                                      Perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja, Suomen Sijoitusmetsät
  • Eero Viitanen                                                                                            Metsätietopäällikkö, Suomen Sijoitusmetsät

Suomen Sijoitusmetsät seuraa metsäkiinteistömarkkinoita kattavasti ja julkaisee säännöllisesti analyyseja hintatasosta, kauppamääristä ja tarjonnan rakenteista. Pyydettäessä toimitamme myös aluekohtaisia lisätilastoja.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistömarkkinoilla ennätysvilkas alkuvuosi – pienempien kohteiden osuus kasvussa

Metsäkiinteistöjen tarjonta on kasvanut ennätystasolle, mikä on kasvattanut myös ostajien valinnanvaraa. Myynnin kannalta tilanteessa korostuvat realistinen hintapyyntö ja laadukas myyntiaineisto.

 

Hyvälaatuiset, hoidetut metsät ovat ostoslistojen kärjessä

Tammi–elokuussa 2025 julkisesti myyntiin tuli 1 580 yli 10 hehtaarin metsäkiinteistöä tai määräalaa. Etelä- ja Väli-Suomessa myyntiin tulleiden kohteiden määrä oli Suomen Sijoitusmetsien 2017 alkaneen seurannan korkein. Pohjois-Suomessa ja Lapissa on ollut aiemmin vilkkaampia alkuvuosia. Myyntiin tulleista kohteista alle 20 hehtaarin tilojen osuus on vahvistunut, kun taas 20–50 hehtaarin kohteiden suhteellinen osuus on hieman pienentynyt. Suurten, yli 50 hehtaarin kohteiden osuus markkinasta on säilynyt vakaana. Myyntiin tulleet tilat ovat kehitysluokiltaan aiempaa varttuneempia, ja tämä trendi on jatkunut jo pidempään.

”Metsäkiinteistöjen ennätyskorkea hintataso on saattanut houkutella metsänomistajia laittamaan kiinteistöjään myyntiin”, pohtii Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen.  ”Kannattaa myös huomioida, ettei lisääntynyt tarjonta ole laskenut hintatasoa vaan puun hinnan nousun tukemana suunta on ollut ylöspäin.”

Kertaalleen myynnistä poistuneiden ja sittemmin uudelleen markkinoille tulleiden kohteiden osuus tarjonnasta on noin viisi prosenttia. Osuus on pohjoisessa suurempi kuin etelässä. Vaikka uudelleen myyntiin tulleiden osuus on kasvanut selvästi viime vuosina, tänä vuonna kasvua ei ole enää nähty. Kokonaan myymättä jääneiden kohteiden osuus on laskenut hieman viime vuoden huipusta ja on nyt 18 prosenttia. Kauppoihin päästään suhteellisesti harvemmin pohjoisessa kuin etelässä. Toisaalta myös esimerkiksi tilalla olevat rakennukset laskevat kaupanteon onnistumisen todennäköisyyttä.

”Markkina tarjoaa ostajille aidon mahdollisuuden valita, mikä tekee hinnoittelusta ja myyntivalmisteluista ratkaisevan,” sanoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Ammattilaisen realistinen hintapyyntö ja luotettava myyntimateriaali edistävät kaupan syntymistä – etenkin kohteissa, joissa maapohja on karumpi tai hakkuumahdollisuudet rajalliset.”

Julkaistu

Miten ostan yhteismetsäosuuksia: Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 14

Avoin markkinapaikka yhteismetsäosuuksille

Suomessa on vain yksi yhteismetsäosuuksien kauppaan erikoistunut kauppapaikka. Suomen Sijoitusmetsien omistama ja hallinnoima Yhteismetsäosuuksien kauppapaikka on avoin ja ilmainen kanava, josta löytyy kootusti yhteismetsäosuuksien myynti- ja ostoilmoitukset. Myynti- ja ostoilmoitusten jättäminen sivustolle on maksutonta, yksinkertaista, eikä sido sinua mihinkään. Osuuksia on myytävänä myös yleisimmin tunnetuilla netin kauppapaikoilla kuten Oikotie.fi, Etuovi.fi, Metsätilat.fi sekä Nettimetsä.fi. Näiden lisäksi osuuksia voi kysellä yhteismetsien yhteyshenkilöiltä, joilla voi olla tietoa jäsenistä, jotka mahdollisesti haluaisivat luopua osuuksistaan.

Miksi yhteismetsäosuudet kiinnostavat?

Yhteismetsäosuudet kiinnostavat, koska ne tarjoavat helpon ja hallitun tavan omistaa metsää ilman omaa aktiivista työpanosta. Osuudenomistaja nauttii säännöllisestä verottomasta ylijäämästä ja vain halutessaan osallistuu yhteismetsän päätöksentekoon. Yhteismetsäosuuksien ostaminen mahdollistaa pääsyn metsäsijoittamisen maailmaan myös pienemmällä pääomalla. Se tarjoaa tasaisen kassavirran, valmiiksi järjestetyn hallinnoinnin ja usein edullisen kulurakenteen verrattuna esimerkiksi metsärahastoihin.

