Artikkelit

Julkaistu

Mitä tarkoitetaan metsätilan arvonmäärityksellä ja mihin sitä käytetään? Metsäsijoituskoulu, osa 16

Metsätilan arvonmääritys

Metsätilan arvonmääritys on arvio siitä, kuinka paljon metsätilan rahallinen arvo on arvonmäärityshetkellä. Arvonmäärityksen tavoitteena on muodostaa mahdollisimman realistinen ja puolueeton näkemys metsäomaisuuden arvosta, jotta metsätilaan liittyviä taloudellisia ja omistuksellisia päätöksiä voidaan tehdä luotettavasti.

Metsätilan arvoon vaikuttavista tekijöistä voit lukea lisää Sijoituskoulun jaksosta 6.

Mihin metsätilan arvonmääritystä käytetään?

Metsätilan arvonmääritystä tarvitaan monissa tilanteissa, joissa metsäomaisuuden todellinen arvo on tärkeää tietää päätöksenteon pohjaksi, kuten esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

Omistajanvaihdokset

Yleisimpiä arvonmäärityksen tarpeita ovat tilanteet, joissa metsätila vaihtaa omistajaa. Näitä ovat esimerkiksi metsätilan myynti, sukupolvenvaihdokset sekä apportit. Arvonmääritys auttaa löytämään oikeudenmukaisen ja perustellun hinnan kaikille osapuolille ja tukee päätöksentekoa myös perheen sisäisissä järjestelyissä.

Taloudellinen suunnittelu ja vakuuskäyttö

Metsän arvonmääritys on tarpeen myös silloin, kun metsää käytetään lainan panttina. Pankki tarvitsee tällöin luotettavan arvion vakuuden arvosta. Lisäksi arvonmääritys tukee metsänomistuksen kannattavuuden arviointia  sekä kirjanpitovelvollisten organisaatioiden metsien tasearvon määrittämistä.

Yleisimmät arvonmääritysmenetelmät lyhyesti

Summa-arvomenetelmä

Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan yhteen sen eri osien arvoista. Arvioinnissa huomioidaan maapohjan arvo, taimikoiden arvo sekä kasvatus- ja uudistuskypsien metsien puuston arvot. Lisäksi laskelmaan sisällytetään puuston odotusarvo ja mahdolliset erillisarvot. Lopuksi tehdään kokonaisarvon korjaus, jolla arvioija säätää lopputulosta metsätilan erityispiirteiden perusteella.

Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmässä metsätilan arvo perustuu siihen, kuinka paljon tuloja metsä tuottaa tulevaisuudessa. Menetelmässä arvioidaan tulevat hakkuutulot ja muut metsätalouden tuotot ja diskontataan ne nykyhetkeen ennalta määritellyllä korolla. Näin saadaan selville metsän nykyarvo tulevien tuottojen perusteella.

Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmässä metsätilan arvo määritetään vertaamalla sitä samankaltaisiin metsätiloihin, jotka on myyty viime aikoina samalla alueella. Menetelmä perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin ja toimii parhaiten alueilla, joilla on riittävästi vertailukelpoisia kauppoja.

Hakkuu-arvomenetelmä

Hakkuu-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan sen perusteella, kuinka paljon puustosta saataisiin rahaa, jos metsä hakattaisiin välittömästi. Arviossa otetaan huomioon hakkuukelpoisen puuston määrä ja laatu, puutavaralajijakauma, viimeaikaiset kantohinnat sekä hakkuun ja korjuun kustannukset.

Myöhemmissä metsäsijoituskoulun jaksoissa perehdytään tarkemmin eri arvonmääritysmenetelmiin sekä niiden vahvuuksiin ja heikkouksiin.

Julkaistu

Metsäsijoittaminen: itse vai ammattilaisen kautta?

Miksi metsäsijoittaminen kannattaa?

Metsä tarjoaa vakaata tuottoa ja konkreettista turvaa talouden heilahtelujen keskellä. Puun tasainen kasvu tuo etenkin suurilla pinta-aloilla säännöllistä kassavirtaa, samalla kun metsäomaisuus toimii luonnollisena suojana inflaatiota vastaan ja tuo hajautusta salkkuun osakkeiden ja korkosijoitusten rinnalle. Metsäsijoituksen keskimääräinen kokonaistuotto on ollut yli 8,9 % vuodessa, mikä on hyvin kilpailukykyinen luku reaalisijoitukselle. Monille metsäsijoittajalle kyse ei kuitenkaan ole vain taloudellisesta turvasta. Metsä nähdään myös arvopohjaisena hankintana, joka heijastaa kestävyyttä, suomalaisuutta ja jatkuvuutta sukupolvelta toiselle.

Metsäsijoittamiseen liittyy kuitenkin omat haasteensa: esimerkiksi metsäalan tuntemusta ja kokemusta vaativa hoitovastuu sekä tulevan tuoton arvioinnin monimutkaisuus voivat yllättää kokemattoman metsäsijoittajan. Tässä artikkelissa tarkastelemme yleisimpiä metsäsijoittamisen riskejä ja sitä, milloin metsäsijoittamisessa kannattaa hyödyntää ammattilaisen apua.

Mitä riskejä on syytä huomioida, kun harkitsee metsään sijoittamista?

Pitkä sijoitushorisontti ja likvidiyshaasteet: Metsän myynnissä kuluu tyypillisesti kolme kuukautta, mutta todellinen myyntiaika riippuu markkinaolosuhteista ja kohteen ominaisuuksista. Siksi hankintavaiheessa on tärkeää valita sijoituskohteeksi sellainen metsätila, jonka perusominaisuudet varmistavat tilan myytävyyden myös tulevaisuudessa. Esimerkiksi metsäkiinteistön sijainnilla on suuri merkitys kuljetusetäisyyksien ja infrastruktuurin kannalta. Metsäsijoituksen realisointiaikaan voi vaikuttaa myös puuston laatua ja hoitotasoa parantavilla toimenpiteillä.

Ympäristöriskit: Taudit, tuuli- ja lumituhot sekä ilmastonmuutoksen myötä yleistyvät hyönteistuhot voivat merkittävästi alentaa tuotto-odotetta, ellei näihin riskitekijöihin asianmukaisesti varauduta riskialtteilla alueilla.

Puumarkkinoiden vaihtelevuus: Metsäsijoittajan kannattaa jatkuvasti tarkkailla puumarkkinaa, joka vaihtelee suhdanteiden, geopoliittisen tilanteen ja metsäteollisuuden tarpeiden mukaan.

