Artikkelit

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistöistä maksetaan edelleen hintapyyntöjä enemmän – tinkivaraa vain pohjoisessa

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhdeluku.

Kuva: Kauppahinnan ja hintapyynnön keskimääräinen suhdeluku koko Manner-Suomen markkinoilla kulloinkin kuluneen 12 kuukauden ajalta.

Metsäkiinteistöjen hinnoittelussa on viime vuosina totuttu siihen, että tarjouskilvan voittaminen edellyttää hintapyynnön ylittävää tarjousta. Vaikka perusasetelma on edelleen sama, kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on kutistunut reilusti.

Kuluneen 12 kuukauden aikana (helmikuu 2024 – tammikuu 2025) toteutuneet metsäkiinteistöjen kauppahinnat ovat olleet keskimäärin noin 10 % korkeampia kuin kohteille asetetut hintapyynnöt. Ero on selvästi pienempi kuin pari-kolme vuotta aiemmin, jolloin kauppahinnat olivat keskimäärin jopa 25 % hintapyyntöjä korkeampia. 

Viime vuosina metsäkiinteistömarkkinoiden hintataso on ollut aaltoliikkeessä ja vaihdellut ripeästä noususta hienoiseen laskuun ja jälleen viime aikojen orastavaan nousuun. Viime aikojen kehitys näkyy kauppahintojen ja hintapyynnön lähentymisenä. ”Hintapyynnöt kehittyvät jonkin verran markkinahintatason perässä, joten laskevan hintatason markkinassa nähtiin suhteessa korkeampia hintapyyntöjä. Tämä johtaa osaltaan myös siihen, että osa kohteista jää myymättä, jos pyydetty hinta on liian korkea”, toteaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Myös muutokset ostajakunnassa vaikuttavat hintapyynnön ohjaavaan vaikutukseen. Ammattilaisilla hintapyyntö on vähemmän tärkeä tunnusluku kuin yksityisillä tarjouksentekijöillä,” Venho jatkaa.

Mukana tilastossa on sekä ns. hintanäkemyksiä (ostotarjous voi olla yli tai alle hintapyynnön) että pohjahintoja, jotka määrittävät tarjoustason alarajan. Kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on luonnollisesti suurempi pohjahintaisilla hintapyynnöillä.

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhde vaihtelee alueittain, ja siinä havaitaan selvä trendi: Etelä-Suomessa tulee keskimäärin maksaa enemmän yli hintapyynnön kuin Pohjoisessa ja etenkin Lapissa, jossa metsätiloja saa keskimäärin alle pyynnin. Tätä selittää osaltaan, muttei suinkaan kokonaan, alueittain vaihteleva hinnoittelutapa: etelässä sovelletaan pohjoista selvästi enemmän pohjahintaista hinnoittelua. 

Myös alueiden sisällä on runsaasti vaihtelua. Yksittäisen kohteen voi etelässäkin saada ostettua alle hintapyynnön, mutta joistakin kohteista joutuu hintapyynnön päälle laittamaan vielä lähes toisen mokoman.

”Yksittäisen metsäkiinteistön hinnanmuodostuksessa on suurta vaihtelua, ja markkina pursuaa nyt tarjontaa. Tästä syystä metsäänsä myyvän metsänomistajan olisi erittäin tärkeää ja myös taloudellisesti kannattavaa hyödyntää markkinat ja niiden hintatason tuntevaa ammattilaista,” Venho muistuttaa.


Tiedote julkaistu STT Info tiedotejakelussa:
https://www.sttinfo.fi/tiedote/71013627/metsakiinteistoista-maksetaan-edelleen-hintapyyntoja-enemman-tinkivaraa-vain-pohjoisessa?publisherId=69818737&lang=fi

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 13: Yhteismetsä sijoitusmuotona

Mikä on yhteismetsä?

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoi kiinteistöjen omistajista koostuva osakaskunta. Yhteismetsän alueen hoidosta vastaa hoitokunta tai toimitsija osakaskunnan hyväksi. Kullakin osakaskiinteistöllä on tietyn suuruinen osuus yhteismetsään eli yhteismetsäosuus. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Tämä ylijäämä on osakkaalle verotonta tuloa, sillä yhteismetsä on jo maksanut tuloksestaan veroa.

 

Yhteismetsien tarkoituksena on harjoittaa kestävää ja kannattavaa metsätaloutta. Monilla yhteismetsillä on myös muuta omaisuutta ja tuottavaa toimintaa, kuten tonttien tai mökkien vuokrausta, maa-ainesten myyntiä, tuulivoimapuistoja tai metsästyslupien myyntiä.  Vuoden 2024 alussa Suomessa oli 636 yhteismetsää, joiden koko vaihtelee alle kymmenestä hehtaarista useisiin kymmeniin tuhansiin hehtaareihin. Yhteismetsien kokonaispinta-ala kasvaa jatkuvasti ja on jo saavuttanut noin 842 000 hehtaarin kokonaispinta-alan.

Yhteismetsä sijoituksena

Yhteismetsän tuotto muodostuu yhteismetsän tuloksesta osakkaille jaettavasta ylijäämästä sekä osuuksien arvon kehityksestä. Osuuden arvon kehitykseen vaikuttaa puustopääoman kasvu sekä metsien yleinen hinnan kehitys. Ylijäämää yhteismetsät jakavat noin 0,5–3 prosenttia markkina-arvostaan vuodessa, joten tuoton ja kassavirran näkökulmasta tulee yhteismetsän valintaan kiinnittää suurta huomiota.

 

Yhteismetsän yleensä suurempi koko verrattuna yksittäiseen metsäkiinteistöön tekee yhteismetsästä vakaamman. Se myös johtaa herkästi korkeampaan puun hintaan puukaupoissa ja pienempiin yksikkökustannuksiin metsänhoidossa ja metsän hallinnoinnissa. Yhteismetsään verotetaan pääomatuloverotusta kevyemmin, 26,5 % verokannalla (vrt. pääomatuloveroaste 30–34 %). Toisaalta yhteismetsästä koituu hallinnollisia kuluja mm. kirjanpidosta, joskin riittävän suuressa ja tehokkaasti hoidetussa yhteismetsässä nämä kulut häviävät taloudellisiin ja verotuksellisiin etuihin.

 

Yhteismetsäsijoitusta voidaan kuvata passiiviseksi sijoittamiseksi, sillä osakkaat voivat nauttia tuotoista ilman aktiivista osallistumista metsän hallinnointiin. Omaisuuden hoito yhteismetsässä toki on aktiivista, mutta hoidon hintalappu jää usein maltilliseksi. Osakkailla on mahdollisuus vaikuttaa yhteismetsän päätöksentekoon osallistumalla osakaskunnan kokouksiin, joissa päätetään suurimmista yhteismetsään koskevista asioista. Osakkaat myös valitsevat hoitokunnan tai toimitsijan, joka huolehtii käytännön asioista sekä laissa ja yhteismetsän ohjesäännössä määritellyistä asioista. Yhteismetsä on usein asiantuntevasti hoidettu, sillä hoitokuntaan tai toimitsijaksi valikoituu yleensä aktiivisia, asiansa osaavia henkilöitä.

 

Yhteismetsää voidaan pitää suhteellisen vähäriskisenä sijoituksena, koska sen toiminta perustuu metsätalouteen, jonka kehitys ja kassavirta ovat melko vakaita ja ennakoitavia. Yhteismetsän suuri koko tuo entisestään vakautta. Parhaassa tapauksessa yhteismetsä tarjoaa myös merkittävää hajautusvaikutusta, mikäli sen hallinnoimat alueet sijaitsevat eri suunnilla, joillain yhteismetsillä jopa eri puolilla maata. Hajautus parantaa entisestään yhteismetsän vakautta ja auttaa hallitsemaan metsiin ja metsätalouteen liittyviä riskejä.