Kaupan muodollisuudet ja kustannukset

Yhteismetsäosuuksien ostaminen noudattaa kiinteistökaupan muodollisuuksia. Osuudet kuuluvat aina tiettyyn kiinteistöön. Kiinteistöllä voi olla maata kuten normaalissa tilanteessa tai se voi olla niin sanottu haamutila. Haamutilalla viitataan kiinteistöön, jolla ei ole omaa maa-aluetta, vaan ainoastaan oikeus yhteisiin alueisiin tai yhteiseen erityiseen etuuteen.

Ostaessasi kiinteistön, jossa on maa-alueita ja yhteismetsäosuuksia tai haamutilan, ostajalle syntyy kaupankäyntikuluja varainsiirtoverosta sekä kaupanvahvistajan palkkiosta. Ostaessa vain pelkkiä yhteismetsäosuuksia, ostaja joko liittää osuudet olemassa olevaan kiinteistöön tai muodostaa uuden tilan, johon osuudet liitetään. Ostajalle aiheutuu varainsiirtoveron ja kaupanvahvistajan palkkion lisäksi 350 euron maksu (Maanmittauslaitoksen hinnasto 2025) yhteisalueosuuden siirtämisestä kiinteistöön tai uuden tilan muodostamisesta.

Mitä tarkistaa ennen ostoa?

Ennen ostoa kannattaa perehtyä yhteismetsän ylijäämähistoriaan, metsävaroihin sekä aikaisempaan kaupankäyntiin osuuksilla. Yhteismetsäosuuksien markkina-arvoon voit perehtyä kauppapaikan yhteydessä olevasta yhteismetsän markkina-arvolaskurista.

 

 

 

Yhteismetsäosuuksien arvolaskuri perustuu toteutuneisiin yhteismetsäosuuskauppoihin, joten saat arvokasta näkemystä siitä, mihin hintaan osuuksilla on menneisyydessä tehty kauppaa. 

 

Yhteismetsäosuuksien kauppapaikan myynti-ilmoituksista löydät kaikki tarvittavat yleiset tiedot sinua kiinnostavasta yhteismetsästä kuten sijainti, pinta-ala, osuusluku ja kuvaus yhteismetsän toiminnasta. 

Näiden lisäksi kauppapaikka tarjoaa mahdollisuuksien mukaan tietoa myös ylijäämästä ja metsävaroista.

 

Esimerkkinä toimivan Itä-Suomen Yhteismetsän osuuksien myynti-ilmoituksen veroton ylijäämä osakkaille on n. 2,9 % jos osuudet ostetaan hintapyynnöllä. Tämä olettaa, että ylijäämänmaksupolitiikka jatkuu samanlaisena kuin historiassa, mutta ylijäämästä on myös tarkennettu, että se on pysynyt vakaana useamman vuoden ajan. Hintapyyntö per puuston määrä ja pinta-ala auttavat suhteuttamaan osuuksien ostoa metsävaroihin nähden.

Tärkeää on myös arvioida, vastaavatko yhteismetsän hallintokäytännöt omia tavoitteita ja arvoja, jos sinulla on erityistoivomuksia tämän suhteen. Useimmiten yhteismetsät harjoittavat metsätaloutta puhtaasti osakkaiden taloudellista etua ajatellen.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistöistä maksetaan edelleen hintapyyntöjä enemmän – tinkivaraa vain pohjoisessa

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhdeluku.

Kuva: Kauppahinnan ja hintapyynnön keskimääräinen suhdeluku koko Manner-Suomen markkinoilla kulloinkin kuluneen 12 kuukauden ajalta.

Metsäkiinteistöjen hinnoittelussa on viime vuosina totuttu siihen, että tarjouskilvan voittaminen edellyttää hintapyynnön ylittävää tarjousta. Vaikka perusasetelma on edelleen sama, kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on kutistunut reilusti.

Kuluneen 12 kuukauden aikana (helmikuu 2024 – tammikuu 2025) toteutuneet metsäkiinteistöjen kauppahinnat ovat olleet keskimäärin noin 10 % korkeampia kuin kohteille asetetut hintapyynnöt. Ero on selvästi pienempi kuin pari-kolme vuotta aiemmin, jolloin kauppahinnat olivat keskimäärin jopa 25 % hintapyyntöjä korkeampia. 

Viime vuosina metsäkiinteistömarkkinoiden hintataso on ollut aaltoliikkeessä ja vaihdellut ripeästä noususta hienoiseen laskuun ja jälleen viime aikojen orastavaan nousuun. Viime aikojen kehitys näkyy kauppahintojen ja hintapyynnön lähentymisenä. ”Hintapyynnöt kehittyvät jonkin verran markkinahintatason perässä, joten laskevan hintatason markkinassa nähtiin suhteessa korkeampia hintapyyntöjä. Tämä johtaa osaltaan myös siihen, että osa kohteista jää myymättä, jos pyydetty hinta on liian korkea”, toteaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Myös muutokset ostajakunnassa vaikuttavat hintapyynnön ohjaavaan vaikutukseen. Ammattilaisilla hintapyyntö on vähemmän tärkeä tunnusluku kuin yksityisillä tarjouksentekijöillä,” Venho jatkaa.

Mukana tilastossa on sekä ns. hintanäkemyksiä (ostotarjous voi olla yli tai alle hintapyynnön) että pohjahintoja, jotka määrittävät tarjoustason alarajan. Kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on luonnollisesti suurempi pohjahintaisilla hintapyynnöillä.

