Artikkelit

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 8: Mikä on metsän sijoitustuotto?

Sijoitustuotto kuvaa taloudellista hyötyä, jonka sijoittaja saa sijoittamastaan pääomasta. Toisin sanoen, kun sijoitat rahaa johonkin, kuten osakkeisiin, kiinteistöihin tai joukkovelkakirjoihin, sijoitustuotto kertoo, kuinka paljon rahaa olet ansainnut sijoituksellasi.

Sijoitustuottoa arvioidaan yleensä prosenttiosuutena alkuperäisestä sijoitetusta pääomasta, ja se voi vaihdella sijoituskohteen erityispiirteiden ja riskiprofiilin sekä vallitsevien markkinaolosuhteiden mukaan. Metsäsijoittamisen sijoitustuotto voidaan jakaa kolmeen eri osaan: markkinahinnan kehitykseen, puuston nettokasvuun sekä metsätalouden liiketulokseen (Kuva 1).

Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Tämä kehitys voi olla nousussa tai laskussa, ja se kuvastaa kysynnän ja tarjonnan suhdetta tietyssä taloudellisessa ympäristössä. Markkinahinnan kehitys on näytellyt suurta roolia metsäsijoittamisen sijoitustuotossa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Viimeisen vuoden aikana markkinahinnan kehitys on ollut maltillista metsäkiinteistöjen kysynnän laskiessa.

Puuston nettokasvun arvo kuvaa pystypuuston tilavuuden ja puutavaralajirakenteen muutosta tietyllä ajanjaksolla. Muutokseen vaikuttaa puuston kasvu, puuston arvonkasvu sekä hakkuut. Suomessa valtakunnan tasolla puuston nettokasvun arvo on ollut pitkään positiivinen. Tämä on merkki kestävästä metsätaloudesta, jossa metsiä hoidetaan siten, että ne pysyvät tuottoisina pitkällä aikavälillä. Yksittäisen metsätilan kohdalla puuston nettokasvun arvo voi vaihdella kuitenkin vuosittain merkittävästi. Tämä johtuu siitä, että metsätilat ovat suhteellisen pienialaisia verrattuna leimikon kokoihin.

Metsätalouden liiketuloksella tarkoitetaan yksinkertaisesti summaa, joka saadaan, kun metsätalouden tuloista ja taloudellisista tuista on vähennetty metsätalouden menot. Metsätalouden liiketulos on vaihdellut maakunnittain noin 2–4,5 prosentin välillä.

Julkaistu

Asiakaskokemus: Saarikohteen myynti

On kevättalvi 2024. Eletään metsäkiinteistömarkkinan vuodenkierron hiljaisimpia kuukausia. Metsäkiinteistöjen aiempien vuosien hyvä kysyntä on selvästi vähentynyt, ja hintatasokin on kehittynyt alaviistoon. Silti Omalla Maalla LKV:n kiinteistönvälittäjä Joni Tervon sähköpostiin kilahtaa hymiöin koristeltu viesti:
”Isot kiitokset aivan upeasta työstä saaritilan myynnissä!”

Vaatimus: Ammattitaitoa ja työtä

Oikea aika metsätilan myymiseen on aina. Vaihtelevissa olosuhteissa tämä kuitenkin vaatii ammattitaitoa ja hihojen käärimistä. Kun metsänomistajat Tiina ja Tea olivat päättäneet myydä perintönä saamansa metsätilan, he alkoivat etsiä osaavaa kumppania.

”Lopulta Omalla Maalla LKV vakuutti meidät paitsi netin tietojen myös ensimmäisten keskustelujen jälkeen, että tässä on meille oikea kumppani!”

Isovanhempien perintömetsän hoito oli ollut kaksikolle mieluisaa mutta hyvin työlästä, sillä kaupunkilaismetsänomistajien kiireinen elämä pyöri kaukana metsätilalta. Lopulta päätös myydä oli Tiinan ja Tean mielestä oikea.

” Halusimme että metsä saa ansaitsemaansa hyvää ja tuottoisaa hoitoa, vaikkei itsellämme siihen aikaa enää ollutkaan.”

Myyntiin tuli metsäkiinteistökohteena valtavirrasta poikkeava, kokonaan useammassa saaressa sijaitseva tila. Myös muuttuneet markkinaolosuhteet asettivat tilan myynnille omat haasteensa.

Lopputuloksena tyytyväinen asiakas

Metsäkiinteistönvälittäjä Joni Tervo ei kuitenkaan haasteita pelkää. Ammattitaidolla ja aktiivisella myyntityöllä saatiin erinomainen tulos ja kohde myydyksi yhdessä asetettujen tavoitteiden ja pyydetyn hinnan mukaisesti.

Omalla Maalla LKV:n toimeksiantajat Tiina ja Tea kiittelevätkin välittäjän toimintaa:

”Palvelu oli koko prosessin ajan todella sujuvaa. Omalla Maalla LKV:n osaajat hyödynsivät selkeästi laajaa ostajaverkostoaan, ja lopputulos oli erittäin positiivinen yllätys. Omat tavoitteemme täyttyivät hienosti, ja tila jatkaa nyt hyvissä käsissä!”

”Voimme lämpimästi suositella Omalla Maalla LKV:ta yhteistyökumppaniksi!”

Omalla Maalla LKV tarjoaa metsänomistajille uuden ja turvallisen tavan myydä metsätilansa. Taustalla on Suomen Sijoitusmetsien mittava kokemus metsäkiinteistömarkkinasta ja huippuasiantuntijuus mm. metsän markkina-arvon määrittämisessä. Meidän avullamme myyt metsäsi myös ns. hiljaisesti, jolloin etsimme ostajan julkisen markkinan ulkopuolelta mm. laajasta verkostostamme.

Siispä kun sinulla on metsätilan myynnin – tai ostamisen – aikeita, ole rohkeasti meihin yhteydessä. Toteutetaan yhdessä sinunkin tavoitteesi!

 

Yksityisyyden suojaamiseksi referenssiasiakkaan nimi on hänen omasta toiveestaan muutettu. Käsittelemme kaikkia asiakastietoja tarkalla luottamuksella. Lue lisää tietosuojaselosteestamme.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 7: Kuinka paljon metsä tuottaa hehtaaria kohden?