Miten voin sijoittaa yhteismetsään?

Yhteismetsään voi sijoittaa kolmella eri tavalla:

Ostamalla osuuksia

Suomen Sijoitusmetsien verkkosivuilla toimii julkinen yhteismetsäosuuksien kauppapaikka, jossa voi ostaa ja myydä yhteismetsäosuuksia. Kauppapaikalla on myös mahdollisuus tarkastella osuuksien keskimääräisiä toteutuneita kauppahintoja sekä muuta tilastotietoa. Myytäviä osuuksia löytää myös muilta netissä toimivilta kauppapaikoilta. Osuuksia myydään toisinaan myös metsätilan myynnin yhteydessä.

Sijoittamalla rahaa yhteismetsään

Ns. suora sijoitus yhteismetsään tarkoittaa sitä, että yhteismetsä hankkii sijoittajan nimiin osuuksia vastaan liitettävän alueen, joka liitetään kyseiseen yhteismetsään. Suomessa on muutamia yhteismetsiä, joihin pääsee mukaan sijoittamalla. Yksi niistä on Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä.

Metsätilan liittäminen yhteismetsään

Metsäalueen voi liittää yhteismetsään osuuksia vastaan. Tällöin alueen liittäjä saa liittämänsä metsäalueen arvoa vastaavan määrän yhteismetsän osuuksia, ja liitettävä alue siirtyy yhteismetsän hallintaan. Moni yhteismetsä etsii toimialueeltaan metsätiloja liitettäväksi yhteismetsään. Osa yhteismetsistä ostaa metsätiloja, mutta tällöin myyjästä ei tule yhteismetsän osakasta. Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä toimii koko Suomessa. Metsänhaltijan Yhteismetsään voi liittää alueita metsän täydestä markkina-arvosta.

SWOT-analyysi: yhteismetsä sijoitusmuotona

SWOT-analyysi on menetelmä, jolla arvioidaan vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia organisaation tai projektin kontekstissa tukemaan päätöksentekoa ja suunnittelua. Yhteismetsiä on monenlaisia, ja niiden hallinto ja toiminnan lähtökohdat eroavat suuresti. Moni yhteismetsään liittyvä uhka koskeekin sen hallintoa sekä toisaalta osuuksien likviditeettiä. Varsinaisia heikkouksia yhteismetsällä omistusmuotona on vähän. Sen vahvuudet sitä vastoin ovat moninaiset ja huomattavat. Tärkeää onkin pohtia, miten yhteismetsä sopii sijoittajan omaan tilanteeseen ja tavoitteisiin, sekä valita sellainen yhteismetsä, joka toteuttaa omistusmuodon vahvuuksia ja mahdollisuuksia ja hallitsee ja minimoi sen riskejä. Lue lisää: Yhteismetsäopas

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 12: Millä eri tavoilla voi olla metsäsijoittaja?

Tässä metsäsijoituskoulun jaksossa käsitellään yleisimpiä metsänomistusmuotoja niiden erityispiirteitä, verotusta sekä päätöksentekoa. 

Metsäsijoittamisen tavat

Suora metsänomistus yksityishenkilönä

Yleisesti yksityishenkilöt omistavat metsää perinnön kautta, mutta uusia metsänomistajia syntyy vuosittain myös metsätilojen ostojen myötä. Yksityisomistuksessa metsänomistus on usein keskittynyt maantieteellisesti yhtenäisille alueille, mikä helpottaa metsän hoitoa mutta samalla lisää maantieteellistä riskiä. Tämä riski on kuitenkin yleensä maltillinen. Suorien metsäsijoitusten likviditeetti on ollut yleensä hyvä, eli omistuksesta voi tarvittaessa luopua helposti. Likviditeettiä voi kuitenkin heikentää yhteisomistuksen mukanaan tuoma päätöksenteon hitaus.

 

Yksityishenkilönä voit omistaa metsää joko yksin tai yhdessä muiden kanssa. Kun sinulla on täysi omistusoikeus ja hallintaoikeus tilaan, vastaat itsenäisesti kaikista metsätalouden päätöksistä, veroista ja velvollisuuksista. Tämä antaa sinulle vapauden hallinnoida metsätilaa omien tavoitteidesi mukaisesti. Yksityishenkilön harjoittamaa metsätaloutta verotetaan pääomatuloina. Jos metsää omistetaan aviopuolison kanssa, omistus voi olla yhteinen, tai puolisoilla voi olla erilliset tilat. Usein aviopuolisot voivat antaa yhden yhteisen metsäveroilmoituksen, jolloin verotus kohdistetaan metsäkiinteistöjen pinta-alojen suhteessa. Tämä käytäntö helpottaa veroasioiden hoitamista ja voi olla taloudellisesti edullinen ratkaisu.

 

Yhteisomistuksen muotoja yksityishenkilönä ovat verotusyhtymä ja kuolinpesä. Verotusyhtymässä, jota kutsutaan myös metsäyhtymäksi, metsätalouden tulot ja tappiot verotetaan osakkaiden pääomatuloina heidän omistusosuuksiensa mukaisesti. Tämä omistusmuoto sopii erityisesti perheille, kuten sisaruksille tai vanhemmille ja lapsille, jotka omistavat metsää yhdessä. Metsäyhtymässä päätöksenteko edellyttää kaikkien osakkaiden yksimielisyyttä, mikä varmistaa yhdenvertaisen kohtelun mutta voi hidastaa toimintaa.

 

Kuolinpesän kautta metsää omistettaessa perilliset hallinnoivat metsää yhdessä. Kuolinpesän päätöksenteko vaatii niin ikään yksimielisyyttä, mikä voi tehdä metsätalouden harjoittamisesta haastavaa, erityisesti jos osakkaita on useita tai näkemykset eroavat. Molemmissa yhteisomistusmuodoissa avoin ja selkeä viestintä on avain onnistuneeseen hallinnointiin. Tuloverotuksessa kuolinpesä katsotaan erilliseksi verovelvolliseksi, mikä tarkoittaa, että sen tulot eivät vaikuta osakkaiden henkilökohtaisiin verotettaviin tuloihin.

Yrityksen kautta omistaminen

Metsää voi omistaa minkä tahansa yhtiömuodon kautta. Yrityksen motiivit metsän omistamiseen vaihtelevat, mutta yleisin syy on sijoituskäyttö. Metsän omistaminen yrityksen nimissä on erityisen kannattavaa silloin, kun sijoittamiseen hyödynnetään velkarahoitusta. Yrityksen avulla sijoitus voidaan erottaa yksityistaloudesta, mikä lisää taloudellista turvaa ja vähentää henkilökohtaista riskiä. Monet sijoittajat perustavat yrityksen hallinnoimaan sijoitusomaisuuttaan, jolloin metsä voi olla osa laajempaa sijoitusportfoliota. Yrityksissä päätöksenteko on usein suoraviivaista, mikä tekee metsätalouden harjoittamisesta tehokasta. Suorien metsäomistusten likviditeetti on usein hyvä, mikä antaa joustoa suurten portfolioiden hallinnointiin.

 

Yrityksen kautta sijoittaminen voi tarjota verotuksellisia etuja sekä helpottaa metsäsijoitusten hallintaa, erityisesti suurten metsäomaisuuksien kohdalla. Yrityksen kautta harjoitettu metsätalous verotetaan yrityksen yhtiömuodon mukaisesti. Esimerkiksi, jos metsätalous toteutetaan osakeyhtiön kautta, toiminnan tulos verotetaan yhteisöverokannalla. Yhtiö maksaa veroja toiminnasta kertyneestä voitosta, ja osakkaat maksavat mahdollisista osingoista erikseen pääoma- ja/tai ansiotuloveroa riippuen jaon luonteesta ja suuruudesta.