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhde vaihtelee alueittain, ja siinä havaitaan selvä trendi: Etelä-Suomessa tulee keskimäärin maksaa enemmän yli hintapyynnön kuin Pohjoisessa ja etenkin Lapissa, jossa metsätiloja saa keskimäärin alle pyynnin. Tätä selittää osaltaan, muttei suinkaan kokonaan, alueittain vaihteleva hinnoittelutapa: etelässä sovelletaan pohjoista selvästi enemmän pohjahintaista hinnoittelua. 

Myös alueiden sisällä on runsaasti vaihtelua. Yksittäisen kohteen voi etelässäkin saada ostettua alle hintapyynnön, mutta joistakin kohteista joutuu hintapyynnön päälle laittamaan vielä lähes toisen mokoman.

”Yksittäisen metsäkiinteistön hinnanmuodostuksessa on suurta vaihtelua, ja markkina pursuaa nyt tarjontaa. Tästä syystä metsäänsä myyvän metsänomistajan olisi erittäin tärkeää ja myös taloudellisesti kannattavaa hyödyntää markkinat ja niiden hintatason tuntevaa ammattilaista,” Venho muistuttaa.


Tiedote julkaistu STT Info tiedotejakelussa:
https://www.sttinfo.fi/tiedote/71013627/metsakiinteistoista-maksetaan-edelleen-hintapyyntoja-enemman-tinkivaraa-vain-pohjoisessa?publisherId=69818737&lang=fi

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 13: Yhteismetsä sijoitusmuotona

Mikä on yhteismetsä?

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoi kiinteistöjen omistajista koostuva osakaskunta. Yhteismetsän alueen hoidosta vastaa hoitokunta tai toimitsija osakaskunnan hyväksi. Kullakin osakaskiinteistöllä on tietyn suuruinen osuus yhteismetsään eli yhteismetsäosuus. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Tämä ylijäämä on osakkaalle verotonta tuloa, sillä yhteismetsä on jo maksanut tuloksestaan veroa.

 

Yhteismetsien tarkoituksena on harjoittaa kestävää ja kannattavaa metsätaloutta. Monilla yhteismetsillä on myös muuta omaisuutta ja tuottavaa toimintaa, kuten tonttien tai mökkien vuokrausta, maa-ainesten myyntiä, tuulivoimapuistoja tai metsästyslupien myyntiä.  Vuoden 2024 alussa Suomessa oli 636 yhteismetsää, joiden koko vaihtelee alle kymmenestä hehtaarista useisiin kymmeniin tuhansiin hehtaareihin. Yhteismetsien kokonaispinta-ala kasvaa jatkuvasti ja on jo saavuttanut noin 842 000 hehtaarin kokonaispinta-alan.

Yhteismetsä sijoituksena

Yhteismetsän tuotto muodostuu yhteismetsän tuloksesta osakkaille jaettavasta ylijäämästä sekä osuuksien arvon kehityksestä. Osuuden arvon kehitykseen vaikuttaa puustopääoman kasvu sekä metsien yleinen hinnan kehitys. Ylijäämää yhteismetsät jakavat noin 0,5–3 prosenttia markkina-arvostaan vuodessa, joten tuoton ja kassavirran näkökulmasta tulee yhteismetsän valintaan kiinnittää suurta huomiota.

 

Yhteismetsän yleensä suurempi koko verrattuna yksittäiseen metsäkiinteistöön tekee yhteismetsästä vakaamman. Se myös johtaa herkästi korkeampaan puun hintaan puukaupoissa ja pienempiin yksikkökustannuksiin metsänhoidossa ja metsän hallinnoinnissa. Yhteismetsään verotetaan pääomatuloverotusta kevyemmin, 26,5 % verokannalla (vrt. pääomatuloveroaste 30–34 %). Toisaalta yhteismetsästä koituu hallinnollisia kuluja mm. kirjanpidosta, joskin riittävän suuressa ja tehokkaasti hoidetussa yhteismetsässä nämä kulut häviävät taloudellisiin ja verotuksellisiin etuihin.

 

Yhteismetsäsijoitusta voidaan kuvata passiiviseksi sijoittamiseksi, sillä osakkaat voivat nauttia tuotoista ilman aktiivista osallistumista metsän hallinnointiin. Omaisuuden hoito yhteismetsässä toki on aktiivista, mutta hoidon hintalappu jää usein maltilliseksi. Osakkailla on mahdollisuus vaikuttaa yhteismetsän päätöksentekoon osallistumalla osakaskunnan kokouksiin, joissa päätetään suurimmista yhteismetsään koskevista asioista. Osakkaat myös valitsevat hoitokunnan tai toimitsijan, joka huolehtii käytännön asioista sekä laissa ja yhteismetsän ohjesäännössä määritellyistä asioista. Yhteismetsä on usein asiantuntevasti hoidettu, sillä hoitokuntaan tai toimitsijaksi valikoituu yleensä aktiivisia, asiansa osaavia henkilöitä.