Metsän tuottoon vaikutta moni eri tekijä kuten metsän puuntuotantokyky, puusta maksettava hinta, valtion maksamat tuet puuntuotantoon sekä puuntuotannon kokonaiskustannukset. Yksinkertaistettuna näiden tekijöiden summa on metsätalouden tuotto, joka ei kuitenkaan huomioi sijoitettua pääomaa tai sitä hakataanko vuotuista arvon kasvua enemmän tai vähemmän.

Usean tekijän summa

Metsätalouden tulot perustuvat pitkälti puun kasvatukseen, johon eniten vaikuttavat tekijät ovat metsämaan määrä sekä puuston kasvunopeus. Puuston kasvuun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten lämpö ja sadanta, maapohjan rehevyys ja vesitalous, metsänhoito ja puuston perintötekijät. Kasvussa on hyvä erottaa vielä puuston tilavuus kasvu ja runkojen järeytyminen.

Metsän tuottoon vaikuttaa myös valtion myöntämät tuet, joita myönnetään esimerkiksi erilaisiin metsänhoitotöihin, metsäteiden perusparannuksiin ja luonnonhoitoon. Tukien tavoitteena on aktivoida ja kannustaa yksityismetsänomistajia hyvään ja kestävään metsänhoitoon. Metsä vaatii hoitoa, joten puun tuotannosta syntyy kustannuksia. Kustannuksia syntyy muun muassa metsänviljelystä, metsänhoidosta, metsäteiden rakentamisista ja perusparannuksista, ojien kunnostuksista, hallinnoinnista ja luonnonhoitotoimenpiteistä.

Alla olevassa taulukossa on Luken vuoden 2023 metsätalouden tulot, valtion tuki, puuntuotannon kokonaiskustannukset sekä liiketulos. ​Tulokset ovat keskimääräisiä, joten on huomattava, että metsän liiketulos voi olla matalampi tai korkeampi.  Yleensä pienillä tiloilla, kun ei myydä vuosittain puuta, ei vuotuisten liiketulosten tarkastelu ole mielekästä. Taulukkoon saa lisää mielekkyyttä, kun lisätään liiketulokseen viereen maakunnan keskimääräinen markkinoilla maksettu hehtaarihinta.

Maakunta

Tulot €/ha

Valtion tuki €/ha

Puuntuotannon kokonaiskustannuk-set €/ha

Keskimääräinen myyntihinta €/ha (edustavat)

Liiketulos €/ha

Liiketulos, %

Uusimaa

236,1

2,3

23,5

6890,7

214,9

3,12 %

Varsinais-Suomi

220,2

2,7

23,2

7202,3

199,7

2,77 %

Satakunta

268,3

2,8

47,4

6349,8

223,7

3,52 %

Kanta-Häme

329,6

3,0

46,3

7219,5

286,3

3,97 %

Pirkanmaa

277,4

2,8

28,4

6441,6

251,8

3,91 %

Päijät-Häme

337,2

3,3

24,7

7156,5

315,8

4,41 %

Kymenlaakso

266,2

2,9

30,8

6042,3

238,3

3,94 %

Etelä-Karjala

287,4

3,1

23,4

5935,3

267,1

4,50 %

Etelä-Savo

260,7

3,1

25,9

6709,6

237,9

3,55 %

Pohjois-Savo

238,2

3,7

23,1

5836,3

218,8

3,75 %

Pohjois-Karjala

183,3

2,3

17,4

5951,3

168,2

2,83 %

Keski-Suomi

219,2

3,5

28,6

5846,8

194,1

3,32 %

Etelä-Pohjanmaa

158,4

3,6

20,5

4515,4

141,5

3,13 %

Pohjanmaa

169,7

3,1

20,2

3805,5

152,6

4,01 %

Keski-Pohjanmaa

138,3

3,0

18,2

3346,5

123,1

3,68 %

Pohjois-Pohjanmaa

101,5

3,7

15,9

2845,7

89,3

3,14 %

Kainuu

98,5

2,5

14,8

3008,3

86,2

2,87 %

Lappi

54,3

3,0

9,7

2133,5

47,6

2,23 %

Ahvenanmaa

110,0

3,1

31,7

n.a.

81,4

n.a.

Lähteet

Yksityismetsätalouden liiketulos, LUKEn tilastot

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 6: Mitkä tekijät vaikuttavat metsäkiinteistön arvoon?

Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa moni niin määrällinen kuin laadullinen tekijä. Kokenut metsäsijoittaja ymmärtää näiden vaikutuksen metsän taloudelliseen tuottoon. Tämä ymmärrys auttaa myös myynti-ilmoitusten tulkinnassa sekä oleellisten maastohavaintojen ja -arvioiden tekemisessä. Nämä ovat avainasemassa tehtäessä tietoon perustuvia sijoituspäätöksiä.

Kohdekohtaiset tekijät, jotka vaikuttavat metsätilan hintaan

Puuston määrä ja laatu

Metsätilan arvoon merkittävästi vaikuttava tekijä on metsätilan ainespuun määrä, joka taas jakautuu erihintaisiin puutavaralajeihin. Esimerkiksi arvokkaan tukkipuun määrällä on suurempi vaikutus metsätilan arvoon verrattuna huokeampihintaiseen kuitupuun määrään, koska siitä maksetaan yli kaksi kertaa niin paljon kuin pieniläpimittaisemmasta tai huonolaatuisemmasta kuitupuusta.

Näin ollen puuston määrän ohella huomiota kannattaa kiinnittää myös sen laatuun. Kasvavissa (kasvatus-) metsissä oleellista on arvioida päätehakkuun tukkipuiden osuutta hyvien tukkiaihioiden perusteella. Uudistuskypsissä metsissä tukkiosuuden arvion hyvyys tulee yleensä nopeasti vastaan, kun puut kannattaa pääsääntöisesti laittaa melko pian pinoon. Laadun arvioinnissa otetaan huomioon puuston lenkous, mutkaisuus, runkojen suoruus ja fyysiset vauriot (oksaisuus). Huomioitavaa on, että eri yhtiöiden (myös eri kuljettajien samassa yhtiössä) hakkaamina tukkipuun osuuksissa on eroja, jotka korostuvat keskimääräistä huonolaatuisemmissa metsiköissä.