Hoitovastuu ja osaamisvaatimukset: Suora metsänomistaminen vaatii erityistä metsänhoidon tuntemusta ja aikaresursseja. Itsenäisen metsäsijoittajan on hallittava oikeiden hakkuu- ja hoitotoimenpiteiden ajoitus ja toteutus, sillä nämä päätökset vaikuttavat merkittävästi metsän arvon kehitykseen. Metsäsijoittajan vastuulla on myös metsän jatkuva seuranta, mikä edellyttää aktiivista sitoutumista.

Miten ammattilainen auttaa suoran metsänomistuksen riskienhallinnassa?

Kokenut ammattimainen kumppani auttaa sijoittajaa hallitsemaan riskejä niin, että metsätila palvelee pitkäjänteistä sijoitusstrategiaa eikä tuo yllätyksiä matkan varrella. Hankintavaiheessa asiantuntija tunnistaa metsätilan, jonka perusominaisuudet luovat aidosti kilpailuetua. Osaava ja kokenut ammattilainen myös varmistaa, että tarjouskilpailu voitetaan mahdollisimman niukasti. Suomen Sijoitusmetsien avaimet-käteen palvelussa oikean arvon varmistaminen onnistuu ainutlaatuisen tarkasti markkina-arvon tuntemuksen kautta.

Lisäksi ammattilainen tietää, millaisilla toimenpiteillä puuston laatua kannattaa nostaa tulevaisuudessa saatavien tulojen maksimoimiseksi ja tilan myytävyyden varmistamiseksi (mikäli sellainen tulee ajankohtaiseksi). Ammattimainen toimija tuntee myös metsälainsäädännön sekä osaa tunnistaa mahdolliset metsätuhoriskit ja varautua niihin.

Ammattilaisen toimijan tuki metsäsijoittamisessa on usein taloudellisesti kannattavinta silloin, kun kyseessä ovat suuremmat sijoituskokonaisuudet. Suuret metsätilat vaativat edistyneempää suunnittelua, aktiivista seurantaa ja tarkkaa markkinatilanteen lukemista. Asiantuntija pystyy hyödyntämään mittakaavaetuja, tekemään puukauppoja ja hoitotöitä paremmilla ehdoilla sekä ajoittamaan hakkuut strategisesti parhaimman mahdollisen tuoton varmistamiseksi. Siksi mitä suurempi kokonaisuus, sitä enemmän ammattimainen hallinnointi yleensä vahvistaa sijoituksen tuotto- ja arvonkehityspotentiaalia — ja sitä vähemmän riskit jäävät yksittäisen sijoittajan harteille.

Jos sijoittajalla ei ole mahdollisuutta tai kiinnostusta sitoutua suureen metsäsijoituskokonaisuuteen – olipa hallinta sitten itsenäinen tai ammattilaisen vastuulla – on olemassa kevyempiä tapoja päästä mukaan metsäsijoittamiseen, kuten esimerkiksi metsärahastot tai yhteismetsät. Suomen Sijoitusmetsien hallinnoimaan Metsänhaltijan Yhteismetsään voi liittyä jo 30 000 euron sijoitussummalla. Liittymällä osakkaaksi et ainoastaan pääse mukaan ammattitaidolla hallinnoimaan metsäomaisuuteen, vaan sijoituksesi hajautuu useisiin metsäkiinteistöihin ympäri Suomea.

Sinun näköisesi metsä

Ammattilaisen apu metsäsijoituksen hallinnoinnissa voi olla taloudellisesti erittäin kannattavaa, kun oma aika on rajallista tai metsänhoidon osaamista ei yksinkertaisesti ole riittävästi. Toisaalta itsenäinen metsäsijoittaminen tarjoaa omat etunsa niille, jotka ovat innokkaita oppimaan ja ottamaan päätöksenteon omiin käsiinsä. Hallinnointipalkkiot eivät syö tuottoja, ja kaikki metsänhoitoon liittyvät päätökset voidaan ajoittaa omien tavoitteiden ja prioriteettien mukaan. Metsässä vietetty aika, luonnon rauha ja mahdollisuus nähdä oman työn tuloksia rakentavat ainutlaatuisen suhteen sinun ja metsäsi välille. Päätösvalta ja henkilökohtainen läsnäolo luovat kokemuksen, joka parhaimmillaan kantaa eteenpäin sukupolvesta toiseen.

Olipa valintasi itsenäinen suora metsäsijoitus tai ammattimaisesti hallinnoitu kokonaisuus, tärkeintä on löytää oma tapasi sijoittaa metsään – turvallisesti, tuottavasti ja kestävästi. Jos metsäsijoittaminen kiinnostaa, Suomen Sijoitusmetsiltä saat neuvoa ja apua alkuun.

Julkaistu

Metsätilan osto – Mistä löydän ostettavia metsätiloja? Metsäsijoituskoulu, osa 15

Julkisesti myynnissä olevat metsätilat

Yleisesti julkisilla markkinoilla on samanaikaisesti myynnissä valtakunnallisesti noin 150–400 metsätilaa, joiden maantieteellinen painottuminen vaihtelee. Vuonna 2024 julkisesti myytyjen tilojen osuus kokonaiskauppamäärästä oli noin 65 %. Myytäviä metsätiloja löytyy useilta eri myyntialustoilta, joista suurimmat ovat Metsätilat.fi, Omallamaalla.fi, Oikotie.fi, Etuovi.fi, Huutokaupat.com sekä Nettimetsä.fi. Lisäksi monet kiinteistövälittäjät julkaisevat kohteensa myös omilla verkkosivuillaan, joissa on usein tarkemmat tiedot ja liitteet kohteista. Joskus myös paikallislehdissä ja Facebookissa on myynnissä metsätiloja, joita ei välttämättä löydy aikaisemmin mainituista netin myyntiportaaleista.  

Hiljainen myynti

Kohteita on myös myynnissä niin sanotusti hiljaisessa myynnissä. Tämä tarkoittaa sitä, että kohde ei ole myynnissä julkisesti. Viime vuonna hiljaisesti myytiin noin joka kolmas metsätila. Hiljaisesta myynnistä on mahdollista löytää sopivia kohteita seuraavilla keinoilla:

    • Metsäsijoittaja voi mainita hankintasuunnitelmistaan ystäville ja tutuille, koska usein metsätilat ovat yksityishenkilöiden omistuksessa ja näin omasta tuttavapiiristä voi löytyä henkilöitä, jotka harkitsevat tilansa myymistä.