 

Yhteismetsää voidaan pitää suhteellisen vähäriskisenä sijoituksena, koska sen toiminta perustuu metsätalouteen, jonka kehitys ja kassavirta ovat melko vakaita ja ennakoitavia. Yhteismetsän suuri koko tuo entisestään vakautta. Parhaassa tapauksessa yhteismetsä tarjoaa myös merkittävää hajautusvaikutusta, mikäli sen hallinnoimat alueet sijaitsevat eri suunnilla, joillain yhteismetsillä jopa eri puolilla maata. Hajautus parantaa entisestään yhteismetsän vakautta ja auttaa hallitsemaan metsiin ja metsätalouteen liittyviä riskejä.

Miten voin sijoittaa yhteismetsään?

Yhteismetsään voi sijoittaa kolmella eri tavalla:

Ostamalla osuuksia

Suomen Sijoitusmetsien verkkosivuilla toimii julkinen yhteismetsäosuuksien kauppapaikka, jossa voi ostaa ja myydä yhteismetsäosuuksia. Kauppapaikalla on myös mahdollisuus tarkastella osuuksien keskimääräisiä toteutuneita kauppahintoja sekä muuta tilastotietoa. Myytäviä osuuksia löytää myös muilta netissä toimivilta kauppapaikoilta. Osuuksia myydään toisinaan myös metsätilan myynnin yhteydessä.

Sijoittamalla rahaa yhteismetsään

Ns. suora sijoitus yhteismetsään tarkoittaa sitä, että yhteismetsä hankkii sijoittajan nimiin osuuksia vastaan liitettävän alueen, joka liitetään kyseiseen yhteismetsään. Suomessa on muutamia yhteismetsiä, joihin pääsee mukaan sijoittamalla. Yksi niistä on Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä.

Metsätilan liittäminen yhteismetsään

Metsäalueen voi liittää yhteismetsään osuuksia vastaan. Tällöin alueen liittäjä saa liittämänsä metsäalueen arvoa vastaavan määrän yhteismetsän osuuksia, ja liitettävä alue siirtyy yhteismetsän hallintaan. Moni yhteismetsä etsii toimialueeltaan metsätiloja liitettäväksi yhteismetsään. Osa yhteismetsistä ostaa metsätiloja, mutta tällöin myyjästä ei tule yhteismetsän osakasta. Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä toimii koko Suomessa. Metsänhaltijan Yhteismetsään voi liittää alueita metsän täydestä markkina-arvosta.

SWOT-analyysi: yhteismetsä sijoitusmuotona

SWOT-analyysi on menetelmä, jolla arvioidaan vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia organisaation tai projektin kontekstissa tukemaan päätöksentekoa ja suunnittelua. Yhteismetsiä on monenlaisia, ja niiden hallinto ja toiminnan lähtökohdat eroavat suuresti. Moni yhteismetsään liittyvä uhka koskeekin sen hallintoa sekä toisaalta osuuksien likviditeettiä. Varsinaisia heikkouksia yhteismetsällä omistusmuotona on vähän. Sen vahvuudet sitä vastoin ovat moninaiset ja huomattavat. Tärkeää onkin pohtia, miten yhteismetsä sopii sijoittajan omaan tilanteeseen ja tavoitteisiin, sekä valita sellainen yhteismetsä, joka toteuttaa omistusmuodon vahvuuksia ja mahdollisuuksia ja hallitsee ja minimoi sen riskejä. Lue lisää: Yhteismetsäopas

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 12: Millä eri tavoilla voi olla metsäsijoittaja?

Tässä metsäsijoituskoulun jaksossa käsitellään yleisimpiä metsänomistusmuotoja niiden erityispiirteitä, verotusta sekä päätöksentekoa. 

Metsäsijoittamisen tavat

Suora metsänomistus yksityishenkilönä

Yleisesti yksityishenkilöt omistavat metsää perinnön kautta, mutta uusia metsänomistajia syntyy vuosittain myös metsätilojen ostojen myötä. Yksityisomistuksessa metsänomistus on usein keskittynyt maantieteellisesti yhtenäisille alueille, mikä helpottaa metsän hoitoa mutta samalla lisää maantieteellistä riskiä. Tämä riski on kuitenkin yleensä maltillinen. Suorien metsäsijoitusten likviditeetti on ollut yleensä hyvä, eli omistuksesta voi tarvittaessa luopua helposti. Likviditeettiä voi kuitenkin heikentää yhteisomistuksen mukanaan tuoma päätöksenteon hitaus.

 

Yksityishenkilönä voit omistaa metsää joko yksin tai yhdessä muiden kanssa. Kun sinulla on täysi omistusoikeus ja hallintaoikeus tilaan, vastaat itsenäisesti kaikista metsätalouden päätöksistä, veroista ja velvollisuuksista. Tämä antaa sinulle vapauden hallinnoida metsätilaa omien tavoitteidesi mukaisesti. Yksityishenkilön harjoittamaa metsätaloutta verotetaan pääomatuloina. Jos metsää omistetaan aviopuolison kanssa, omistus voi olla yhteinen, tai puolisoilla voi olla erilliset tilat. Usein aviopuolisot voivat antaa yhden yhteisen metsäveroilmoituksen, jolloin verotus kohdistetaan metsäkiinteistöjen pinta-alojen suhteessa. Tämä käytäntö helpottaa veroasioiden hoitamista ja voi olla taloudellisesti edullinen ratkaisu.