 

Metsää voi omistaa myös epäsuorasti yrityksen kautta, esimerkiksi sijoittamalla metsäyhtiöihin, jotka hallinnoivat merkittäviä metsäomaisuuksia.

Yhteismetsä

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoidaan kokonaisuutena. Yhteismetsä on tehokas tapa omistaa metsää sen verotehokkuuden ja skaalaetujen ansiosta. Yhteismetsät omistavat usein laajoja metsäalueita, mikä vähentää maantieteellistä riskiä. Lisäksi osakkaat saavat ylijäämää säännöllisesti. Yhteismetsät saavat usein tuloja myös muista kuin metsätalouden tuotosta, kuten maanvuokrauksesta ja mökkivuokrista, mikä parantaa niiden kannattavuutta.

Yhteismetsän päätöksenteosta vastaa hoitokunta, jonka valinnasta päättää osakaskunnan kokous. Yhteismetsän omistajilla on oikeus osallistua osakaskunnan kokoukseen ja käyttää äänivaltaansa. Kullakin osakaskiinteistöllä on yhteismetsästä tietyn suuruinen osuus, jota kutsutaan yhteismetsäosuudeksi. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Yhteismetsä maksaa ylijäämästään 26,5 % tasaveron, minkä jälkeen osakkaille jaettava ylijäämä on verovapaata, koska vero on jo maksettu.

Yhteismetsään voi sijoittaa ostamalla myynnissä olevia yhteismetsäosuuksia, sijoittamalla suoraan rahaa yhteismetsään tai liittämällä oman metsäkiinteistön yhteismetsään. Sijoittamista yhteismetsäosuuksien kautta rajoittavat kuitenkin osuuksien arvonmäärityksen vaikeus ja niiden heikko likviditeetti. Yhteismetsään sijoittaminen sopii erityisesti niille, jotka arvostavat tasaisia tuloja ja haluavat omistaa metsää ilman käytännön hallinnoinnin vastuuta.

Sijoittaminen metsärahastoon

Metsärahastot ovat suosittu vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat hyötyä metsänomistuksen tuotoista ilman suoraa omistamista. Rahastot keräävät varoja useilta sijoittajilta ja sijoittavat ne hajautetusti metsäomaisuuteen, mikä vähentää sijoitusriskiä, sillä varat jakautuvat useisiin metsäkiinteistöihin ja maantieteellisiin alueisiin. Metsärahastot tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden hyötyä metsäsijoituksen tuotoista ilman hallinnointi- tai hoitovastuuta, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti niille, jotka etsivät pitkäaikaista ja vakaata sijoituskohdetta. Suomessa toimivia julkisia metsään sijoittavia erikoissijoitusrahastoja ovat muun muassa UB Metsä, S-Pankki Metsä ja OP Metsänomistaja. Lisäksi Suomessa toimii useita yksityisiä vaihtoehtorahastoja, jotka keskittyvät metsäsijoituksiin.

 

Metsärahastojen päätöksenteosta vastaa salkunhoitaja, mikä vapauttaa sijoittajan päätöksentekoon liittyvästä vastuusta. On kuitenkin hyvä huomioida, että rahastojen hallinnointikulut voivat vähentää sijoituksen tuottoa. Lisäksi likviditeetti saattaa olla rajallista, sillä rahastot voivat rajoittaa osuuksien myyntiä tiettyinä ajankohtina.

 

Metsärahastot tarjoavat mahdollisuuden sijoittaa myös pienillä summilla, mikä tekee niistä helposti saavutettavan vaihtoehdon laajalle joukolle sijoittajia. Lisäksi rahastojen tarjoama hajautus pienentää sijoitusriskiä verrattuna yksittäisen metsäkiinteistön omistamiseen, sillä varat jakaantuvat useisiin eri kohteisiin ja maantieteellisiin alueisiin.

Epäsuora metsäsijoittaminen yhteisen omaisuuden kautta

Suomen valtio, kunnat ja kirkko omistavat huomattavia metsäalueita, joten merkittävä osa yhteisestä varallisuudesta on sijoitettuna metsiin. Vaikka tämä ei ole suoranaista yksityistä metsäsijoittamista, kansalaiset hyötyvät epäsuorasti näiden metsien tuotosta ja niiden tarjoamista ekosysteemipalveluista. Tämä omistusmuoto on osa Suomen yhteistä metsätaloutta ja korostaa metsien roolia kansallisena pääomana.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistömarkkinoiden hintataso piti pintansa myös vuonna 2024

Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin kehitys 2017–2024

Kuva: Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi kehitys 2017–2024. Markkinahintaindeksi kuvaa alueellisista tarjonnan muutoksista sekä puumäärien vaihteluista puhdistettua metsäkiinteistöjen markkinahintatason kehitystä. Vertailuna Kuluttajahintaindeksin kehitys 1/2017-11/2024.

Metsäkiinteistömarkkinoilla nähtiin vuonna 2024 nousua, kun hintataso kohosi 1,3 % edellisvuoteen verrattuna Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin mukaan. Myös kauppamäärät ovat kasvaneet, mikä kertoo markkinoiden toimivuudesta.

Korkotason nousu on vaikuttanut myös metsäkiinteistömarkkinoihin, mutta sekä 2023 että 2024 markkinahintataso nousi vuositasolla. Kuitenkaan yhtäjaksoisesta hintojen noususta ei ole kyse: kesän 2023 ja kesän 2024 välillä hintataso laski 3,9 %. Huomionarvoista on, että markkinahintojen osalta kesän 2023 huipputaso ei ole vielä ylittynyt. Alueellisesti hintakehitys on ollut vaihtelevaa. Pohjois-Suomessa hinnat nousivat 4,0 %, kun taas Lapissa ne laskivat 2,5 %. Etelä-Suomessa hintataso nousi 3,0 %, mutta Väli-Suomessa se laski vuositasolla 1,7 %.

Vuonna 2024 metsäkiinteistökauppojen määrä kääntyi kasvuun kahden laskuvuoden jälkeen. Kesästä alkaen markkinavolyymi kasvoi merkittävästi, ja koko vuoden aikana tehtiin 1 904 kappaletta julkisesti myynnissä olleiden, yli 10 metsämaahehtaarin kiinteistökauppaa. Kaupat sisälsivät 62 800 hehtaaria metsää. Pohjoisessa kauppamäärät kasvoivat merkittävästi: Lapissa +33 % ja Pohjois-Suomessa +18 % verrattuna vuoteen 2023. Etelässä kasvu oli maltillisempaa.

”Hintatason nousua selittävät osaltaan nousseet puun hinnat, jotka houkuttelevat sekä yksityisiä että ammattimaisia ostajia”, kertoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä Mika Venho. ”Lisäksi laskenut korkotaso lisää metsäsijoittamisen kiinnostavuutta etenkin instituutionaalissa sijoittajissa. Nähtäväksi jää, miten kotimaisten erikoissijoitusrahastojen kysyntä palautuu vai vähentävätkö muiden kiinteistörahastojen lunastusrajoitukset kiinnostusta myös metsärahastoja kohtaan”.

Metsäkiinteistöjen kauppamäärien kasvua on tukenut runsas tarjonta. Vuonna 2024 markkinoille tuli myyntiin ennätykselliset 2 388 kohdetta, kattaen 77 400 hehtaaria metsämaata. ”Myymättä jääneiden kohteiden osuus on pikemmin kasvanut kuin vähentynyt, kun ostajilla on ollut varaa valita”, Venho pohtii. ”Markkinoilla ei ole ollut merkittävästi tahoja, joille kelpaisi kohde kuin kohde hinnan ollessa oikea”.