    • Jos sijoittajalla on mielessä jokin tietty kiinteistö, hän voi hankkia kiinteistötunnuksen perusteella kiinteistönomistajan nimen(t) Maanmittauslaitokselta. Tämän perusteella omistajan yhteystiedot voi etsiä numerotiedustelupalvelusta ja kysyä myyntihalukkuutta puhelimitse.

    • Sijoittaja voi etsiä potentiaalisia myyjiä esimerkiksi lehdissä tai internetissä julkaistavien maksullisten ilmoitusten avulla.

    • Sijoittaja voi myös tilata hakuvahteja kiinteistövälittäjiltä. Hakuvahdin avulla välittäjät toimittavat sijoittajalle suoraan tietoa potentiaalisista kohteista. Välittäjillä on usein myös kohteita hiljaisessa myynnissä, jolloin niitä tarjotaan ainoastaan ostajille, jotka ovat ilmaisseet kiinnostuksensa. Esimerkkinä hakuvahdista voidaan mainita Omalla Maalla LKV:n kohdevahti.  Tilaamalla kohdevahdin saat tiedot Omalla Maalla LKV:n uusista metsätiloista ensimmäisten joukossa suoraan sähköpostiisi.

Kauppahinta-analyysi

Maanmittauslaitoksen ja Suomen Sijoitusmetsien aineistojen mukaan julkisissa ja hiljaisissa metsätilakaupoissa on selkeitä hintaeroja. Esimerkiksi viime vuonna julkisissa kaupoissa yhdestä hehtaarista maksettiin keskimäärin 4 456 euroa ja hiljaisissa kaupoissa 19 % vähemmän — 3 589 euroa. Lukujen tulkinnassa on kuitenkin huomioitava, ettei vertailuissa ole otettu kantaa myytyjen tilojen puustoarvoihin.

Metsätilojen hankintapalvelu

Voit hyödyntää metsätilan ostossa myös metsätilojen hankintapalvelua. Palvelussa ulkopuolinen ammattilainen hankkii metsätilan asiakkaalle hänen määrittämiensä kriteerien perusteella. Yleisesti metsätilojen hankkijoilla on hyvät suhteet myyjiin sekä laaja kontaktiverkosto.

Suomen Sijoitusmetsät tarjoaa asiakkailleen metsätilojen hankintapalvelua avaimet käteen -periaatteella.

Sijoitusmetsien metsätilahankintapalvelun eri vaiheet:

    1. Sijoitusmetsät solmii hankintatoimeksiannon asiakkaan kanssa, jossa sovitaan asiakkaan kriteerit ja budjetti

    1. Sijoitusmetsät seuraa ja analysoi kaikki Suomessa myyntiin tulevat metsätilat sekä suoraan Sijoitusmetsiin yhteyttä ottaneiden myyjien kohteet

    1. Sijoitusmetsät tekevät asiakkaan kriteereihin sopiville tiloille maastokäynnin, jossa metsävaratiedot ja mahdolliset erityisominaisuudet verifioidaan.

    1. Sijoitusmetsät tekee laskelmat ja analyysit verifioitujen tietojen pohjalta

    1. Sijoitusmetsät tekee tarjouksen kohteesta laskelmiin ja dataan perustuen

    1. Mikäli Sijoitusmetsien laatima tarjous voittaa, kohde esitellään asiakkaalle sekä sovitaan kiinteistökauppaan liittyvistä asioista.

Sijoitusmetsien hankinta perustuu kahteen tekijään: markkina-arvoon ja tuotto-odotteeseen. Markkina-arvon tunteminen varmistaa, ettei kohteesta makseta liikaa; tavoitteena on voittaa tarjouskilpailu mahdollisimman niukasti. Tuotto-odote lasketaan ennustettujen kassavirtojen ja loppupuuston avulla. Sen pitää olla vähintään asiakkaan tuottovaatimuksen tasolla.

Hankintatoimeksiannon perustana on aina molemminpuolinen luottamus: asiakas luottaa Suomen Sijoitusmetsien ammattitaitoon, ja Suomen Sijoitusmetsät puolestaan varmistaa, että asiakas tekee kannattavan metsäsijoituksen. Prosessi viedään loppuun saakka kauppakirjojen laatimista myöten. Lisäksi Sijoitusmetsät tarjoaa asiakkaan halutessa hallinnointipalvelun hankitulle metsäomaisuudelle. Lisää hankintapalvelusta voit lukea täältä.

Julkaistu

Metsäsijoittaminen vai asuntosijoittaminen? Tuoton ja riskien vertailu

Moni sijoittaja pohtii, kumpi vaihtoehto tarjoaa paremman tuotto-riski-suhteen ja turvallisemman tulevaisuuden. Metsäsijoittaminen on viime vuosina vakiinnuttanut asemansa houkuttelevana sijoitusmuotona, joka yhdistää hajautushyödyt, vastuullisuuden ja vakauden. Tässä yhteydessä on perusteltua tarkastella, miten se vertautuu asuntosijoittamiseen.

Miksi metsäsijoittaminen kiinnostaa sijoittajia?

Metsän osto on perinteinen tapa turvata varallisuutta Suomessa. Metsä sijoituskohteena tarjoaa hajautusta salkkuun, sillä sen tuotto ei ole yhtä sidoksissa talouden suhdanteisiin ja korkomarkkinoiden vaihteluihin kuin asuntosijoittaminen. Lisäksi metsäsijoituksen keskimääräinen vuosituotto on historiallisesti ylittänyt jopa 9%, kun puun hintakehitys on ollut suotuisa ja tukenut metsäkiinteistöjen hintatason nousua. Lisää lukuja metsäsijoitusten arvon kehityksestä löytyy Luken sivuilta.

KTI:n mukaan kiinteistösijoitusten kokonaistuotto vuonna 2024 oli noin 1,9%, mikä oli selvästi matalampi kuin historialliset tasot, jotka olivat aiemmin olleet noin 7-9% inflaatiokorjattuna nollakorkoympäristössä. Markkinaympäristö pysyy tälläkin hetkellä haastavana.

Metsäsijoittamisen hyödyt:

  • Vakaus ja inflaatiosuoja: metsän vuosikasvu on tasaista ja ennustettavaa, ja puun ja metsämaan reaaliarvo säilyvät pitkällä aikavälillä.
  • Luontopääomasijoittaminen: vastuullisuus ja kestävyys ovat sijoittajan valttikortteja.
  • Hajautus: metsä tuo turvasataman osake- ja korkomarkkinoiden rinnalle. Sen tuottokehitys eroaa osake- ja korkomarkkinoista.