Metsämaan pinta-ala

Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa ennen kaikkea sen puuntuotantokapasiteetti, jonka yhtenä tekijänä on metsämaan pinta-ala. Mitä suurempi on metsämaan pinta-ala, sitä arvokkaampi metsäkiinteistö on. Suurten kokonaisuuksien hintaa nostaa myös puukauppojen- ja hoitotöiden skaalaedut, metsästykseen liittyvät arvot ja tuulivoimaan liittyvä potentiaali. Markkinalähtöisesti ajateltuna suuria kohteita on vähemmän tarjolla kuin pieniä suhteessa kysyntään. Jouto- ja kitumaiden pinta-alalla ei ole puuntuotannollista merkitystä hinnanmuodostuksen kannalta.

Alla on metsätalousmaan määritelmät:

  • Metsämaalla puuston keskikasvu on yli 1 m3/ha.
  • Kitumaalla puuston keskikasvu on alle 1 m3/ha, mutta vähintään 0,1 m3/ha vuodessa.
  • Joutomaan puuntuotoskyky on alle 0,1 m3/ha vuodessa.
  • Muuhun metsätalousmaahan luetaan metsäautotiet, metsätalouden pysyvät varasto- ja tonttialueet ja muut vastaavat alueet.

Maapohjan rehevyys

Maapohjan rehevyys vaikuttaa merkittävästi puun kasvuun ja näin metsätilan arvoon. Kivennäismaita pidetään arvokkaampina kuin turvemaita, koska kivennäismailla on keskimäärin parempi puun laatu ja kasvu, puunkorjuu voidaan tehdä yleensä sulanmaan aikaan eikä vesi- ja ravinnetalouteen tarvitse kiinnittää niin suurta huomiota (lukuun ottamatta boorinpuutosta). Rehevyyden mittarina käytetään kasvupaikkatyyppejä.

Metsänhoidollinen tila

Hyvin hoidetuista metsätiloista maksetaan enemmän, sillä metsänhoidollinen tila vaikuttaa puuston kasvuun ja laatuun ja sitä kautta tulevaisuuden tuottoihin. Metsätilan hoidollinen ”korjausvelka” laskee metsätilan arvoa, koska ostaja joutuu sitomaan pääomia metsänhoitotoimenpiteisiin. Hoidetuilla tiloilla hoito- ja hakkuutyöt on tehty ajallaan. Tästä seuraa tasapainoinen puulajivalikoima, tuotantopuuston vapaa kasvutila (ei latvusten piiskaantumista) elävän latvuksen osan riittävyys (parempi kasvu ja reagointi harvennukseen), suhteellisen tasainen tilajärjestys ja vesi- ja ravinnetalouden tasapaino. Aina kun metsästä poistetaan runkoja taimikonhoidosta lähtien, yritetään metsän laatua parantaa.

Korjuuolosuhteet

Hyvät tieyhteydet ja kantavuudeltaan kesäkorjuukelpoiset maapohjat lisäävät metsätilan arvoa.  Hyviin korjuuolosuhteisiin voidaan laskea lisäksi lyhyet metsäkuljetusmatkat, kelirikon kestävä tiestö ja koneellisen puunkorjuun mahdollistavat pinnanmuodot (ei liian jyrkkiä rinteitä). Tämän kaltaisilla kohteilla puusta maksetaan keskimääräistä parempaa hintaa. Puunostajien kiinnostusta lisäävät myös suuret, selkeät kuviot ja edullinen kiinteistön muoto.

Kehitysluokkajakauma

Kasvatusmetsissä puun arvo kasvaa merkittävästi, kun puusto kehittyy kuitupuun kokoluokasta tukkipuun mittoihin. Lisäksi huomattava arvonlisäys tapahtuu, kun puu saavuttaa koon, jossa siitä voidaan katkoa kaksi tukkia. Arvonkasvun lisäksi kehitysluokkajakaumalla on vaikutusta metsätilan lähitulevaisuuden kassavirtojen suuntaan – taimikkovaltaisilla kohteilla voi olla lyhyellä tähtäimellä menoja enemmän kuin tuloja ja varttuneempia kehitysluokkia sisältävällä kiinteistöillä toisin päin.

Kohteen ulkopuoliset hintaan vaikuttavat tekijät

Puunhinta

Puusta maksettava hinta vaikuttaa merkittävästi metsätilojen arvoon. Tämä johtuu siitä, että metsätilan taloudellinen arvo perustuu suurelta osin sen tuottamien puutavaralajien markkina-arvoon. Osa puustosta kannattaa realisoida heti riippuen kehitysluokkajakaumasta, ja osa on realisoitavissa vasta tulevaisuudessa. Puustosta hakataan kuitenkin valtakunnan tasolla vain noin kolme prosenttia vuosittain.

Korkotaso

Monet sijoittajat lainarahalla kiinteistöihin. Kun lainan korkokulut kohoavat, velalla rahoitettujen sijoitusten tuotto heikkenee. Mikäli nimellistuotto painuu alle korkokustannuksen heikentää se jo omanpääoman tuottoa ja ”vipu” heilahtaa väärään suuntaan. Jottei näin kävisi, ostajat nostavat tuottovaadettaan. Tuottovaateen nousu vähentää ostajien maksukykyä ja -halua ja näin ollen laskee metsäkiinteistöjen hintatasoa markkinoilla.

Vaihtoehtoiset sijoitustuotteet                    

Sijoittajat pyrkivät aina maksimoimaan sijoitustensa tuotot ottaen huomioon niihin liittyvät riskit. Jos he havaitsevat, että esimerkiksi asunto- tai korkosijoitukset tarjoavat paremman tuotto-riski-suhteen kuin metsäsijoitukset, heidän pääomansa virtaavat todennäköisemmin näihin vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Tämän seurauksena metsätilojen kysyntä saattaa laskea, mikä alentaa metsien markkina-arvoa.