Julkaistu

Tiedote: Metsässä on nyt ostajan markkinat

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi

Läheskään kaikki tilat eivät mene tällä hetkellä kaupaksi. Kuva: Pasi Heikkinen.

Metsäkiinteistömarkkinoilla on nyt ennätyspaljon tarjontaa tiloista. Samalla myyntiajat ovat pidentyneet ja myymättä jääneiden kohteiden osuus on kasvanut.

Kuluvan vuoden aikana (tammi–lokakuu) julkiseen myyntiin on tullut 2 000 kappaletta yli 10 metsämaahehtaarin kohdetta, mikä on 8 % enemmän kuin vastaavaan aikaan 2023 ja 12 % enemmän kuin viiden edellisvuoden aikana keskimäärin. Erityisen vilkas kuukausi metsäkiinteistöjen tarjonnassa oli lokakuu, jolloin myyntiin tuli hieman yli 300 metsäkiinteistökohdetta. Viime vuoteen verrattuna metsäkiinteistöjen tarjonta on runsastunut erityisesti Väli- ja Pohjois-Suomessa.

Kasvaneesta tarjonnasta huolimatta metsäkiinteistökauppojen lukumäärät ovat viime kesään asti olleet laskusuunnassa, eikä tuore kauppamäärän kasvu ole ollut suhteessa tarjonnan kasvuun. Tämä näkyy yhtäältä myyntiaikojen pitenemisessä ja toisaalta myymättä jääneiden kohteiden osuuden kasvuna.

Nykyisessä markkinatilanteessa ilman tarjoustenjätön määräaikaa olevat kaupat ovat kasvussa, mikä selittää osan pidentyneistä myyntiajoista, mutta myös välittäjät asettavat itse pidempiä markkinointiaikoja. Koko maan tasolla jo joka viides myyntiintullut metsäkiinteistö jää myymättä, mikä on kolmanneksen korkeampi osuus kuin vuosi sitten. Sekä keskimääräiset myyntiajat että myymättä jääneiden kohteiden osuus kasvavat etelästä pohjoiseen päin siirryttäessä.

”Metsäkiinteistöjen kysynnän vähentymisessä merkittävä tekijä on instituutionaalisten metsäsijoittajien aktiivisuuden lasku alle puoleen huippuvuosista”, selittää Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen.

”Ammattimaisten tahojen ostot ovat myös aiempaa valikoivampia viilentyneessä markkinassa”, jatkaa perustajayrittäjä Mika Venho. ”Ainakin voi sanoa metsätilamarkkinoiden muuttuneen vähemmän myyjän markkinoiksi kuin vuosiin”, Venho aprikoi.

Metsäkiinteistöjen tarjonnan rakenne on muuttunut viime vuosina. Nyt myyntiin tulee aiempaa puustoisempia kohteita, joissa on vähemmän taimikoita. Myymättä jääneet kohteet ovat yleensä ominaisuuksiltaan heikompia, eli vähäpuustoisempia ja karumpia. Toisaalta nämä erot selittyvät osaksi maantieteellä: myymättä jääneiden metsäkiinteistöjen osuus on suurempi pohjoisessa.

Myymättä jääneiden osuus kasvanut merkittävästi viime vuosina
Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 11: Miten voin kasvattaa metsien tuottoa?

Oikea-aikainen harvennus parantaa metsän tuottoa

Metsätalouden tuottoa voi lisätä monin eri tavoin. Tässä jaksossa käsitellään tuottavimmat menetelmät.

Metsänhoidon ajoitus

Metsänhoidon oikea-aikaisuus on ratkaisevaa metsän tuoton kannalta. Oikea-aikainen hoito pitää puuston kasvun nopeana ja hoitokustannukset maltillisina. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että metsä uudistetaan mahdollisimman pian uudistushakkuun jälkeen, ja taimikko tarkastetaan täydennysistutuksen tarpeen varalta. Uudistamisen lisäksi on tärkeää, että taimikonhoito tehdään ajallaan, jotta taimien kasvuolosuhteet pysyvät optimaalisina.

Pitkän aikavälin investointien tekeminen

Pitkän aikavälin investoinnit, kuten kunnostusojitukset, teiden perusparannukset ja penkkatiet, vaativat investointihetkellä suhteellisen paljon pääomaa, mutta ne maksavat itsensä takaisin paremman puunkasvun, korkeampien puun hintojen ja metsätilan arvonkehityksen kautta. Pitkän ajan investoinneista tiehankkeisiin on usein saatavilla valtion tukea.

Lannoitus

Lannoitus on yksi tuottoisimmista tavoista parantaa metsätilan tuottavuutta. Lannoituksia on kahdenlaisia: kasvatus- ja terveyslannoituksia. Kasvatuslannoitukset, kuten typpi- ja tuhkalannoitukset, lisäävät puuston kasvua ja erityisesti tukkipuun osuutta hakkuissa. Typpilannoituksia käytetään kivennäismailla, ja sen vaikutus kestää noin 10 vuotta.  Tuhkalannoitusta käytetään taas turvemailla, jossa sen vaikutus voi kestää jopa 30 vuotta. Terveyslannoitukset tehdään usein taimikkovaiheessa. Terveyslannoitusten tarkoituksena on estää puuston kasvuhäiriöitä ja parantaa puuston laatua.

Puukaupan ajoittaminen

Puukaupan ajoituksella metsänomistaja voi kasvattaa tulojaan merkittävästi verrattuna suunnittelemattomaan puunmyyntiin. Puukaupan ajoituksessa korostuvat kaksi keskeistä asiaa. Ensinnäkin sijoittajan tulee tuntea metsän kasvun kannalta optimaaliset ajankohdat harvennushakkuille ja uudistushakkuille, ja samalla varmistaa, että leimikoiden koko on järkevä. Toiseksi sijoittajan täytyy osata ennakoida markkinasuhdanteita ja ajoittaa puukaupat niiden huippuhetkiin. Vaikka tämä voi olla haasteellista, se ei ole mahdotonta ja nousee erityisen tärkeäksi, mikäli edessä on suuri puukauppa suhteessa metsänomistukseen.

Metsätalouden verotuksen tunteminen

Suomessa metsätalouden verotus vaikuttaa merkittävästi metsänomistajan metsätalouden nettotuloihin. Verovähennysmahdollisuudet ovat monipuolisia, ja niiden tuntemus on tärkeää metsäsijoittajalle, jotta verorasitus voidaan minimoida.

Vieraan pääoman käyttäminen

Metsää voidaan yleensä käyttää lainan vakuutena jopa 60 prosenttiin saakka, mikä antaa metsäsijoittajalle mahdollisuuden hyödyntää metsäomaisuuden tasearvoa. Velkavivun käytössä on olennaista varmistaa, että vieraan pääoman kustannus (korkokulut + marginaali + muut lainanhoitokulut) ovat metsätalouden tuottoa matalammat, muuten syödään oman pääoman tuottoa. Vertailu voidaan tehdä nimellisin tai reaalisin kustannuksin ja tuotto-odottein, kunhan molemmat vain ovat samalla tavalla lasketut.

Julkaistu

Vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuotto 3,9 %

Metsäsijoituksen kokonaistuoton komponentit vuosilta 2017-2023.

Kaavio: Metsäsijoituksen kokonaistuotto osatekijöihin jaettuna (2017-2023)

Vuoden 2023 yksityismetsien kokonaistuotto jäi 3,9 %:n lukemalla kauaksi edellisten vuosien keskiarvosta. Romahduksen syynä oli metsäkiinteistöjen hinnannousun maltillistuminen.