 

Yhteisomistuksen muotoja yksityishenkilönä ovat verotusyhtymä ja kuolinpesä. Verotusyhtymässä, jota kutsutaan myös metsäyhtymäksi, metsätalouden tulot ja tappiot verotetaan osakkaiden pääomatuloina heidän omistusosuuksiensa mukaisesti. Tämä omistusmuoto sopii erityisesti perheille, kuten sisaruksille tai vanhemmille ja lapsille, jotka omistavat metsää yhdessä. Metsäyhtymässä päätöksenteko edellyttää kaikkien osakkaiden yksimielisyyttä, mikä varmistaa yhdenvertaisen kohtelun mutta voi hidastaa toimintaa.

 

Kuolinpesän kautta metsää omistettaessa perilliset hallinnoivat metsää yhdessä. Kuolinpesän päätöksenteko vaatii niin ikään yksimielisyyttä, mikä voi tehdä metsätalouden harjoittamisesta haastavaa, erityisesti jos osakkaita on useita tai näkemykset eroavat. Molemmissa yhteisomistusmuodoissa avoin ja selkeä viestintä on avain onnistuneeseen hallinnointiin. Tuloverotuksessa kuolinpesä katsotaan erilliseksi verovelvolliseksi, mikä tarkoittaa, että sen tulot eivät vaikuta osakkaiden henkilökohtaisiin verotettaviin tuloihin.

Yrityksen kautta omistaminen

Metsää voi omistaa minkä tahansa yhtiömuodon kautta. Yrityksen motiivit metsän omistamiseen vaihtelevat, mutta yleisin syy on sijoituskäyttö. Metsän omistaminen yrityksen nimissä on erityisen kannattavaa silloin, kun sijoittamiseen hyödynnetään velkarahoitusta. Yrityksen avulla sijoitus voidaan erottaa yksityistaloudesta, mikä lisää taloudellista turvaa ja vähentää henkilökohtaista riskiä. Monet sijoittajat perustavat yrityksen hallinnoimaan sijoitusomaisuuttaan, jolloin metsä voi olla osa laajempaa sijoitusportfoliota. Yrityksissä päätöksenteko on usein suoraviivaista, mikä tekee metsätalouden harjoittamisesta tehokasta. Suorien metsäomistusten likviditeetti on usein hyvä, mikä antaa joustoa suurten portfolioiden hallinnointiin.

 

Yrityksen kautta sijoittaminen voi tarjota verotuksellisia etuja sekä helpottaa metsäsijoitusten hallintaa, erityisesti suurten metsäomaisuuksien kohdalla. Yrityksen kautta harjoitettu metsätalous verotetaan yrityksen yhtiömuodon mukaisesti. Esimerkiksi, jos metsätalous toteutetaan osakeyhtiön kautta, toiminnan tulos verotetaan yhteisöverokannalla. Yhtiö maksaa veroja toiminnasta kertyneestä voitosta, ja osakkaat maksavat mahdollisista osingoista erikseen pääoma- ja/tai ansiotuloveroa riippuen jaon luonteesta ja suuruudesta.

 

Metsää voi omistaa myös epäsuorasti yrityksen kautta, esimerkiksi sijoittamalla metsäyhtiöihin, jotka hallinnoivat merkittäviä metsäomaisuuksia.

Yhteismetsä

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoidaan kokonaisuutena. Yhteismetsä on tehokas tapa omistaa metsää sen verotehokkuuden ja skaalaetujen ansiosta. Yhteismetsät omistavat usein laajoja metsäalueita, mikä vähentää maantieteellistä riskiä. Lisäksi osakkaat saavat ylijäämää säännöllisesti. Yhteismetsät saavat usein tuloja myös muista kuin metsätalouden tuotosta, kuten maanvuokrauksesta ja mökkivuokrista, mikä parantaa niiden kannattavuutta.

Yhteismetsän päätöksenteosta vastaa hoitokunta, jonka valinnasta päättää osakaskunnan kokous. Yhteismetsän omistajilla on oikeus osallistua osakaskunnan kokoukseen ja käyttää äänivaltaansa. Kullakin osakaskiinteistöllä on yhteismetsästä tietyn suuruinen osuus, jota kutsutaan yhteismetsäosuudeksi. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Yhteismetsä maksaa ylijäämästään 26,5 % tasaveron, minkä jälkeen osakkaille jaettava ylijäämä on verovapaata, koska vero on jo maksettu.

Yhteismetsään voi sijoittaa ostamalla myynnissä olevia yhteismetsäosuuksia, sijoittamalla suoraan rahaa yhteismetsään tai liittämällä oman metsäkiinteistön yhteismetsään. Sijoittamista yhteismetsäosuuksien kautta rajoittavat kuitenkin osuuksien arvonmäärityksen vaikeus ja niiden heikko likviditeetti. Yhteismetsään sijoittaminen sopii erityisesti niille, jotka arvostavat tasaisia tuloja ja haluavat omistaa metsää ilman käytännön hallinnoinnin vastuuta.