Toisaalta, jos sijoittajat näkevät metsän houkuttelevampana sijoituksena verrattuna muihin sijoitustuotteisiin, lisääntyy metsätilojen kysyntä, mikä johtaa niiden hintatason nousuun markkinoilla. Pääoman liikkeet heijastuvat metsäkiinteistömarkkinoille selvimmin erilaisten rahastojen merkintöjen kautta.

Myyntitapa

Metsän myyntihetken arvoon vaikuttaa olennaisesti ilmoituksen myynnin näkyvyys. Yleisesti ottaen julkisen myyntiprosessin kautta ilmoitus tavoittaa eniten potentiaalisia ostajia verrattuna muihin myyntitapoihin. Mitä laajemman maksukykyisen ja -halukkaan yleisön myynti-ilmoitus tavoittaa, sitä todennäköisemmin metsätilasta voidaan saada korkeampi myyntihinta. Tämä pätee eritoten suurempien metsätilojen kohdalla, missä hintaero voi kasvaa merkittävästi. Myös välittäjän ammattitaidolla on lopputuloksen kannalta merkitystä.

Muu taloudellinen arvo

Metsäkiinteistöllä voi olla muita kuin puuntuotollisia taloudellisia arvoja, jotka vaikuttavat metsätilan arvoon.

Muita taloudellisia arvoja voi olla esimerkiksi:

  • Maanvuokrasopimukset
  • Rantarakennuspaikat
  • Muut rakennusoikeudet
  • Maa-ainekset
  • Ympäristötukisopimukset
  • Osuudet yhteisiin, kuten yhteismetsiin, maannostopaikkoihin ja venevalkamiin.

Muu ei-taloudellinen arvo

Metsätilaa ei osteta aina taloudellisin perustein, jolloin arvoon vaikuttavat myös muut kuin taloudelliset arvot. Ei-taloudellisia arvoja ei oteta huomioon virallisissa arvonmäärityksissä, mutta ne voivat vaikuttaa yksittäisen tilan toteutuneeseen kauppahintaan merkittävästi. Yleensä myös rajanaapuritilasta ollaan valmiita maksamaan enemmän osin taloudellisinkin perustein.

Muita kuin taloudellisia arvoja ovat esimerkiksi:

  • Tunnearvo metsätilaa kohtaan (aiempi omistus tai sidos kohteeseen)
  • Maisema- ja virkistysarvot
  • Metsästys
  • Luonnon monimuotoisuus
  • Hiilensidonta
  • Muut harrastukset
Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 5: Miten metsätilojen arvo on kehittynyt?

Usein ajatellaan, että metsäsijoittaja saa tuottonsa puun kasvattamisesta ja myymisestä, mutta viime vuosikymmenien aikana metsätilojen arvonnousu on näytellyt suhteellisen suurta (yli puolet kokonaistuotosta) roolia metsäsijoittamisen kokonaiskannattavuudessa. Metsäsijoittaja pystyy hyötymään tilan myynnillä arvonnoususta toisin kuin ylisukupolvisesti ajattelevat perhemetsänomistajat.

Metsäkiinteistöjen hintataso noussut

Metsäkiinteistöjen hintataso on noussut suhteellisen tasaisesti 2000-luvulla (Kuva 1). Metsän indeksoitu (alueellisista painopisteen muutoksista puhdistettu) hehtaarihinta on laskenut vain kerran – vuoden 2008 finanssikriisin aikana, jolloin tukkipuun hinta likimain puolittui edellisestä vuodesta. Tarkemmin metsäkiinteistöjen hintatasoa kuvaava Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi (saatavilla vuodesta 2017) on noussut viimeisten seitsemän vuoden aikana yli 50 % taipuen lievään laskuun vuoden -23 elokuussa korkotason kuukausia jatkuneen nousun seurauksena.

Kuva 1. Metsän hintakehitys 2000-luvulla keskihehtaarihinnoilla ja Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä kuvattuna.

Valtakunnalliset metsämaan keskihehtaarihinnat ovat nousseet 2000-luvulla 1 650 eurosta 4 100 euroon (Kaavio 2). Näissä esitetyissä luvuissa on otettu huomioon tilastollinen kitumaakorjaus, mitä ei ole lähtöaineistona käytetyssä Maanmittauslaitoksen hintatilastossa huomioitu (siinä siis kitu- ja joutomaat mukana). Tässä yleisesti käytössä olevassa tarkastelussa koko maan metsäkiinteistöjen kauppasumma on jaettu metsämaan yhteishehtaareilla, mikä altistaa seurannan kauppojen alueellisen painopisteen muutoksille (etelä-suomalainen metsähehtaari reilun kolme kertaa kalliimpi kuin Lapin).

Kaavio 2. Keskihehtaarihinnan kehitys vuosina 2000–2023 nimellisenä ja reaalisena.

Metsämaan hintakehitys on kuvattu kaaviossa kahdella eri tavalla laskettuna: nimellisenä ja reaalisena. Nimellinen hinta kertoo summan, joka metsähehtaarista on maksettu eri ajanhetkillä. Metsämaan reaalinen arvo puolestaan kertoo keskihehtaarihinnan kehityksen, kun siitä on poistettu inflaation vaikutus. Metsät ovat tarjonneet vankan suojan inflaatiota vastaan, mikä johtuu osittain puutuotteiden jatkuvasta vahvasta kysynnästä sekä metsämaan rajallisesta tarjonnasta.

Hehtaarihinnan kehitys sisältää myös puuston kehityksen

Arvon nousua tarkastellessa on tärkeää ottaa huomioon myös puuston määrän kehitys. Yhdeksännessä valtakunnan metsien inventoinnissa (1996–2003) ainespuuston tilavuus oli 100 kuutiometriä hehtaarilla. Viimeisimmässä, kolmannessatoista valtakunnan metsien inventoinnissa (2019–2023), tilavuus oli 122 kuutiometriä hehtaaria kohden (Luke 2023). Lähes samassa suhteessa voi olettaa myös myytyjen metsäkiinteistöjen puustoisuuden lisääntyneen.