Suomen Sijoitusmetsien laskema Metsäsijoituksen kokonaistuotto sisältää Luonnonvarakeskuksen sijoitustuoton laskennasta saatavien liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun lisäksi metsäkiinteistöjen markkinahintatason muutoksen. Vuonna 2022 kokonaistuotto oli 12,3 % ja seitsemän edellisvuoden keskiarvo 10,3 %. Viime vuonna markkinahintatason nousu vaikutti kokonaistuottoon enää 0,7 prosenttiyksikköä, kun aiemmin hintatason nousun osuus on ollut yli puolet kokonaistuotosta. Vakaampien tuottotekijöiden, liiketuloksen ja puuston nettoarvokasvun, osuudet olivat vuoden 2023 kokonaistuotosta 2,4 % ja 0,8 %.

”Vuosia jatkunut markkinahintatason reipas nousu tasoittui vuonna 2023, laskematta kuitenkaan vuositasolla miinuksen puolelle”, kertoo Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Metsätalouden liiketulos ja nettoarvokasvu ovat puolestaan yhteydessä toisiinsa; kun puuta hakataan vuositasolla enemmän, metsätalouden liiketulos kasvaa ja nettoarvokasvu pienenee. Liiketulokseen vaikuttaa lisäksi kantohintatason muutokset”.

 

Metsäsijoituksen kokonaistuoton osatekijät

Metsätalouden liiketulos kuvaa puuntuotannosta saatavaa rahallista tuottoa huomioiden puukauppatulot, metsänhoito- ja hallintomenot sekä puuntuotannon tuet. Puuston nettoarvokasvu huomioi puuston kasvun, hakkuut ja järeytymisen. Metsäkiinteistöjen markkinahintoja tarvitaan tuoton suhteuttamiseksi pääomaan ja markkinahintason muutosta mitataan Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä.

”Kokonaistuoton suuruutta arvioitaessa, on hyvä muistaa aineiston kattavan koko Suomen sekä aktiivisesti että passiivisesti hoidetut metsätilat”, muistuttaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä Mika Venho

 

Luonnonvarakeskuksen aineistot leikkurin alla

Osana Luonnonvarakeskuksen säästöjä kokonaistuoton laskennan taustalla olevat Metsä sijoituskohteena- ja Yksityismetsätalouden liiketulos -tilastot ollaan näillä näkymin lakkauttamassa. Nämä vuoden 2023 metsäsijoituksen kokonaistuottoa kuvaavat tunnusluvut voivat siis jäädä viimeisiksi ainakin nykyisellä tavalla laskettuna.

Tästä linkistä pääset lukemaan tiedotteen STT:n sivuilla.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 10: Miten luonnollisten henkilöiden metsäsijoittamista verotetaan?

Tässä jaksossa käsitellään sitä, minkälaisia erilaisia veroja metsäsijoittaja maksaa metsäsijoituksen eri vaiheissa.

Tämä sijoituskoulujakso on yleisluontoinen ja suuntaa antava. Lukija tiedostaa, että verotuskohtelut voivat olla erilaisia kuin jakson esimerkit. Tarkemman verorasituksen selvittämiseksi suosittelemme kääntymään veroviranomaisten puoleen. Suomen Sijoitusmetsät Oy ei vastaa tämän verotusesimerkkien paikkansapitävyydestä.

Metsätilan osto

Varainsiirtovero

Metsäsijoittajan ensimmäinen vero syntyy metsätilan ostosta, jolloin pitää maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero on tällä hetkellä 3 % hankintahinnasta.

Esimerkki: Kun metsäsijoittaja ostaa metsätilan, jonka hinta on esimerkiksi 100 000 euroa, varainsiirtovero on 3 % tästä summasta. Tämä tarkoittaa, että metsäsijoittajan on maksettava varainsiirtoveroa 3 000 euroa (3 % x 100 000 €). Tämä 3 000 euroa lasketaan osaksi hankintamenoa ja se vähentää tulevaisuudessa mahdollisesta luovutusvoitosta maksettavaa veroa, jos metsätila myydään.

Metsävähennys

Metsätilaa ostaessa metsäsijoittaja saa käyttöönsä metsävähennyksen, joka on 60 % hankitun kohteen hankintahinnasta. Metsävähennystä voi käyttää enintään 60 % suhteessa metsätalouden tuloihin vuodessa.

Esimerkki: Oletetaan, että metsäsijoittaja ostaa metsätilan 100 000 eurolla, jolloin metsävähennyspohjan määrä on 60 000 euroa (60 % hankintahinnasta). Jos sijoittaja saa metsätalouden tuloja 10 000 euroa vuodessa, hän voi hyödyntää tästä 60 % eli 6 000 euroa metsävähennyksenä. Tällöin verotettava tulo on 4 000 euroa (10 000 € – 6 000 €).

Jos verotettava tulo on 4 000 euroa, ja pääomatuloveroprosentti on 30 % (alle 30 000 euron tuloihin), sijoittaja maksaa veroa 1 200 euroa (30 % x 4 000 €).

Metsävähennyksestä on ensimmäisen vuoden jälkeen käytetty 6 000 euroa, joten jäljellä on vielä 54 000 euroa (60 000 € – 6 000 €), jota voidaan hyödyntää tulevina vuosina samalla tavalla. Pitää muistaa, että käytetty metsävähennys tuloutuu tilaa myytäessä (lasketaan kauppahinnan päälle luovutusvoiton verotuksessa) poikkeustapauksia lukuun ottamatta, joita ovat sukulaisluovutukset ja tilan liittäminen yhteismetsään.

Metsätalouden harjoittaminen

Metsätalouden tulot

Suomessa metsätalouden tuloja verotetaan pääomatulona. Nykyisen verokannan mukaan metsätalouden tuloista tehtyjen vähennysten jälkeen maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Suurin metsätalouden pääomatulon lähde on puunmyyntitulot. Metsänomistaja voi saada puunmyyntituloja esimerkiksi myymällä tukkeja, pylväitä, kuitupuuta, halkoja, haketta, energiapuuta, polttopuita, joulupuita, koristehavuja tai muita vastaavia tuotteita. Puunmyyntituloihin lasketaan myös puunostajien mahdolliset tarjoamat hintalisät. 

Esimerkki: Mikäli metsätalouden pääomatulo on 40 000 euroa, siitä vähennetään ensin metsätalouteen liittyvät kulut. Oletetaan, että vähennyksiä on 5 000 euroa, jolloin verotettavaksi jää 35 000 euroa. Ensimmäiset 30 000 euroa verotetaan 30 % verokannalla, mikä tekee 9 000 euroa. Yli menevältä osalta, eli 5 000 eurosta, veroa maksetaan 34 % eli 1 700 euroa. Yhteensä veroa maksetaan siis 10 700 euroa.

On hyvä huomioida, että metsänomistajilla, jotka eivät harjoita maataloutta, kaikki maataloustulot (myös metsistä saatavat vuokratulot) ovat ansiotuloa, sillä heillä ei ole maatalouden nettovarallisuutta. Kun maatalouden nettovarallisuus kasvaa, verotus muuttuu siten, että osa tai kaikki tuloista käsitellään pääomatuloina.

Maanvuokratulot

Tuulivoima- ja aurinkovoimalaitoksiin liittyvät tulot ovat maatilatalouden tuloa, vaikka kiinteistö olisikin pelkästään metsää, eikä kiinteistöllä ole muuta maatilatalouden tuloa. On hyvä huomioida, että metsänomistajilla, jotka eivät harjoita maataloutta, kaikki maataloustulot (myös metsistä saatavat vuokratulot) ovat ansiotuloa, sillä heillä ei ole maatalouden nettovarallisuutta.