Asuntosijoittaminen: tuttu mutta herkempi markkinoille

Asuntojen hinnat, vuokratuotto ja rahoituskustannukset ovat herkästi sidoksissa korkotilanteeseen ja talouskehitykseen. Monelle maakunnalliselle sijoittajalle asuntosijoittaminen on helppoa ja konkreettista, mutta sen riskit voivat kasvaa nopeasti, jos vuokrausaste tai hintataso heikkenee.

Asuntosijoittamisen mahdollisuudet ja riskit:

  • Helppo ymmärtää ja hallita
  • Mahdollisuus arvonnousuun kasvukeskuksissa
  • Tasainen kassavirta: metsäsijoittajan kassavirrat ovat epäsäännöllisempiä ja pitkälle ajoittuneita
  • Velkavipuun liittyvät mahdollisuudet ja riskit: säännöllisten kuukausittaisten vuokratulojen vuoksi asuntosijoittaminen soveltuu hyvin velkarahalla sijoittamiseen, mutta vuokratulottomat kuukaudet ja korkojen nousu voivat vaarantaa sijoituksen kannattavuuden
  • Herkkä korkojen nousulle
  • Suurempi riippuvuus suhdanteista (eri asuntotyyppien välillä merkittäviä eroja).

Metsä vs. asunto sijoituskohteena

Kun vertaillaan metsäsijoittamisen ja asuntosijoittamisen tuottoja, on hyvä huomata:

  • Metsäsijoituksen tuotto on yleensä vakaampi, ilman ”tyhjiä” kuukausia. Puiden biologinen kasvu takaa sijoittajalle jatkuvan arvonnousun ja ennustettavan tuoton pitkällä aikavälillä.
  • Asuntosijoitus voi tarjota korkeampaa tuottoa hyvällä sijainnilla, mutta sisältää myös enemmän markkinariskiä.
  • Asuntosijoitus on realisoitavissa tyypillisesti nopeammin, useimmiten viikkojen tai muutaman kuukauden sisällä riippuen alueesta ja kohteen ominaisuuksista. Metsäsijoitus vaatii yleensä pidemmän myyntiajan, 1.5–3 kuukautta keskimäärin riippuen vuodenajasta.
  • Metsä toimii sijoittajalle usein inflaatiosuojana ja tarjoaa hajautushyötyjä salkussa, kun taas asunto on likvidimpi, mutta herkempi talouden sykleille.

Kenelle metsäsijoittaminen sopii?

Metsäsijoittaminen on erityisen houkuttelevaa sijoittajille, jotka arvostavat:

  • pitkäjänteisyyttä, maltillista tuottoa ja käytännön pääomaturvaa
  • vastuullisuutta ja ekologisia arvoja
  • varallisuuden hajautusta

Sijoittajat ja suurmetsänomistajat näkevät metsän usein paitsi sijoituskohteena, myös osana omaa identiteettiään. Metsä tarjoaa turvallisuutta ja symbolisen “sulan hattuun”.

Yhteenveto

Metsäsijoittaminen on vakaa, vastuullinen ja hajauttava vaihtoehto asuntosijoittamisen rinnalle. Se tarjoaa turvasataman muuttuvassa markkinatilanteessa ja mahdollisuuden yhdistää taloudellinen tuotto sekä luontoarvot.

Haluatko tietää lisää metsän ostosta ja metsäsijoittamisen mahdollisuuksista? Ota yhteyttä  ja selvitä just sinulle sopivin metsäsijoitusratkaisu.

Julkaistu

Tiedote: metsäkiinteistöjen hintataso jälleen rivakassa nousussa – taustalla puun hintojen suotuisa kehitys

Vuoden 2025 aikana metsäkiinteistöjen hintataso on noussut merkittävästi. Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksin mukaan hintataso on noussut alkuvuonna (tammi-syyskuussa) koko maassa 6,2 %. Alueellisesti hintatason nousu on ollut vauhdikkainta Pohjois-Suomessa, jossa nousua on kirjattu yli 9 %. Etelä-Suomessa hintojen nousu on ollut maltillisempaa, vajaan 4 %. Julkisesti myynnissä ollut metsäkiinteistö maksoi alkuvuonna keskimäärin 4 900 euroa hehtaarilta ja 48 euroa kuutiometriltä, mikä on enemmän kuin kertaakaan vuonna 2017 alkaneella tarkastelujaksollamme.

Keskeinen taustatekijä hintojen nousulle on ollut kantohintatason kohoaminen, vaikka huipputasot saavutettiin jo kesäkuussa ja hinnat ovat sittemmin laskeneet. Kuitenkaan tämä nousu ei ole täysin heijastunut kiinteistöjen hintoihin: suhteessa korjaamattomiin summa-arvoihin ja hintapyyntöihin keskimääräiset kauppahinnat ovat jopa laskeneet. Koko maan tasolla kauppahinnat olivat alkuvuonna 11 % alle korjaamattomien summa-arvojen.

”Metsäkiinteistöjen hinnoittelu on siis pysynyt puun hintoihin nähden järkevänä, sillä tulevissa hakkuutuloissa ei voi luottaa tämän hetken hintatasoon,” pohtii Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Yleensä metsätilojen hinnoittelussa on käytetty 3–5 vuoden keskikantohintoja. Runsaasti välittömiä hakkumahdollisuuksia sisältävillä kiinteistöillä on ollut perusteltua maksaa enemmän, sillä leimikolle on ollut todennäköistä saada hyviä tarjouksia.”

Metsämarkkinoiden dynamiikka on myös muuttumassa. Suuret ammattimaiset metsäsijoittajat eivät ole olleet markkinoiden merkittävimpinä vetureina, eikä yksityisomistuskaan ole korostunut. Sen sijaan pienempien yritysten, sijoitusfirmojen ja yhteismetsien osuus on kasvussa. Näiden osuus markkinasta on nyt 20 %, kun vielä kolme vuotta sitten se oli puolet pienempi.

”Nyt kun puumarkkina on syksyille tyypilliseen tapaan rauhoittunut, metsäkiinteistöjen markkinahintatason nousupaine saattaa helpottaa,” sanoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Edelliseen kun lisätään metsäteollisuudesta kuuluva negatiivinen uutisvirta ja arvioissa käytettävien puun hintojen lasku, voidaan olettaa tämän vuoden hintatason nousun jäävän nykyiselle tasolleen kuuteen prosenttiin.”