Meillä on Suomessa sanonta: ”kuin maansa myynyt”. Tämä liittyy sikälikin aiheeseen, että aiemmin myyntiin tulleiden metsäkiinteistöjen voidaan olettaa olleen paitsi vähempipuustoisia myös heikommalla hoidolla olleita. Metsistä luovuttiin vasta, kun mikään muu ei auttanut ja puut oli jo myyty. Nykyään tila kannattaa myydä mieluummin puustoisena kuin hakattuna verotuksen vuoksi.

Lähteet

https://www.luke.fi/fi/tilastot/metsavarat/metsavarat-maakunnittain-5.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 4: Miten likvidi omaisuuserä metsä on?

Likviditeetillä tarkoitetaan sitä, kuinka helposti ja nopeasti varat voidaan muuttaa rahaksi markkinoilla menettämättä merkittävästi arvoa. Metsäomaisuus voidaan realisoida rahaksi suhteellisen nopeasti. Realisointi kestää metsäkiinteistön ominaisuuksista, hinnasta ja myyntitavasta riippuen yleisesti noin 30–120 päivää. Yleisimmin myynnissä kiinteää tarjousaikaa, jolloin keskimääräinen myyntiaika on 64 päivää laskettaessa kohteen myyntiin tulosta.

Metsäkiinteistön myyntiprosessin kesto

Ennen metsäkiinteistön myyntiin ryhtymistä on suoritettava myyntiä valmistelevia toimenpiteitä. Nämä toimet käsittävät metsäkiinteistön arvonmäärityksen, omistusrakenteen ja muiden olennaisten tietojen kartoituksen, jotka vievät tavallisesti 1–6 viikkoa. Itse myyntiaika vaihtelee tyypillisesti 2–12 viikon välillä, riippuen valitusta myyntitavasta. Lisäksi kauppakirjan ja muiden kauppaan tarvittavien asiakirjojen valmistelu ja kaupantekotilaisuuden järjestäminen vaativat arviolta 1–3 viikkoa valmisteluaikaa.

Minkälaiset metsätilat ovat likvidejä?

Ostajia kiinnostavat erityisesti yli kymmenen hehtaarin suuruiset, rehevät, hyvät korjuuolosuhteet omaavat ja hyvin hoidetut metsätilat. Myös metsätilan sijainti ja hinta vaikuttavat kiinnostavuuteen. Suurten kaupunkien ja taajamien lähellä myös pienille metsätiloille on kysyntää etenkin eteläisessä Suomessa. Myös oikea hinnoittelu vaikuttaa olennaisesti metsätilan myytävyyteen. Kun metsäkiinteistö on hinnoiteltu oikein, se vastaa markkinoiden odotuksia ja kysyntää, mikä vetää puoleensa ostajia ja nopeuttaa kaupankäyntiä.

Metsätilojen kohdalla hinnan ja myyntiajan suhde on samankaltainen kuin asuntomarkkinoilla: hinnan laskeminen tyypillisesti nopeuttaa myyntiaikaa. Metsien kohdalla tosin on muistettava, että yleensä kohteet myydään kiinteillä tarjoustenjättöajoilla ja suljetuin tarjouksin. Kiinteillä hintapyynnöillä, joista lähdetään tinkimään alaspäin, on kohteista myynnissä vain murto-osa. Voi toki olla, että tarjouksenjättöaikoja joudutaan jatkamaan, jos kohde on ensin väärin hinnoiteltu, eivätkä potentiaaliset ostajat ole sen vuoksi edes lähteneet tutustumaan tilaan saati tehneet tarjouksia.

Välittäjän käyttö metsäkiinteistön myynnissä

Metsäkiinteistönvälittäjä tuo varmuutta ja sujuvuutta myyntiprosessiin. Välittäjä tekee metsätilan arvonmäärityksen, tarvittavat selvitykset, asiakirjat, neuvottelut sekä markkinoi metsäkiinteistöä. Nämä edellä mainitut asiat vievät usein enemmän aikaa verrattuna suoraan myyntiin, mutta se takaa useimmissa tapauksissa paremman hinnan metsätilasta ja kauppojen sujuvuuden sekä myyjän, että ostajan kannalta. Eikä kannata unohtaa, että vain julkisesti myyden voit olla varma, että olet saanut metsistäsi markkinahinnan.

Omatoiminen julkinen myynti

Metsätilan omatoiminen julkinen myynti edellyttää samoja toimenpiteitä kuin välittäjän avulla myytäessä, mihin harvalla on aikaa tai ammattitaitoa. Useimmiten omatoiminen myynti on tehottomampaa kuin välittäjää käytettäessä: myyntiprosessi kestää yleensä kauemmin ja hintataso jää keskimäärin markkinahintaa matalammaksi.

Suora myynti

Metsätilaa voi tarjota myös suoraan ammattimaisille metsänostajille, jolloin myyntiprosessi voi olla lyhyempi verrattuna julkiseen myyntiin. Aiemmin instituutioiden ostaessa kaksi kolmesta julkisesti myytävästä suuremmasta kiinteistöstä suora myynti oli huomattavasti nykyistä helpompaa, kun varteenotettavat ostajatahot olivat laskettavissa yhden käden sormilla. Nykyisessä markkinassa metsänomistajan on vaikeampi selvittää monilukuisempaa potentiaalista ostajakuntaa.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 3 Miten paljon Suomessa käydään metsätilakauppaa?