Sijoittaminen metsärahastoon

Metsärahastot ovat suosittu vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat hyötyä metsänomistuksen tuotoista ilman suoraa omistamista. Rahastot keräävät varoja useilta sijoittajilta ja sijoittavat ne hajautetusti metsäomaisuuteen, mikä vähentää sijoitusriskiä, sillä varat jakautuvat useisiin metsäkiinteistöihin ja maantieteellisiin alueisiin. Metsärahastot tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden hyötyä metsäsijoituksen tuotoista ilman hallinnointi- tai hoitovastuuta, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti niille, jotka etsivät pitkäaikaista ja vakaata sijoituskohdetta. Suomessa toimivia julkisia metsään sijoittavia erikoissijoitusrahastoja ovat muun muassa UB Metsä, S-Pankki Metsä ja OP Metsänomistaja. Lisäksi Suomessa toimii useita yksityisiä vaihtoehtorahastoja, jotka keskittyvät metsäsijoituksiin.

 

Metsärahastojen päätöksenteosta vastaa salkunhoitaja, mikä vapauttaa sijoittajan päätöksentekoon liittyvästä vastuusta. On kuitenkin hyvä huomioida, että rahastojen hallinnointikulut voivat vähentää sijoituksen tuottoa. Lisäksi likviditeetti saattaa olla rajallista, sillä rahastot voivat rajoittaa osuuksien myyntiä tiettyinä ajankohtina.

 

Metsärahastot tarjoavat mahdollisuuden sijoittaa myös pienillä summilla, mikä tekee niistä helposti saavutettavan vaihtoehdon laajalle joukolle sijoittajia. Lisäksi rahastojen tarjoama hajautus pienentää sijoitusriskiä verrattuna yksittäisen metsäkiinteistön omistamiseen, sillä varat jakaantuvat useisiin eri kohteisiin ja maantieteellisiin alueisiin.

Epäsuora metsäsijoittaminen yhteisen omaisuuden kautta

Suomen valtio, kunnat ja kirkko omistavat huomattavia metsäalueita, joten merkittävä osa yhteisestä varallisuudesta on sijoitettuna metsiin. Vaikka tämä ei ole suoranaista yksityistä metsäsijoittamista, kansalaiset hyötyvät epäsuorasti näiden metsien tuotosta ja niiden tarjoamista ekosysteemipalveluista. Tämä omistusmuoto on osa Suomen yhteistä metsätaloutta ja korostaa metsien roolia kansallisena pääomana.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistömarkkinoiden hintataso piti pintansa myös vuonna 2024

Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin kehitys 2017–2024

Kuva: Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi kehitys 2017–2024. Markkinahintaindeksi kuvaa alueellisista tarjonnan muutoksista sekä puumäärien vaihteluista puhdistettua metsäkiinteistöjen markkinahintatason kehitystä. Vertailuna Kuluttajahintaindeksin kehitys 1/2017-11/2024.

Metsäkiinteistömarkkinoilla nähtiin vuonna 2024 nousua, kun hintataso kohosi 1,3 % edellisvuoteen verrattuna Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin mukaan. Myös kauppamäärät ovat kasvaneet, mikä kertoo markkinoiden toimivuudesta.

Korkotason nousu on vaikuttanut myös metsäkiinteistömarkkinoihin, mutta sekä 2023 että 2024 markkinahintataso nousi vuositasolla. Kuitenkaan yhtäjaksoisesta hintojen noususta ei ole kyse: kesän 2023 ja kesän 2024 välillä hintataso laski 3,9 %. Huomionarvoista on, että markkinahintojen osalta kesän 2023 huipputaso ei ole vielä ylittynyt. Alueellisesti hintakehitys on ollut vaihtelevaa. Pohjois-Suomessa hinnat nousivat 4,0 %, kun taas Lapissa ne laskivat 2,5 %. Etelä-Suomessa hintataso nousi 3,0 %, mutta Väli-Suomessa se laski vuositasolla 1,7 %.

Vuonna 2024 metsäkiinteistökauppojen määrä kääntyi kasvuun kahden laskuvuoden jälkeen. Kesästä alkaen markkinavolyymi kasvoi merkittävästi, ja koko vuoden aikana tehtiin 1 904 kappaletta julkisesti myynnissä olleiden, yli 10 metsämaahehtaarin kiinteistökauppaa. Kaupat sisälsivät 62 800 hehtaaria metsää. Pohjoisessa kauppamäärät kasvoivat merkittävästi: Lapissa +33 % ja Pohjois-Suomessa +18 % verrattuna vuoteen 2023. Etelässä kasvu oli maltillisempaa.

”Hintatason nousua selittävät osaltaan nousseet puun hinnat, jotka houkuttelevat sekä yksityisiä että ammattimaisia ostajia”, kertoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä Mika Venho. ”Lisäksi laskenut korkotaso lisää metsäsijoittamisen kiinnostavuutta etenkin instituutionaalissa sijoittajissa. Nähtäväksi jää, miten kotimaisten erikoissijoitusrahastojen kysyntä palautuu vai vähentävätkö muiden kiinteistörahastojen lunastusrajoitukset kiinnostusta myös metsärahastoja kohtaan”.