Lisätietoja:

  • Mika Venho, Perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja, Suomen Sijoitusmetsät
  • Eero Viitanen, Metsätietopäällikkö, Suomen Sijoitusmetsät

Suomen Sijoitusmetsät seuraa metsäkiinteistömarkkinoita kattavasti ja julkaisee säännöllisesti analyyseja hintatasosta, kauppamääristä ja tarjonnan rakenteista. Pyydettäessä toimitamme myös aluekohtaisia lisätilastoja.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistömarkkinoilla ennätysvilkas alkuvuosi – pienempien kohteiden osuus kasvussa

Metsäkiinteistöjen tarjonta on kasvanut ennätystasolle, mikä on kasvattanut myös ostajien valinnanvaraa. Myynnin kannalta tilanteessa korostuvat realistinen hintapyyntö ja laadukas myyntiaineisto.

 

Hyvälaatuiset, hoidetut metsät ovat ostoslistojen kärjessä

Tammi–elokuussa 2025 julkisesti myyntiin tuli 1 580 yli 10 hehtaarin metsäkiinteistöä tai määräalaa. Etelä- ja Väli-Suomessa myyntiin tulleiden kohteiden määrä oli Suomen Sijoitusmetsien 2017 alkaneen seurannan korkein. Pohjois-Suomessa ja Lapissa on ollut aiemmin vilkkaampia alkuvuosia. Myyntiin tulleista kohteista alle 20 hehtaarin tilojen osuus on vahvistunut, kun taas 20–50 hehtaarin kohteiden suhteellinen osuus on hieman pienentynyt. Suurten, yli 50 hehtaarin kohteiden osuus markkinasta on säilynyt vakaana. Myyntiin tulleet tilat ovat kehitysluokiltaan aiempaa varttuneempia, ja tämä trendi on jatkunut jo pidempään.

”Metsäkiinteistöjen ennätyskorkea hintataso on saattanut houkutella metsänomistajia laittamaan kiinteistöjään myyntiin”, pohtii Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen.  ”Kannattaa myös huomioida, ettei lisääntynyt tarjonta ole laskenut hintatasoa vaan puun hinnan nousun tukemana suunta on ollut ylöspäin.”

Kertaalleen myynnistä poistuneiden ja sittemmin uudelleen markkinoille tulleiden kohteiden osuus tarjonnasta on noin viisi prosenttia. Osuus on pohjoisessa suurempi kuin etelässä. Vaikka uudelleen myyntiin tulleiden osuus on kasvanut selvästi viime vuosina, tänä vuonna kasvua ei ole enää nähty. Kokonaan myymättä jääneiden kohteiden osuus on laskenut hieman viime vuoden huipusta ja on nyt 18 prosenttia. Kauppoihin päästään suhteellisesti harvemmin pohjoisessa kuin etelässä. Toisaalta myös esimerkiksi tilalla olevat rakennukset laskevat kaupanteon onnistumisen todennäköisyyttä.

”Markkina tarjoaa ostajille aidon mahdollisuuden valita, mikä tekee hinnoittelusta ja myyntivalmisteluista ratkaisevan,” sanoo Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Ammattilaisen realistinen hintapyyntö ja luotettava myyntimateriaali edistävät kaupan syntymistä – etenkin kohteissa, joissa maapohja on karumpi tai hakkuumahdollisuudet rajalliset.”

Julkaistu

Miten ostan yhteismetsää? Metsäsijoituskoulu, osa 14

Avoin markkinapaikka yhteismetsäosuuksille

Suomessa on vain yksi yhteismetsäosuuksien kauppaan erikoistunut kauppapaikka. Suomen Sijoitusmetsien omistama ja hallinnoima Yhteismetsäosuuksien kauppapaikka on avoin ja ilmainen kanava, josta löytyy kootusti yhteismetsäosuuksien myynti- ja ostoilmoitukset. Myynti- ja ostoilmoitusten jättäminen sivustolle on maksutonta, yksinkertaista, eikä sido sinua mihinkään. Osuuksia on myytävänä myös yleisimmin tunnetuilla netin kauppapaikoilla kuten Oikotie.fi, Etuovi.fi, Metsätilat.fi sekä Nettimetsä.fi. Näiden lisäksi osuuksia voi kysellä yhteismetsien yhteyshenkilöiltä, joilla voi olla tietoa jäsenistä, jotka mahdollisesti haluaisivat luopua osuuksistaan.

Miksi yhteismetsäosuudet kiinnostavat?

Yhteismetsäosuudet kiinnostavat, koska ne tarjoavat helpon ja hallitun tavan omistaa metsää ilman omaa aktiivista työpanosta. Osuudenomistaja nauttii säännöllisestä verottomasta ylijäämästä ja vain halutessaan osallistuu yhteismetsän päätöksentekoon. Yhteismetsäosuuksien ostaminen mahdollistaa pääsyn metsäsijoittamisen maailmaan myös pienemmällä pääomalla. Se tarjoaa tasaisen kassavirran, valmiiksi järjestetyn hallinnoinnin ja usein edullisen kulurakenteen verrattuna esimerkiksi metsärahastoihin.

Kaupan muodollisuudet ja kustannukset

Yhteismetsäosuuksien ostaminen noudattaa kiinteistökaupan muodollisuuksia. Osuudet kuuluvat aina tiettyyn kiinteistöön. Kiinteistöllä voi olla maata kuten normaalissa tilanteessa tai se voi olla niin sanottu haamutila. Haamutilalla viitataan kiinteistöön, jolla ei ole omaa maa-aluetta, vaan ainoastaan oikeus yhteisiin alueisiin tai yhteiseen erityiseen etuuteen.

Ostaessasi kiinteistön, jossa on maa-alueita ja yhteismetsäosuuksia tai haamutilan, ostajalle syntyy kaupankäyntikuluja varainsiirtoverosta sekä kaupanvahvistajan palkkiosta. Ostaessa vain pelkkiä yhteismetsäosuuksia, ostaja joko liittää osuudet olemassa olevaan kiinteistöön tai muodostaa uuden tilan, johon osuudet liitetään. Ostajalle aiheutuu varainsiirtoveron ja kaupanvahvistajan palkkion lisäksi 350 euron maksu (Maanmittauslaitoksen hinnasto 2025) yhteisalueosuuden siirtämisestä kiinteistöön tai uuden tilan muodostamisesta.

Mitä tarkistaa ennen ostoa?

Ennen ostoa kannattaa perehtyä yhteismetsän ylijäämähistoriaan, metsävaroihin sekä aikaisempaan kaupankäyntiin osuuksilla. Yhteismetsäosuuksien markkina-arvoon voit perehtyä kauppapaikan yhteydessä olevasta yhteismetsän markkina-arvolaskurista.