Metsätalouden tuet

Suomessa myönnetään paljon tukia metsätalouteen. Tuet katsotaan metsätalouden pääomatuloksi. Esimerkiksi Metka-tuet, jotka myönnetään erilaisiin metsänparannustoimenpiteisiin, kuten nuoren metsän hoitoon, metsäteiden rakentamiseen tai metsätalouden ympäristön parantamiseen, ovat verotuksen piirissä.  Nämä avustukset on ilmoitettava veroilmoituksessa osiossa, joka käsittelee metsätalouden tukia.

Metsätalouden korvaukset

Metsävakuutuksista sekä hirvivahinkokorvauksista saadut tulot katsotaan metsätalouden pääomatuloiksi.

Metsänomistaja voi ottaa metsäänsä vakuutuksen, joka korvaa puustolle aiheutuneita taloudellisia vahinkoja eri tilanteissa. Vahinkoja voi aiheuttaa esimerkiksi myrskyt, lumi, metsäpalot sekä tietyt sienitaudit, hyönteiset ja eläimet. Vakuutusyhtiö pidättää 19 prosentin ennakonpidätyksen metsätalouden pääomatulona verotettavista metsävakuutuskorvauksista. Ilmoita vakuutuskorvaus metsätalouden veroilmoituksella vähentämättä siitä vakuutusyhtiön pidättämää ennakonpidätystä.

Riistavahinkolain nojalla valtio korvaa hirvieläinten aiheuttamat vahingot. Metsäkeskus maksaa hirvivahinkokorvauksen, joka verotetaan metsätalouden pääomatulona. Ilmoita veroilmoituksessa tulo sille vuodelle, jolloin saat korvauksen tilillesi.        

Metsään liittyvät verottomat tulot

Osa metsätalouteen liittyvistä tuloista on verovapaita. Alla on esimerkkejä tällaisista.

  • Polttopuu omaan käyttöön
  • Marjat, sienet, kävyt ja muut keräilytuotteet
  • Rauhoittamispäätöksiin liittyvät kertakorvaukset

Metsätalouden vähennykset (menot)

Metsätalouden pääomatuloista voidaan vähentää kaikki menot, jotka liittyvät tulon hankkimiseen tai säilyttämiseen.

Tyypillisiä metsätalouden harjoittamiseen liittyviä vuosimenoja ovat esimerkiksi

  • matkakulut
  • metsän uudistamisen menot, kuten taimien hankinta- ja istutuskustannukset
  • metsänhoitoyhdistysten jäsen- ja palvelumaksut
  • metsätalouden ammattilehtien tilauskulut
  • metsätalouteen liittyvät palkkakulut ja sivukulut
  • metsätalouteen liittyvät työntekijäkustannukset ja sosiaalikulut
  • metsätöissä tarvittavien välineiden hankinta- , käyttö- ja huoltokustannukset
  • metsäteiden ja ojien kunnossapitokulut
  • metsävakuutuskustannukset
  • puukaupan yhteydessä Suomen Metsäsäätiölle maksettu vapaaehtoinen edistämismaksu
  • urakoitsijoille maksetut korvaukset puunkorjuusta, maanmuokkauksesta, metsän lannoituksesta, taimikonhoidosta ja muista metsänhoitotöistä.

Arvonlisäverovelvollisuus

Arvonlisäverovelvollisuus viittaa velvoitteeseen, joka koskee Suomessa metsänomistajia, joiden metsätalouden liikevaihto ylittää vuodessa 15 000 euroa. Tällöin metsänomistajan on rekisteröidyttävä arvonlisäverovelvollisten rekisteriin ja alettava laskuttaa arvonlisäveroa myydessään puutavaraa. Rekisteröityminen mahdollistaa myös sen, että metsänomistaja voi vähentää metsätalouden kuluihin, kuten taimien hankintaan, metsänhoitotöihin ja metsänparannuskuluihin sisältyvän arvonlisäveron.

Mikäli metsänomistajan liikevaihto jää 12 kuukauden aikana alle 15 000 euroon, ei hänen tarvitse rekisteröityä, mutta rekisteröityminen voi olla silti perusteltua, koska metsätalouden toimintaan liittyy tyypillisesti arvonlisäverollisia menoja, joita voi vähentää. Tapauksissa, joissa vähennettävät alvit ovat tilitettäviä veroja suuremmat, metsänomistaja saa hyvityksen maksamistaan alveista.

Arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröitynyt metsänomistaja tekee oma-aloitteisesti arvonlisäveroilmoituksen, jossa ilmoitetaan myyntien sisältämät arvonlisäverot eri verokantojen mukaan, ostojen arvonlisäverot sekä näiden ero. Metsänomistajat ovat alkutuottajia, joten heidän osallaan sovelletaan vuosimenettelyä. Tämä tarkoittaa, että verovelvollisen on maksettava verohallinnolle kausiveroilmoituksen perusteella maksettava vero viimeistään kalenterivuotta seuraavan helmikuun viimeisenä päivänä.

Menovaraus ja tuhovaraus

Menovaraus on metsätalouden verotuksessa käytetty käsite, joka mahdollistaa osan metsätalouden pääomatuloista siirtämisen tulevien vuosien menoja varten. Tämä tarkoittaa, että varauksen määrä verotetaan vasta siinä vuonna, kun se tuloutetaan. Menovarausta voivat tehdä henkilöt, kuolinpesät, verotusyhtymät ja yhteismetsät. Menovaraus saa olla korkeintaan 15 % metsätalouden pääomatulosta, josta on vähennetty metsävähennys ja mahdollisen hankintatyön arvo. Menovaraus on tuloutettava ja merkittävä veroilmoituksessa tuloksi viimeistään neljäntenä vuonna varauksen tekemisestä, tai tietyissä tapauksissa kuudentena vuonna​

Jos olet saanut vakuutus- tai vahingonkorvauksen metsätuhon vuoksi, voit tehdä siitä tuhovarauksen. Arvioi korvauksesta se summa, joka tarvitaan tuhoutuneen metsän uudistamiskustannuksiin. Ilmoita tämä määrä tuhovarauksena metsätalouden veroilmoituksessasi.

Metsätilan myynti

Luovutusvoitto

Jos metsätilan myynnistä syntyy voittoa, on voitosta yleensä maksettava luovutusvoittoveroa. Luovutusvoittoveroa maksetaan pääomaverokannan mukaisesti eli 30 % 30 000 euroon asti ja ylimenevästä osasta 34 %.

Esimerkki 1: Metsätilan myynnistä syntyy voittoa 50 000 euroa. Veron määrä on tällöin
30 % x 30 000 € + 34 % x 20 000 € = 15 800 €.

Luovutusvoittoa laskettaessa määrääviä tekijöitä ovat luovutushinta, hankintameno ja voiton hankkimisesta
aiheutuneet menot (esim. välityspalkkio). Luovutusvoitto määräytyy seuraavan kaavan mukaan:
luovutushinta – hankintameno – voiton hankkimisesta aiheutuneet menot = luovutusvoitto.

Luovutushinta koostuu myyntihinnasta, käytetyistä metsävähennyksistä (kuitenkin enintään 60 %
hankintamenosta) sekä vahingonkorvauksista, joita ei ole käytetty tuhoutuneen tai vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen tai lisätty metsätalouden pääomatuloon.

Esimerkki 2: Metsätila myydään 200 000 euron hinnalla. Tilan hankintameno on ollut 100 000 euroa, joten metsävähennyspohja on 60 000 euroa. Koko metsävähennyspohja on käytetty. Luovutushinnan määrä on tällöin
200 000 € + 60 000 € = 260 000 euroa.