Tilakauppojen kappalemäärä

Maanmittauslaitoksen tilastoimien edustavien tilakauppojen määrä on vaihdellut 1 200–3 100 välillä 2 000-luvulla (kuvio 1). Näistä julkisia on ollut alle 2000 kappaletta. Suomen Sijoitusmetsien edustettavalla kaupalla tarkoitetaan julkisesti myyntiintulleita, yli 10 hehtaarin (yhteenlaskettuna metsämaa ja metsätiet) metsäkiinteistökauppoja, joiden kauppahinnan oletetaan riippuvan pääosin vain kohteen metsätaloudellisista arvoista. Myyntikohteeseen ei saa näin kuulua merkittäviä muita arvoja kuten käyttökelpoisia rakennuksia, detaljikaavoitusta, muita maankäyttömuotoja tai yhteismetsäosuuksia, eikä kyseessä saa olla sukulaiskauppa tai määräosan kauppa. Lisäksi edustavan kaupan myyntiesitteen metsävaratietoja on voitava pitää luotettavina ja ajantasaisina.  Maanmittauslaitoksen edustettavilla kaupoilla taas tarkoitetaan kauppoja, joiden käyttötarkoitus on maa- ja metsätalous, kokonaisala vähintään 10 hehtaaria (erilliset tilastot myös pienemmille kaupoille), metsätalousmaata vähintään 95 prosenttia alasta, myyntikohde ei sijaitse detaljikaavoitetulle alueelle, myyntikohde ei ole sukulaisten välinen kauppa, eikä kaupassa ole pidätetty määräalaa, eläke- tai muuta oikeutta. Kauppojen ei tarvitse kuitenkaan olla julkisia.

Kuvio 1. Edustavien metsätilakauppojen määrä vuosina 2000–2023 (Maanmittauslaitos, Suomen Sijoitusmetsät Oy).

Myytyjen metsäkiinteistöjen määrä vaihtelee kuukausittain

Myytyjen metsäkiinteistöjen määrä vaihtelee kuukausittain 90–230 kohteen välillä (kuvio 2). Kauppa painottuu kevään ja kesän taitteeseen sekä syksystä vuoden vaihteeseen. Sama rytmi toistuu vuodesta toiseen yksittäisiä poikkeuskuukausia lukuun ottamatta

Kuvio 2. Myytyjen metsäkiinteistöjen määrä kuukausittain vuosina 2019–2023 (Suomen Sijoitusmetsät Oy).

Metsäkiinteistömarkkinan euromääräinen koko

Suomessa julkista metsäkiinteistökauppaa on käyty viime vuosina 200–300 miljoonan euron arvosta (kuvio 3). Volyymi on kasvanut erityisesti vuoden 2021 jälkeen hintatason nousun vetämänä. Markkinan kokoa on hyvä suhteuttaa Suomen Sijoitusmetsien laskemaan Suomen metsien 90 miljardin markkina-arvoon. Näin on helppo ymmärtää, että edelleen metsäomaisuus siirtyy useimmiten suvun sisällä sukupolvelta toisella. Mittatikkuna voidaan käyttää myös vuoden 2022 koko kiinteistömarkkinan 9,9 miljardia (Maanmittauslaitos) tai Helsingin pörssin viime vuoden 113 miljardin euron osakevaihtoa (Kauppalehti.fi 3.1.2024)

Kuvio 3. Metsätilojen euromäärällinen vaihto vuosina 2018-2023 (Suomen Sijoitusmetsät Oy).

Kaikki tilat eivät aina löydä ostajaa

Viimeisen viiden vuoden aikana 8–16 prosenttia markkinoille tulleista metsätiloista on jäänyt myymättä (kuvio 4). Myymättä jääneiden kohteiden osuus on kausivaihtelu huomioiden tasaisesti kasvanut. Myymättä jääminen on usein seurausta siitä, että myyjän ja ostajan hintakäsitykset eivät ole syystä tai toisesta kohdanneet. Yleensä metsätilat ovat velattomia, eikä pakkomyynneillä ole isoa osuutta koko markkinasta. Ensimmäistä kertaa 15 vuoteen metsäkiinteistöjen hintataso on viime vuoden syksyllä lähtenyt laskuun. Vuosi 2024 tulee näyttämään, kuinka paljon kauppoja ollaan valmiita tekemään huippuhintoja matalammilla tasoilla ja kuinka tarkkaa on myyjien hintatietämys.   

Kuvio 4. Myymättä jääneiden tilojen prosentuaalinen osuus vuosina 2018-2023 (Suomen Sijoitusmetsät Oy).

Julkaistu

Tiedote 8.1.2024: Metsäkiinteistömarkkina vuonna 2023: Vuositasolla hintataso piti pintansa, vaikka jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppaa käytiinkin jo matalammin hinnoin

Vuositasolla hintataso piti pintansa, vaikka jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppaa käytiinkin jo matalammin hinnoin

Metsäkiinteistömarkkinoilla on eletty monta lihavaa vuotta. Kauppa on käynyt ja metsämaan hintataso on noussut reippaasti. Nyt tilanne on kuitenkin muuttunut merkittävästi korkotason nousun ja yleisen markkinatilanteen myötä. Nollakorkojen päättyminen vuoden 2022 keväällä näkyi metsäkiinteistömarkkinoilla vasta vuotta myöhemmin metsärahastojen ja sijoitusyhtiöiden tilojen oston hiipuessa.

Vuonna 2023 tehtiin 1 681 kappaletta julkisesti myyntiintulleiden yli 10 hehtaarin metsäkiinteistökauppaa. Määrä on 8,6 % vähemmän kuin 2022 ja 12,3 % vähemmän kuin edellisen viiden vuoden aikana keskimäärin. Kauppamäärät olivat vuoden alkupuoliskolla lähellä keskimääräistä, mutta määrät laskivat vuoden jälkimmäisellä puoliskolla ja erityisesti marras-joulukuussa.

Tarjonnasta kauppamäärän vähäisyys ei johtunut, sillä viime vuonna myyntiin tuli 2 299 yli 10 metsämaahehtaarin kohdetta, mikä on eniten vuodesta 2016 alkaneen markkinaseurannan aikana, ja 7,3 % enemmän kuin vuonna 2022.

”Vaikka koko maan tasolla markkinavolyymi laski selvästi, Etelä-Suomessa kauppaa käytiin 12,0 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Tällä markkinoiden painopisteen siirtymisellä etelän suuntaan on myös vaikutusta keskiarvoina laskettaviin hehtaari- ja kuutiometrikohtaisiin kauppahintoihin, sillä etelässä metsämaasta ja puukuutiometreistä maksetaan selvästi pohjoista enemmän”, kertoo Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Markkinoiden hintatason muutosta kannattaakin mittaroida ennemmin alueellisen ja ominaisuusluokittaisen tarjonnan muutoksista puhdistetun markkinahintaindeksin kautta kuin keskimääräisillä hehtaarihinnoilla”.

Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi on noussut viimeisen viiden vuoden aikana keskimäärin 5,8 % vuodessa jyrkimmän nousun ollessa 11,0 % vuonna 2021. Pitkään jatkunut hintatason nousu katkesi elokuussa 2023, vaikka vuositasolla mitaten metsäkiinteistöjen hintataso oli vuonna 2023 edelleen 0,6 % edellisvuotta korkeampi. Eniten hintataso on tullut alaspäin Etelä-Suomessa, jossa hintataso laski 2,2 % edellisvuoteen verrattuna, kun taas Lapissa hintataso nousi jopa 8,4 %. Lapin muista poikkeava hintatason kehitys johtuu suurelta osin alueen ohuesta markkinasta kauppamäärien edelleen laskiessa.

Ammattimaiset ostajatahot, eli metsärahastot ja sijoitusyhtiöt, ovat viime vuosina olleet merkittävä tekijä metsäkiinteistömarkkinoilla. Ne hankkivat enimmillään, vuoden 2022 kolmannella kvartaalilla, 46 % kaikista julkisesti myyntiintulleista kohteista kappalemääräisesti ja 63 % euromääräisesti (kuva 1). Nyt päättyneen vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä ammattimaiset ostajat vastasivat enää 18 % kaupoista kappalemääräisesti ja 28 % euromääräisesti, mitkä ovat pienimmät osuudet sitten vuoden 2018 lopun.

”Ammattimaisten ostajien kauppojen painottuessa selkeästi suuremman kokoluokan metsäkiinteistöihin, on arvokkaampien kiinteistöjen hintataso laskenut keskimääräistä enemmän”, Viitanen sanoo.

”Nyt näyttää kuitenkin siltä, että korkohuippu on ohitettu inflaation painuessa kohti EKP:n tavoitetta. Metsäsijoituksen keskimääräinen reaalinen 4 % tuotto-odote alkaa näyttämään taas houkuttelevalta hajautushyötyjä arvostavalle,” ennakoi Suomen Sijoitusmetsien yrittäjä Mika Venho.

Tästä linkistä pääset lukemaan tiedotteen STT:n sivuilla.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsät Oy:n uusi toimitusjohtaja – Kari Kuiri astuu vetovastuuseen

Suomen Sijoitusmetsät Oy:n uusi toimitusjohtaja – Kari Kuiri astuu vetovastuuseen

Joensuu, 12.12.2023 – Suomen Sijoitusmetsät Oy ilmoittaa uuden toimitusjohtajansa valinnasta. Hän aloittaa yhtiön toimitusjohtajana 8.1.2024.

Suomen Sijoitusmetsät Oy on henkilöstönsä omistama, arvostettu metsäalan asiantuntijayritys, jonka palveluvalikoimaan kuuluvat koko maan kattavat metsäkiinteistöjen hankinnan, hallinnan, kiinteistövälityksen ja arvonmäärityksen palvelut sekä erilaiset tietotuotannon palvelut, kuten metsämarkkinakatsaukset ja analyysit.

Kari Kuiri on aiemmin toiminut muun muassa menestyksekkäästi PhillipsMedisize:n IT-Managerina sekä DataEnter Oy:n Aluepäällikkönä. Hänen laaja kokemuksensa täydentää Suomen Sijoitusmetsät Oy:n osaamista, ja hänellä on näkemystä siitä, miten viedä organisaatiota eteenpäin dynaamisilla myynti- ja markkinointistrategioilla sekä tehokkaalla henkilöstön johtamisella.

Yhtiön hallituksen puheenjohtaja Jari Osmala korostaa valinnan perustuvan tarpeeseen tuoda uusia näkökulmia ja osaamista organisaatioon. ”Suomen Sijoitusmetsät Oy haluaa vahvistaa myyntiä, markkinointia ja henkilöstön johtamista. Kari Kuiri on osoittanut vahvaa osaamistaan näillä osa-alueilla, ja uskomme, että hänen johdollaan voimme laajentaa toimintaamme entisestään”, Jari Osmala toteaa.

”Suomen Sijoitusmetsät Oy on aiemmin toiminut vaativien instituutioasiakkaiden kanssa, mutta nyt haluamme antaa osaamisemme myös yksityisten metsänomistajien käyttöön välittämällä heidän metsäkiinteistöjään uudella otteella sekä toimimalla kiinteässä yhteistyössä Metsänhaltijan Yhteismetsän kanssa”, lausuu yrittäjä Mika Venho.

Mika Venho kertoo myös, että ”Palveluiden tuomisessa yksityisten metsänomistajien saataville sekä varsinkin heidän tavoittamisessa, Kari Kuirilla yhdessä yhtiön kanssa on tärkeä rooli”.

Kari Kuiri ilmaisee innostuksensa uudesta roolistaan ja mahdollisuudesta tuoda omaa osaamistaan yhtiön käyttöön. ”Suomen Sijoitusmetsät Oy on jo osoittanut olevansa alansa johtava toimija. Olen innoissani siitä, että saan olla osa tätä joukkuetta ja tuoda mukanani sellaista osaamista, jota he kaipaavat täydentääkseen jo Suomen mittakaavassa olevaa, ainutlaatuista metsäosaamista”, Kari Kuiri sanoo.

Kari Kuirilla on vahva sitoutuneisuus metsään ja metsänhoitamiseen myös siviilielämässä. Metsäsijoitukset tuovat vakaan tuoton lisäksi mielekästä ja luontaista tekemistä vapaa-aikaan.

Suomen Sijoitusmetsät Oy toivottaa uudelle toimitusjohtajalle menestystä tehtävään.

Lisätietoja:

Hallituksen puheenjohtaja Jari Osmala

+358 400 646611

 

Yrittäjä / perustaja Mika Venho

+358 45 1546385

 

Suomen Sijoitusmetsät Oy

 010 5730 200

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu osa 2. Minkälainen metsä on sijoituksena verrattuna muihin sijoitusluokkiin?  