 

 

 

Yhteismetsäosuuksien arvolaskuri perustuu toteutuneisiin yhteismetsäosuuskauppoihin, joten saat arvokasta näkemystä siitä, mihin hintaan osuuksilla on menneisyydessä tehty kauppaa. 

 

Yhteismetsäosuuksien kauppapaikan myynti-ilmoituksista löydät kaikki tarvittavat yleiset tiedot sinua kiinnostavasta yhteismetsästä kuten sijainti, pinta-ala, osuusluku ja kuvaus yhteismetsän toiminnasta. 

Näiden lisäksi kauppapaikka tarjoaa mahdollisuuksien mukaan tietoa myös ylijäämästä ja metsävaroista.

 

Esimerkkinä toimivan Itä-Suomen Yhteismetsän osuuksien myynti-ilmoituksen veroton ylijäämä osakkaille on n. 2,9 % jos osuudet ostetaan hintapyynnöllä. Tämä olettaa, että ylijäämänmaksupolitiikka jatkuu samanlaisena kuin historiassa, mutta ylijäämästä on myös tarkennettu, että se on pysynyt vakaana useamman vuoden ajan. Hintapyyntö per puuston määrä ja pinta-ala auttavat suhteuttamaan osuuksien ostoa metsävaroihin nähden.

Tärkeää on myös arvioida, vastaavatko yhteismetsän hallintokäytännöt omia tavoitteita ja arvoja, jos sinulla on erityistoivomuksia tämän suhteen. Useimmiten yhteismetsät harjoittavat metsätaloutta puhtaasti osakkaiden taloudellista etua ajatellen.

Julkaistu

Tiedote: Metsäkiinteistöistä maksetaan edelleen hintapyyntöjä enemmän – tinkivaraa vain pohjoisessa

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhdeluku.

Kuva: Kauppahinnan ja hintapyynnön keskimääräinen suhdeluku koko Manner-Suomen markkinoilla kulloinkin kuluneen 12 kuukauden ajalta.

Metsäkiinteistöjen hinnoittelussa on viime vuosina totuttu siihen, että tarjouskilvan voittaminen edellyttää hintapyynnön ylittävää tarjousta. Vaikka perusasetelma on edelleen sama, kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on kutistunut reilusti.

Kuluneen 12 kuukauden aikana (helmikuu 2024 – tammikuu 2025) toteutuneet metsäkiinteistöjen kauppahinnat ovat olleet keskimäärin noin 10 % korkeampia kuin kohteille asetetut hintapyynnöt. Ero on selvästi pienempi kuin pari-kolme vuotta aiemmin, jolloin kauppahinnat olivat keskimäärin jopa 25 % hintapyyntöjä korkeampia. 

Viime vuosina metsäkiinteistömarkkinoiden hintataso on ollut aaltoliikkeessä ja vaihdellut ripeästä noususta hienoiseen laskuun ja jälleen viime aikojen orastavaan nousuun. Viime aikojen kehitys näkyy kauppahintojen ja hintapyynnön lähentymisenä. ”Hintapyynnöt kehittyvät jonkin verran markkinahintatason perässä, joten laskevan hintatason markkinassa nähtiin suhteessa korkeampia hintapyyntöjä. Tämä johtaa osaltaan myös siihen, että osa kohteista jää myymättä, jos pyydetty hinta on liian korkea”, toteaa Suomen Sijoitusmetsien perustajayrittäjä ja toimitusjohtaja Mika Venho. ”Myös muutokset ostajakunnassa vaikuttavat hintapyynnön ohjaavaan vaikutukseen. Ammattilaisilla hintapyyntö on vähemmän tärkeä tunnusluku kuin yksityisillä tarjouksentekijöillä,” Venho jatkaa.

Mukana tilastossa on sekä ns. hintanäkemyksiä (ostotarjous voi olla yli tai alle hintapyynnön) että pohjahintoja, jotka määrittävät tarjoustason alarajan. Kauppahintojen ja hintapyyntöjen ero on luonnollisesti suurempi pohjahintaisilla hintapyynnöillä.

Kauppahinnan ja hintapyynnön suhde vaihtelee alueittain, ja siinä havaitaan selvä trendi: Etelä-Suomessa tulee keskimäärin maksaa enemmän yli hintapyynnön kuin Pohjoisessa ja etenkin Lapissa, jossa metsätiloja saa keskimäärin alle pyynnin. Tätä selittää osaltaan, muttei suinkaan kokonaan, alueittain vaihteleva hinnoittelutapa: etelässä sovelletaan pohjoista selvästi enemmän pohjahintaista hinnoittelua. 

Myös alueiden sisällä on runsaasti vaihtelua. Yksittäisen kohteen voi etelässäkin saada ostettua alle hintapyynnön, mutta joistakin kohteista joutuu hintapyynnön päälle laittamaan vielä lähes toisen mokoman.

”Yksittäisen metsäkiinteistön hinnanmuodostuksessa on suurta vaihtelua, ja markkina pursuaa nyt tarjontaa. Tästä syystä metsäänsä myyvän metsänomistajan olisi erittäin tärkeää ja myös taloudellisesti kannattavaa hyödyntää markkinat ja niiden hintatason tuntevaa ammattilaista,” Venho muistuttaa.


Tiedote julkaistu STT Info tiedotejakelussa:
https://www.sttinfo.fi/tiedote/71013627/metsakiinteistoista-maksetaan-edelleen-hintapyyntoja-enemman-tinkivaraa-vain-pohjoisessa?publisherId=69818737&lang=fi

Julkaistu

Yhteismetsä sijoitusmuotona – Metsäsijoituskoulu, osa 13

Mikä on yhteismetsä?

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoi kiinteistöjen omistajista koostuva osakaskunta. Yhteismetsän alueen hoidosta vastaa hoitokunta tai toimitsija osakaskunnan hyväksi. Kullakin osakaskiinteistöllä on tietyn suuruinen osuus yhteismetsään eli yhteismetsäosuus. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Tämä ylijäämä on osakkaalle verotonta tuloa, sillä yhteismetsä on jo maksanut tuloksestaan veroa.