Metsäkiinteistöjen kauppamäärien kasvua on tukenut runsas tarjonta. Vuonna 2024 markkinoille tuli myyntiin ennätykselliset 2 388 kohdetta, kattaen 77 400 hehtaaria metsämaata. ”Myymättä jääneiden kohteiden osuus on pikemmin kasvanut kuin vähentynyt, kun ostajilla on ollut varaa valita”, Venho pohtii. ”Markkinoilla ei ole ollut merkittävästi tahoja, joille kelpaisi kohde kuin kohde hinnan ollessa oikea”.

Julkaistu

Tiedote: Metsässä on nyt ostajan markkinat

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi. Kuva: Pasi Heikkinen.

Metsäkiinteistömarkkinoilla on nyt ennätyspaljon tarjontaa tiloista. Samalla myyntiajat ovat pidentyneet ja myymättä jääneiden kohteiden osuus on kasvanut.

Kuluvan vuoden aikana (tammi–lokakuu) julkiseen myyntiin on tullut 2 000 kappaletta yli 10 metsämaahehtaarin kohdetta, mikä on 8 % enemmän kuin vastaavaan aikaan 2023 ja 12 % enemmän kuin viiden edellisvuoden aikana keskimäärin. Erityisen vilkas kuukausi metsäkiinteistöjen tarjonnassa oli lokakuu, jolloin myyntiin tuli hieman yli 300 metsäkiinteistökohdetta. Viime vuoteen verrattuna metsäkiinteistöjen tarjonta on runsastunut erityisesti Väli- ja Pohjois-Suomessa.

Kasvaneesta tarjonnasta huolimatta metsäkiinteistökauppojen lukumäärät ovat viime kesään asti olleet laskusuunnassa, eikä tuore kauppamäärän kasvu ole ollut suhteessa tarjonnan kasvuun. Tämä näkyy yhtäältä myyntiaikojen pitenemisessä ja toisaalta myymättä jääneiden kohteiden osuuden kasvuna.

Nykyisessä markkinatilanteessa ilman tarjoustenjätön määräaikaa olevat kaupat ovat kasvussa, mikä selittää osan pidentyneistä myyntiajoista, mutta myös välittäjät asettavat itse pidempiä markkinointiaikoja. Koko maan tasolla jo joka viides myyntiintullut metsäkiinteistö jää myymättä, mikä on kolmanneksen korkeampi osuus kuin vuosi sitten. Sekä keskimääräiset myyntiajat että myymättä jääneiden kohteiden osuus kasvavat etelästä pohjoiseen päin siirryttäessä.

”Metsäkiinteistöjen kysynnän vähentymisessä merkittävä tekijä on instituutionaalisten metsäsijoittajien aktiivisuuden lasku alle puoleen huippuvuosista”, selittää Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen.

”Ammattimaisten tahojen ostot ovat myös aiempaa valikoivampia viilentyneessä markkinassa”, jatkaa perustajayrittäjä Mika Venho. ”Ainakin voi sanoa metsätilamarkkinoiden muuttuneen vähemmän myyjän markkinoiksi kuin vuosiin”, Venho aprikoi.

Metsäkiinteistöjen tarjonnan rakenne on muuttunut viime vuosina. Nyt myyntiin tulee aiempaa puustoisempia kohteita, joissa on vähemmän taimikoita. Myymättä jääneet kohteet ovat yleensä ominaisuuksiltaan heikompia, eli vähäpuustoisempia ja karumpia. Toisaalta nämä erot selittyvät osaksi maantieteellä: myymättä jääneiden metsäkiinteistöjen osuus on suurempi pohjoisessa.

Myymättä jääneiden osuus kasvanut merkittävästi viime vuosina
Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 11: Miten voin kasvattaa metsien tuottoa?

Oikea-aikainen harvennus parantaa metsän tuottoa

Metsätalouden tuottoa voi lisätä monin eri tavoin. Tässä jaksossa käsitellään tuottavimmat menetelmät.

Metsänhoidon ajoitus

Metsänhoidon oikea-aikaisuus on ratkaisevaa metsän tuoton kannalta. Oikea-aikainen hoito pitää puuston kasvun nopeana ja hoitokustannukset maltillisina. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että metsä uudistetaan mahdollisimman pian uudistushakkuun jälkeen, ja taimikko tarkastetaan täydennysistutuksen tarpeen varalta. Uudistamisen lisäksi on tärkeää, että taimikonhoito tehdään ajallaan, jotta taimien kasvuolosuhteet pysyvät optimaalisina.

Pitkän aikavälin investointien tekeminen

Pitkän aikavälin investoinnit, kuten kunnostusojitukset, teiden perusparannukset ja penkkatiet, vaativat investointihetkellä suhteellisen paljon pääomaa, mutta ne maksavat itsensä takaisin paremman puunkasvun, korkeampien puun hintojen ja metsätilan arvonkehityksen kautta. Pitkän ajan investoinneista tiehankkeisiin on usein saatavilla valtion tukea.

Lannoitus

Lannoitus on yksi tuottoisimmista tavoista parantaa metsätilan tuottavuutta. Lannoituksia on kahdenlaisia: kasvatus- ja terveyslannoituksia. Kasvatuslannoitukset, kuten typpi- ja tuhkalannoitukset, lisäävät puuston kasvua ja erityisesti tukkipuun osuutta hakkuissa. Typpilannoituksia käytetään kivennäismailla, ja sen vaikutus kestää noin 10 vuotta.  Tuhkalannoitusta käytetään taas turvemailla, jossa sen vaikutus voi kestää jopa 30 vuotta. Terveyslannoitukset tehdään usein taimikkovaiheessa. Terveyslannoitusten tarkoituksena on estää puuston kasvuhäiriöitä ja parantaa puuston laatua.