Hankintameno voidaan laskea kahdella tapaa: todellisten kustannusten mukaan tai hankintameno-olettamaa käyttäen. Tavat ovat vaihtoehtoisia ja on myyjän päätettävissä, kumpaa käytetään. Todellisten kustannusten mukaan laskettuna hankintamenoon lasketaan ostokauppahinta ja muut ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten varainsiirtovero ja lohkomiskulut. Lisäksi hankintamenoon lasketaan poistamatta olevat metsäteiden- ja ojien hankintamenot. Jos omaisuus on saatu perintönä tai lahjaksi, hankintamenoksi katsotaan perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty arvo. Huomioitavana poikkeuksena on se, että jos lahjansaaja myy omaisuuden vuoden sisällä lahjan saamisesta, hankintamenoksi katsotaan
lahjoittajan hankintameno.

Esimerkki 3: Metsämääräala on ostettu 100 000 euron hinnalla. Kaupasta on maksettu 4 000 euroa varainsiirtoveroa. Määräalan lohkominen maksoi 2 000 euroa. Tilalla kulkeva metsätie on perusparannettu ja perusparannusmenosta on poistamatta vielä 3 000 euroa. Hankintamenon määrä on tällöin
100 000 € + 4 000 € + 2 000 € + 3 000 € = 109 000 euroa.

Esimerkki 4: X on saanut 1.1.2020 metsätilan lahjaksi Y:ltä. Lahjaverotuksessa metsätilan arvoksi katsottiin 100 000 euroa. Y on ostanut metsätilan 10 000 euron hinnalla vuonna 2000. X myy metsätilan edelleen 31.12.2020. Tällöin hankintamenoksi katsotaan 10 000 euroa, koska X on myynyt metsätilan edelleen vuoden sisällä lahjansaannista. Jos X olisi myynyt tilan vasta 1.1.2021, hankintamenoksi katsottaisiin 100 000 euroa.

Puolestaan hankintameno-olettamaa käyttäen hankintameno-olettama on 40 % luovutushinnasta, jos luovutettava omaisuus on ollut luovuttajan omistuksessa vähintään 10 vuotta. Muutoin hankintameno-olettama on 20 %:a luovutushinnasta, lukuun ottamatta tiettyjä luovutuksia valtiolle ja kunnalle, jolloin hankintameno-olettama on 80 %.

Luovutustappio

Jos kaupasta syntyy luovutustappiota, tappion voi vähentää sen syntyvuoden ja seuraavien viiden vuoden aikana syntyvistä minkä tahansa omaisuuden luovutusvoitosta (esim. osakekaupat).

Myyjänä kuolinpesä/perikunta

Kuolinpesän verotuskohtelu riippuu siitä, onko pesä jaettu vai jakamaton. Jos pesä on jakamaton, verovelvollisuus koskee itse kuolinpesää, ei sen yksittäisiä osakkaita. Taasen jos pesä on jaettu, verovelvollisuus koskee jokaista osakasta erikseen omistusosuuksien suhteessa.

Kuolinpesän myydessä metsätilan tilan hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa.

Jos kuolinpesässä ei ole vielä pidetty perunkirjoitusta ja kuolinpesän tarkoituksena on myydä tila lähiaikoina, kannattaa perukirjalle merkitä tilan markkina-arvo mahdollisimman tarkasti. Tämä johtuu siitä, koska perintäverotus on luovutusvoiton verotusta keveämpää. Näin perikunta voi säästää veroissa huomattaviakin summia. Mahdollisimman tarkan markkina-arvon määrittämiseen sopiikin parhaiten Omalla Maalla LKV:n käyttämä markkinahintaennusteeseen perustuva tilan arvostusmenetelmä, jonka voi pyytää myös perunkirjoitusta varten.

Lopuksi yhteenvetona esimerkki metsätilan myynnin verotuksesta:

Metsätila on ostettu 100 000 euron kauppahinnalla 1.1.2000. Kaupasta on maksettu varainsiirtoveroa 4 000 euroa. Tila myydään 300 000 euron kauppahinnalla 1.1.2020. Kaupan on välittänyt välitysliike, jonka palkkio on 10 000 euroa. Koko metsävähennyspohja 60 000 euroa on käytetty. Tilalta on poistamattomia tientekokustannuksia 5 000 euroa. Kannattaako luovutusvoittoveron laskennassa käyttää todellisia kustannuksia vai hankintameno-olettamaa, ja kuinka paljon veroa tulee maksettavaksi?

Hankintameno todellisilla kustannuksilla:
100 000 € + 4 000 € + 5 000 € = 109 000 euroa.
Lisäksi saadaan vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneet menot 10 000 euroa, eli luovutushinnasta vähennetään yhteensä 119 000 euroa.

Hankintameno hankintameno-olettamalla laskettuna:
40 % x 300 000 € = 120 000 euroa.

Veron laskennassa kannattaa täten käyttää hankintameno-olettamaa. Tällöin luovutusvoittoa syntyy:
300 000 € (luovutushinta) + 60 000 € (metsävähennykset) – 120 000 € (hankintameno) = 240 000 euroa.
Veron määräksi tulee:
30 % x 30 000 € + 34 % x 210 000 € = 80 400 euroa.

Yhteismetsäsijoitusten verotus

Yhteismetsäosuuksia ostaessa on maksettava 3 prosentin varainsiirtovero. Omistusvaiheessa yhteismetsäsijoituksista ei makseta veroa, koska yhteismetsän jakama ylijäämä on verovapaata. Yhteismetsä maksaa tuloistaan 26,5 prosentin tasaveron. Yhteismetsäosuuksia realisoidessa syntyvää luovutusvoittoa verotetaan pääomatulona. Sijoittajan on hyvä tietää, että käytettyä metsävähennystä ei lisätä osuuden luovutushintaan, jos tila liitetään yhteismetsään ja sitä vastaan saatuja osuuksia myydään.

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 9: Mitkä tekijät vaikuttavat metsän sijoitustuottoon?

Metsän sijoitustuoton määrittävät monet eri tekijät, joita käsittelemme tässä osiossa. On tärkeää, että metsäsijoittaja ymmärtää nämä tekijät kattavasti, jotta hän voi huomioida ne tehokkaasti sijoituspäätöksiä tehdessään.

Hankintahinta

Metsätilan hankintahinta on keskeisin yksittäinen tekijä, joka vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Kun harkitset metsätilan ostoa, on ehdottoman tärkeää, että tarjous perustuu luotettavaan faktatietoon. Sanonta ”maltti on valttia” pätee myös metsäsijoittamisessa – koskaan ei kannata tehdä tarjousta, jota ei pysty itselleen perustelemaan. On olennaista, että tekemäsi tarjous metsätilasta vastaa omaa tuottovaadettasi ja että se pohjautuu kiinteistön todennettuihin tietoihin. Tuottovaateella tarkoitetaan vähimmäistuoton määrää, jonka sijoittaja haluaa sijoitukseltaan saada.

Markkinahinnan kehitys

Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Markkinahinnan kehitykseen vaikuttaa olennaisesti metsätilojen kysynnän ja tarjonnan tasapaino, puun hinta sekä markkinoiden tuottovaade metsäsijoituksille. Metsätilojen kysyntään vaikuttaa yleinen taloustilanne korkotaso huomioiden ja ulkopuolisen rahoituksen saatavuus ja sen kustannus. Tarjontaan vaikuttavat metsäkiinteistömarkkinan hintatason kehitys, metsänmyyjien aktiivisuus sekä yleinen taloustilanne.

Tuottovaateen vaikutus markkinahinnan kehitykseen voidaan selittää yksinkertaistettuna seuraavasti: kun markkinoiden tuottovaade laskee, nousee metsien markkina-arvo, kun taas tuottovaade nousee, metsän markkina-arvo laskee. Markkinoiden tuottovaade on ollut valtakunnallisesti tarkasteltuna viime vuosina noin 4–5 prosentin luokkaa. Tämä tarkoittaa sitä, että keskimäärin metsäsijoittajat ovat saaneet 4–5 % reaalituoton metsäsijoituksilleen.