 

Yhteismetsien tarkoituksena on harjoittaa kestävää ja kannattavaa metsätaloutta. Monilla yhteismetsillä on myös muuta omaisuutta ja tuottavaa toimintaa, kuten tonttien tai mökkien vuokrausta, maa-ainesten myyntiä, tuulivoimapuistoja tai metsästyslupien myyntiä.  Vuoden 2024 alussa Suomessa oli 636 yhteismetsää, joiden koko vaihtelee alle kymmenestä hehtaarista useisiin kymmeniin tuhansiin hehtaareihin. Yhteismetsien kokonaispinta-ala kasvaa jatkuvasti ja on jo saavuttanut noin 842 000 hehtaarin kokonaispinta-alan.

Yhteismetsä sijoituksena

Yhteismetsän tuotto muodostuu yhteismetsän tuloksesta osakkaille jaettavasta ylijäämästä sekä osuuksien arvon kehityksestä. Osuuden arvon kehitykseen vaikuttaa puustopääoman kasvu sekä metsien yleinen hinnan kehitys. Ylijäämää yhteismetsät jakavat noin 0,5–3 prosenttia markkina-arvostaan vuodessa, joten tuoton ja kassavirran näkökulmasta tulee yhteismetsän valintaan kiinnittää suurta huomiota.

 

Yhteismetsän yleensä suurempi koko verrattuna yksittäiseen metsäkiinteistöön tekee yhteismetsästä vakaamman. Se myös johtaa herkästi korkeampaan puun hintaan puukaupoissa ja pienempiin yksikkökustannuksiin metsänhoidossa ja metsän hallinnoinnissa. Yhteismetsään verotetaan pääomatuloverotusta kevyemmin, 26,5 % verokannalla (vrt. pääomatuloveroaste 30–34 %). Toisaalta yhteismetsästä koituu hallinnollisia kuluja mm. kirjanpidosta, joskin riittävän suuressa ja tehokkaasti hoidetussa yhteismetsässä nämä kulut häviävät taloudellisiin ja verotuksellisiin etuihin.

 

Yhteismetsäsijoitusta voidaan kuvata passiiviseksi sijoittamiseksi, sillä osakkaat voivat nauttia tuotoista ilman aktiivista osallistumista metsän hallinnointiin. Omaisuuden hoito yhteismetsässä toki on aktiivista, mutta hoidon hintalappu jää usein maltilliseksi. Osakkailla on mahdollisuus vaikuttaa yhteismetsän päätöksentekoon osallistumalla osakaskunnan kokouksiin, joissa päätetään suurimmista yhteismetsään koskevista asioista. Osakkaat myös valitsevat hoitokunnan tai toimitsijan, joka huolehtii käytännön asioista sekä laissa ja yhteismetsän ohjesäännössä määritellyistä asioista. Yhteismetsä on usein asiantuntevasti hoidettu, sillä hoitokuntaan tai toimitsijaksi valikoituu yleensä aktiivisia, asiansa osaavia henkilöitä.

 

Yhteismetsää voidaan pitää suhteellisen vähäriskisenä sijoituksena, koska sen toiminta perustuu metsätalouteen, jonka kehitys ja kassavirta ovat melko vakaita ja ennakoitavia. Yhteismetsän suuri koko tuo entisestään vakautta. Parhaassa tapauksessa yhteismetsä tarjoaa myös merkittävää hajautusvaikutusta, mikäli sen hallinnoimat alueet sijaitsevat eri suunnilla, joillain yhteismetsillä jopa eri puolilla maata. Hajautus parantaa entisestään yhteismetsän vakautta ja auttaa hallitsemaan metsiin ja metsätalouteen liittyviä riskejä.

Miten voin sijoittaa yhteismetsään?

Yhteismetsään voi sijoittaa kolmella eri tavalla:

Ostamalla osuuksia

Suomen Sijoitusmetsien verkkosivuilla toimii julkinen yhteismetsäosuuksien kauppapaikka, jossa voi ostaa ja myydä yhteismetsäosuuksia. Kauppapaikalla on myös mahdollisuus tarkastella osuuksien keskimääräisiä toteutuneita kauppahintoja sekä muuta tilastotietoa. Myytäviä osuuksia löytää myös muilta netissä toimivilta kauppapaikoilta. Osuuksia myydään toisinaan myös metsätilan myynnin yhteydessä.

Sijoittamalla rahaa yhteismetsään

Ns. suora sijoitus yhteismetsään tarkoittaa sitä, että yhteismetsä hankkii sijoittajan nimiin osuuksia vastaan liitettävän alueen, joka liitetään kyseiseen yhteismetsään. Suomessa on muutamia yhteismetsiä, joihin pääsee mukaan sijoittamalla. Yksi niistä on Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä.

Metsätilan liittäminen yhteismetsään

Metsäalueen voi liittää yhteismetsään osuuksia vastaan. Tällöin alueen liittäjä saa liittämänsä metsäalueen arvoa vastaavan määrän yhteismetsän osuuksia, ja liitettävä alue siirtyy yhteismetsän hallintaan. Moni yhteismetsä etsii toimialueeltaan metsätiloja liitettäväksi yhteismetsään. Osa yhteismetsistä ostaa metsätiloja, mutta tällöin myyjästä ei tule yhteismetsän osakasta. Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä toimii koko Suomessa. Metsänhaltijan Yhteismetsään voi liittää alueita metsän täydestä markkina-arvosta.

SWOT-analyysi: yhteismetsä sijoitusmuotona

SWOT-analyysi on menetelmä, jolla arvioidaan vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia organisaation tai projektin kontekstissa tukemaan päätöksentekoa ja suunnittelua. Yhteismetsiä on monenlaisia, ja niiden hallinto ja toiminnan lähtökohdat eroavat suuresti. Moni yhteismetsään liittyvä uhka koskeekin sen hallintoa sekä toisaalta osuuksien likviditeettiä. Varsinaisia heikkouksia yhteismetsällä omistusmuotona on vähän. Sen vahvuudet sitä vastoin ovat moninaiset ja huomattavat. Tärkeää onkin pohtia, miten yhteismetsä sopii sijoittajan omaan tilanteeseen ja tavoitteisiin, sekä valita sellainen yhteismetsä, joka toteuttaa omistusmuodon vahvuuksia ja mahdollisuuksia ja hallitsee ja minimoi sen riskejä. Lue lisää: Yhteismetsäopas

Julkaistu

Millä eri tavoilla voi olla metsäsijoittaja? Metsäsijoituskoulu, osa 12

Tässä metsäsijoituskoulun jaksossa käsitellään yleisimpiä metsänomistusmuotoja niiden erityispiirteitä, verotusta sekä päätöksentekoa. 