Puukaupan ajoittaminen

Puukaupan ajoituksella metsänomistaja voi kasvattaa tulojaan merkittävästi verrattuna suunnittelemattomaan puunmyyntiin. Puukaupan ajoituksessa korostuvat kaksi keskeistä asiaa. Ensinnäkin sijoittajan tulee tuntea metsän kasvun kannalta optimaaliset ajankohdat harvennushakkuille ja uudistushakkuille, ja samalla varmistaa, että leimikoiden koko on järkevä. Toiseksi sijoittajan täytyy osata ennakoida markkinasuhdanteita ja ajoittaa puukaupat niiden huippuhetkiin. Vaikka tämä voi olla haasteellista, se ei ole mahdotonta ja nousee erityisen tärkeäksi, mikäli edessä on suuri puukauppa suhteessa metsänomistukseen.

Metsätalouden verotuksen tunteminen

Suomessa metsätalouden verotus vaikuttaa merkittävästi metsänomistajan metsätalouden nettotuloihin. Verovähennysmahdollisuudet ovat monipuolisia, ja niiden tuntemus on tärkeää metsäsijoittajalle, jotta verorasitus voidaan minimoida.

Vieraan pääoman käyttäminen

Metsää voidaan yleensä käyttää lainan vakuutena jopa 60 prosenttiin saakka, mikä antaa metsäsijoittajalle mahdollisuuden hyödyntää metsäomaisuuden tasearvoa. Velkavivun käytössä on olennaista varmistaa, että vieraan pääoman kustannus (korkokulut + marginaali + muut lainanhoitokulut) ovat metsätalouden tuottoa matalammat, muuten syödään oman pääoman tuottoa. Vertailu voidaan tehdä nimellisin tai reaalisin kustannuksin ja tuotto-odottein, kunhan molemmat vain ovat samalla tavalla lasketut.

Julkaistu

Vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuotto 3,9 %

Metsäsijoituksen kokonaistuoton komponentit vuosilta 2017-2023.

Kaavio: Metsäsijoituksen kokonaistuotto osatekijöihin jaettuna (2017-2023)

Vuoden 2023 yksityismetsien kokonaistuotto jäi 3,9 %:n lukemalla kauaksi edellisten vuosien keskiarvosta. Romahduksen syynä oli metsäkiinteistöjen hinnannousun maltillistuminen.

Suomen Sijoitusmetsien laskema Metsäsijoituksen kokonaistuotto sisältää Luonnonvarakeskuksen sijoitustuoton laskennasta saatavien liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun lisäksi metsäkiinteistöjen markkinahintatason muutoksen. Vuonna 2022 kokonaistuotto oli 12,3 % ja seitsemän edellisvuoden keskiarvo 10,3 %. Viime vuonna markkinahintatason nousu vaikutti kokonaistuottoon enää 0,7 prosenttiyksikköä, kun aiemmin hintatason nousun osuus on ollut yli puolet kokonaistuotosta. Vakaampien tuottotekijöiden, liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun, osuudet olivat vuoden 2023 kokonaistuotosta 2,4 % ja 0,8 %.

”Vuosia jatkunut markkinahintatason reipas nousu tasoittui vuonna 2023, laskematta kuitenkaan vuositasolla miinuksen puolelle”, kertoo Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Metsätalouden liiketulos ja nettoarvokasvu ovat puolestaan yhteydessä toisiinsa; kun puuta hakataan vuositasolla enemmän, metsätalouden liiketulos kasvaa ja nettoarvokasvu pienenee. Liiketulokseen vaikuttaa lisäksi kantohintatason muutokset”.

 

Metsäsijoituksen kokonaistuoton osatekijät

Metsätalouden liiketulos kuvaa puuntuotannosta saatavaa rahallista tuottoa huomioiden puukauppatulot, metsänhoito- ja hallintomenot sekä puuntuotannon tuet. Puuston nettoarvokasvu huomioi puuston kasvun, hakkuut ja järeytymisen. Metsäkiinteistöjen markkinahintoja tarvitaan tuoton suhteuttamiseksi pääomaan ja markkinahintason muutosta mitataan Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä.

”Kokonaistuoton suuruutta arvioitaessa, on hyvä muistaa aineiston kattavan koko Suomen sekä aktiivisesti että passiivisesti hoidetut metsätilat”, muistuttaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä Mika Venho

 

Luonnonvarakeskuksen aineistot leikkurin alla

Osana Luonnonvarakeskuksen säästöjä kokonaistuoton laskennan taustalla olevat Metsä sijoituskohteena- ja Yksityismetsätalouden liiketulos -tilastot ollaan näillä näkymin lakkauttamassa. Nämä vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuottoa kuvaavat tunnusluvut voivat siis jäädä viimeisiksi ainakin nykyisellä tavalla laskettuna.

Tästä linkistä pääset lukemaan tiedotteen STT:n sivuilla.