Rahoituskulut

Metsäkiinteistöt sitovat paljon pääomaa, joten ostoa varten tarvitaan usein ulkopuolista rahoitusta. Velkarahalla tehtyjen metsäsijoitusten kannattavuuteen vaikuttaa rahan hinta eli korko. Kun korkotaso nousee, metsätilojen kysyntä laskee, ja kun korkotaso laskee metsätilojen kysyntä kasvaa.

Puun kasvu

Metsätalouden tulot perustuvat pitkälti puun kasvatukseen, mihin eniten vaikuttava tekijä on puuston kasvunopeus metsätilalla. Puuston kasvuun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten lämpösumma, maapohjan rehevyys sekä metsänhoito. Puuston absoluuttisen kasvun lisäksi tuottoon vaikuttaa olennaisesti arvokasvu. Arvokasvulla tarkoitetaan sitä, kun puu kasvaa kuitupuusta tukkipuun mittoihin. Arvokasvua tapahtuu etenkin kasvatusmetsissä (02 ja 03 kehitysluokissa). Arvokasvu on voimakasta etenkin silloin kun puusta voidaan katkoa yksi tukki enemmän kasvun seurauksena.

Puun hinta

Puun hinta on tärkeä tekijä metsän tuoton kannalta. Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhde määrittää puun hinnan. Viime aikoina puun hinta on vaihdellut merkittävästi. Hinnan vaihteluun ovat vaikuttaneet esimerkiksi koronakriisistä sekä yleisen taloustilanteen heikentymisestä seurannut kysynnän patoutuma, energian hinnan nousu sekä Venäjälle hyökkäyssodan seurauksena julistetut tuontirajoitteet. Nämä tekijät ovat lisänneet suomalaisen puun kysyntää, mikä on johtanut Suomessa puun hintojen nousuun.

Kaavio 1. Puun hinnan kehitys 6/2019–4/2024 (Luke 2024)

Puukauppa

Metsäsijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa merkittävästi puun hintaan puukaupoissa. Alla on lyhyt yksinkertaistettu lista onnistuneisiin puukauppoihin:

 

  • Puukaupan ajoittaminen oikein suhteessa hintavaihteluihin sekä metsien kasvuun.
  • Kohtuullisen suuruisten leimikoiden myynti, joista on tehty selkeä ja oikeaoppinen leimausseloste.
  • Puukaupan kilpailuttaminen useiden toimijoiden kesken.
  • Saatujen tarjousten huolellinen vertailu oikeaoppisesti.
  • Hakkuutyön valvonnan toteuttaminen.
  • Mittausasiakirjojen huolellinen tarkastus.

Metsätalouden kiinteät ja muuttuvat kustannukset

Metsätalouden pyörittämisestä syntyy kustannuksia. Viime aikoina työvoimakustannusten, polttoaineen hinnan ja yleinen hintojen nousu on nostanut metsätalouden kokonaiskustannuksia.

Kiinteät kustannukset metsätaloudessa ovat menoja, jotka pysyvät muuttumattomina riippumatta hakkuumääristä tai metsänhoitotoimenpiteiden laajuudesta. Kiinteitä kustannuksia metsätaloudessa ovat esimerkiksi metsäveroilmoituksen tekemisen ulkoistaminen, tiemaksut sekä metsän yleisen tilan tarkastamisesta johtuneet matkakustannukset. Kiinteitä kustannuksia syntyy myös tiestön ja ojituksien ja muiden investointien poistoista, rahoituskuluista sekä mahdollisista vakuutusmaksuista.  Metsätalouden muuttuvia kustannuksia syntyy taas metsänhoito- ja metsänviljelytoimenpiteistä. Muuttuvien kustannuksien suuruuteen vaikuttaa olennaisesti markkinoiden tarjonnan määrä, sillä niissä voi olla suuriakin alueellisia eroja johtuen kilpailun niukkuudesta.

Metsätalouden tuet

Valtio myöntää rahallista tukea puuntuotannon tukemiseen. Tukea on mahdollista saada esimerkiksi erilaisiin metsänhoitotöihin, metsäteiden perusparannuksiin ja luonnonhoitoon. Metsätalouden tukien osuus laskennallisesta metsän liiketuloksesta vaihtelee noin 1,1–6,3 % välillä. Monelta metsänomistajalta jää hakematta tukija, joihin he olisivat oikeutettuja. Kun tukia ei haeta, vaikuttaa tämä suoraan alentavasti metsätalouden kannattavuuteen.

Lähteet

 

https://statdb.luke.fi/PxWeb/pxweb/fi/LUKE/LUKE__04%20Metsa__04%20Talous__18%20Yksityismetsatalouden%20liiketulos/03_Yksityismetsatalouden_liiketulos_mk.px/table/tableViewLayout2/?rxid=001bc7da-70f4-47c4-a6c2-c9100d8b50db

 

https://statdb.luke.fi/PxWeb/pxweb/fi/LUKE/LUKE__04%20Metsa__04%20Talous__02%20Teollisuuspuun%20kauppa__02%20Kuukausitilastot/01a_Kantohinnat_kk.px/

Julkaistu

Suomen Sijoitusmetsien Metsäsijoituskoulu, osa 8: Mikä on metsän sijoitustuotto?

Sijoitustuotto kuvaa taloudellista hyötyä, jonka sijoittaja saa sijoittamastaan pääomasta. Toisin sanoen, kun sijoitat rahaa johonkin, kuten osakkeisiin, kiinteistöihin tai joukkovelkakirjoihin, sijoitustuotto kertoo, kuinka paljon rahaa olet ansainnut sijoituksellasi.

Sijoitustuottoa arvioidaan yleensä prosenttiosuutena alkuperäisestä sijoitetusta pääomasta, ja se voi vaihdella sijoituskohteen erityispiirteiden ja riskiprofiilin sekä vallitsevien markkinaolosuhteiden mukaan. Metsäsijoittamisen sijoitustuotto voidaan jakaa kolmeen eri osaan: markkinahinnan kehitykseen, puuston nettokasvuun sekä metsätalouden liiketulokseen (Kuva 1).

Markkinahinnan kehityksellä tarkoitetaan sitä, miten metsäkiinteistöjen hinta muuttuu markkinoilla ajan kuluessa. Tämä kehitys voi olla nousussa tai laskussa, ja se kuvastaa kysynnän ja tarjonnan suhdetta tietyssä taloudellisessa ympäristössä. Markkinahinnan kehitys on näytellyt suurta roolia metsäsijoittamisen sijoitustuotossa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Viimeisen vuoden aikana markkinahinnan kehitys on ollut maltillista metsäkiinteistöjen kysynnän laskiessa.

Puuston nettokasvun arvo kuvaa pystypuuston tilavuuden ja puutavaralajirakenteen muutosta tietyllä ajanjaksolla. Muutokseen vaikuttaa puuston kasvu, puuston arvonkasvu sekä hakkuut. Suomessa valtakunnan tasolla puuston nettokasvun arvo on ollut pitkään positiivinen. Tämä on merkki kestävästä metsätaloudesta, jossa metsiä hoidetaan siten, että ne pysyvät tuottoisina pitkällä aikavälillä. Yksittäisen metsätilan kohdalla puuston nettokasvun arvo voi vaihdella kuitenkin vuosittain merkittävästi. Tämä johtuu siitä, että metsätilat ovat suhteellisen pienialaisia verrattuna leimikon kokoihin.

Metsätalouden liiketuloksella tarkoitetaan yksinkertaisesti summaa, joka saadaan, kun metsätalouden tuloista ja taloudellisista tuista on vähennetty metsätalouden menot. Metsätalouden liiketulos on vaihdellut maakunnittain noin 2–4,5 prosentin välillä.