Nykypäivänä on mahdollista sijoittaa lukemattomiin eri sijoitustuotteisiin, joten monet miettivätkin vastausta kysymykseen ”Minkälainen metsä on sijoituksena verrattuna muihin omaisuusluokkiin”. Metsäsijoituskoulun toisessa osassa verrataan suoraa metsäsijoitusta muihin tunnetuimpiin sijoitusluokkiin.  

Metsäkiinteistö on reaaliomaisuutta  

Metsäomaisuus on reaaliomaisuutta, aivan kuten esimerkiksi asunnotkin. Kun sijoitat metsäkiinteistöön, omistat fyysisesti kiinteistön maapohjan sekä puuston. Reaaliomaisuussijoitukset eroavat merkittävästi arvopaperisijoituksista, kuten osakkeista ja joukkovelkakirjalainoista, joissa omistus perustuu sopimuksiin, jotka ovat dokumentoitu sähköiseen muotoon. 

Metsäsijoituksen tuotto on tasaista 

Metsäsijoitusten sijoitushorisontti on yleensä pitkä (väh. 10 vuotta), sillä puun kasvu vaatii aikaa. Toisin sanoen, metsäsijoituksilta ei voida odottaa nopeita voittoja, ellei kohdetta ole ostettu erityisen halvalla (voitto syntyisi isolla puukaupalla tai koko tilan myynnillä nopeasti eteenpäin).

Metsän vuotuinen kasvu (n. 4 – 6 % p.a) on tasaista, eikä metsäkiinteistö-markkinoillakaan nähdä osakkeisiin verrattavia kymmenien prosenttien hintatason muutoksia.

Metsäsijoitus on aktiivinen sijoitus 

Talousmetsä vaatii säännöllistä hoitoa. Sijoittajan on huolehdittava siitä, että metsässä suoritetaan tarvittavat hoito- ja hakkuutoimenpiteet oikeaan aikaan. Tämän lisäksi sijoittajan tai hänen valtuuttamansa henkilön on myös käytävä maastossa tarkastelemassa metsän yleistä tilaa määräajoin, esimerkiksi mahdollisten tuhojen vuoksi. Metsäsijoittajan on tärkeää ymmärtää, että metsäomaisuuden yleistä kehitystä ei voi seurata samalla tavalla (luotettavasti) kuin esimerkiksi osakkeiden arvoa puhelimen näytöltä. Moni metsänomistaja ei tiedostakaan edellä mainitusta syystä metsäomaisuutensa oikeaa arvoa. Arvoa usein aliarvioidaan, ja oma arvio voi erota todellisuudesta useita kymmeniä prosentteja. 

Aktiivinen omistaminen mahdollistaa oman työn muuttumisen arvonnousuksi, esimerkiksi tekemällä itse metsänhoitotoimenpiteitä. Tätä voi verrata esimerkiksi siihen, kun asuntosijoittaja tekee itse remontin sijoitusasuntoonsa.

Metsäsijoittamiseen käytettävä aika riippuu omaisuuden määrästä, aivan kuten asuntosijoittamisessakin. Mitä enemmän omistat asuntoja tai metsää, sitä enemmän aikaa tulee varata niiden hoitoon. Omaisuuden hoito on mahdollista ulkoistaa esimerkiksi liittämällä metsä yhteismetsään tai sopimalla palvelusopimus metsäpalveluita tuottavan yrityksen kanssa. 

Metsäomaisuuden likvidisyys 

Metsätilan likviditeetti on selvästi hitaampaa kuin arvopapereilla, mutta yleisesti ottaen se on likvidimpää kuin usein luullaan. Metsätilan myytävyyteen vaikuttavat yleisen markkinatilanteen lisäksi tekijät kuten metsätilan sijainti, metsätilan koko, metsätiestön läheisyys ja metsänhoidollinen tila. Hyvin hoidetut ja hyvällä sijainnilla olevat metsätilat menevät yleensä kaupaksi nopeasti. Myyntipäätöksestä siihen, että rahat ovat tilillä, kuluu yleisesti 45-90 päivää riippuen myyntiprosessin tehokkuudesta ja usein ostajatahon aikatauluista

Metsätilojen likviditeetti vaihtelee vähemmän verrattuna asuntojen likviditeettiin. Asuntomarkkinoilla hyvät kohteet voivat vaihtaa omistajaa erittäin nopeasti, jopa viikossa, kun taas huonompia kohteita voi olla vaikea myydä ja myyntiprosessi voi kestää lähes vuoden. Kysynnän lisäksi myyntiaikoihin vaikuttaa kaikessa kaupassa oikea hinnoittelu. ”Pitkäksi” hinnoitellut kohteet eivät myöskään metsäkiinteistömarkkinoilla vaihda omistajaa keskiarvojen tahtiin.

Metsäsijoittamisen riskisyys 

Metsästä saatavia tuotteita käytetään jatkuvasti sekä suotuisina että vaikeina aikoina, joten metsäsijoitusten tuotto ei ole yhtä suhdanneherkkää verrattuna asuntoihin ja arvopapereihin.

Metsäsijoittamista pidetään suhteellisen matalan riskin sijoituksena, ja riskitasoa on usein verrattu joukkovelkakirjalainoihin tai asuntosijoituksiin. Suurimmat riskit metsäsijoittajalle liittyvät puun hintaan (puunmyynnin ajoitus), metsätuhoihin ja liian kalliin metsätilan ostamiseen. Metsätuhot ovat olleet Suomessa suhteellisen harvinaisia, mutta niiden sattuessa voivat taloudelliset menetykset olla merkittäviä. Tuhoriskiä vastaan voidaan suojautua hankkimalla metsävakuutus. Toinen suuri riski on ostaa metsätila liian kalliilla hinnalla, mikä voi johtua puumäärän tai tukkiosuuden yliarvioinnista. Tämä riski realisoituu heti ensimmäisessä puukaupassa. Metsäsijoitukset ovat tuottaneet sijoittajilleen viimeisen kymmenen vuoden aikana positiivisen reaalituoton joka vuosi, jopa taloudellisesti vaikeina aikoina.