Metsäsijoittamisen tavat

Suora metsänomistus yksityishenkilönä

Yleisesti yksityishenkilöt omistavat metsää perinnön kautta, mutta uusia metsänomistajia syntyy vuosittain myös metsätilojen ostojen myötä. Yksityisomistuksessa metsänomistus on usein keskittynyt maantieteellisesti yhtenäisille alueille, mikä helpottaa metsän hoitoa mutta samalla lisää maantieteellistä riskiä. Tämä riski on kuitenkin yleensä maltillinen. Suorien metsäsijoitusten likviditeetti on ollut yleensä hyvä, eli omistuksesta voi tarvittaessa luopua helposti. Likviditeettiä voi kuitenkin heikentää yhteisomistuksen mukanaan tuoma päätöksenteon hitaus.

 

Yksityishenkilönä voit omistaa metsää joko yksin tai yhdessä muiden kanssa. Kun sinulla on täysi omistusoikeus ja hallintaoikeus tilaan, vastaat itsenäisesti kaikista metsätalouden päätöksistä, veroista ja velvollisuuksista. Tämä antaa sinulle vapauden hallinnoida metsätilaa omien tavoitteidesi mukaisesti. Yksityishenkilön harjoittamaa metsätaloutta verotetaan pääomatuloina. Jos metsää omistetaan aviopuolison kanssa, omistus voi olla yhteinen, tai puolisoilla voi olla erilliset tilat. Usein aviopuolisot voivat antaa yhden yhteisen metsäveroilmoituksen, jolloin verotus kohdistetaan metsäkiinteistöjen pinta-alojen suhteessa. Tämä käytäntö helpottaa veroasioiden hoitamista ja voi olla taloudellisesti edullinen ratkaisu.

 

Yhteisomistuksen muotoja yksityishenkilönä ovat verotusyhtymä ja kuolinpesä. Verotusyhtymässä, jota kutsutaan myös metsäyhtymäksi, metsätalouden tulot ja tappiot verotetaan osakkaiden pääomatuloina heidän omistusosuuksiensa mukaisesti. Tämä omistusmuoto sopii erityisesti perheille, kuten sisaruksille tai vanhemmille ja lapsille, jotka omistavat metsää yhdessä. Metsäyhtymässä päätöksenteko edellyttää kaikkien osakkaiden yksimielisyyttä, mikä varmistaa yhdenvertaisen kohtelun mutta voi hidastaa toimintaa.

 

Kuolinpesän kautta metsää omistettaessa perilliset hallinnoivat metsää yhdessä. Kuolinpesän päätöksenteko vaatii niin ikään yksimielisyyttä, mikä voi tehdä metsätalouden harjoittamisesta haastavaa, erityisesti jos osakkaita on useita tai näkemykset eroavat. Molemmissa yhteisomistusmuodoissa avoin ja selkeä viestintä on avain onnistuneeseen hallinnointiin. Tuloverotuksessa kuolinpesä katsotaan erilliseksi verovelvolliseksi, mikä tarkoittaa, että sen tulot eivät vaikuta osakkaiden henkilökohtaisiin verotettaviin tuloihin.

Yrityksen kautta omistaminen

Metsää voi omistaa minkä tahansa yhtiömuodon kautta. Yrityksen motiivit metsän omistamiseen vaihtelevat, mutta yleisin syy on sijoituskäyttö. Metsän omistaminen yrityksen nimissä on erityisen kannattavaa silloin, kun sijoittamiseen hyödynnetään velkarahoitusta. Yrityksen avulla sijoitus voidaan erottaa yksityistaloudesta, mikä lisää taloudellista turvaa ja vähentää henkilökohtaista riskiä. Monet sijoittajat perustavat yrityksen hallinnoimaan sijoitusomaisuuttaan, jolloin metsä voi olla osa laajempaa sijoitusportfoliota. Yrityksissä päätöksenteko on usein suoraviivaista, mikä tekee metsätalouden harjoittamisesta tehokasta. Suorien metsäomistusten likviditeetti on usein hyvä, mikä antaa joustoa suurten portfolioiden hallinnointiin.

 

Yrityksen kautta sijoittaminen voi tarjota verotuksellisia etuja sekä helpottaa metsäsijoitusten hallintaa, erityisesti suurten metsäomaisuuksien kohdalla. Yrityksen kautta harjoitettu metsätalous verotetaan yrityksen yhtiömuodon mukaisesti. Esimerkiksi, jos metsätalous toteutetaan osakeyhtiön kautta, toiminnan tulos verotetaan yhteisöverokannalla. Yhtiö maksaa veroja toiminnasta kertyneestä voitosta, ja osakkaat maksavat mahdollisista osingoista erikseen pääoma- ja/tai ansiotuloveroa riippuen jaon luonteesta ja suuruudesta.

 

Metsää voi omistaa myös epäsuorasti yrityksen kautta, esimerkiksi sijoittamalla metsäyhtiöihin, jotka hallinnoivat merkittäviä metsäomaisuuksia.

Yhteismetsä

Yhteismetsä tarkoittaa kiinteistöjen yhteistä aluetta, jota hallinnoidaan kokonaisuutena. Yhteismetsä on tehokas tapa omistaa metsää sen verotehokkuuden ja skaalaetujen ansiosta. Yhteismetsät omistavat usein laajoja metsäalueita, mikä vähentää maantieteellistä riskiä. Lisäksi osakkaat saavat ylijäämää säännöllisesti. Yhteismetsät saavat usein tuloja myös muista kuin metsätalouden tuotosta, kuten maanvuokrauksesta ja mökkivuokrista, mikä parantaa niiden kannattavuutta.

Yhteismetsän päätöksenteosta vastaa hoitokunta, jonka valinnasta päättää osakaskunnan kokous. Yhteismetsän omistajilla on oikeus osallistua osakaskunnan kokoukseen ja käyttää äänivaltaansa. Kullakin osakaskiinteistöllä on yhteismetsästä tietyn suuruinen osuus, jota kutsutaan yhteismetsäosuudeksi. Yhteismetsä jakaa osakkailleen liiketuloksestaan ylijäämää osuuksien suhteessa. Yhteismetsä maksaa ylijäämästään 26,5 % tasaveron, minkä jälkeen osakkaille jaettava ylijäämä on verovapaata, koska vero on jo maksettu.

Yhteismetsään voi sijoittaa ostamalla myynnissä olevia yhteismetsäosuuksia, sijoittamalla suoraan rahaa yhteismetsään tai liittämällä oman metsäkiinteistön yhteismetsään. Sijoittamista yhteismetsäosuuksien kautta rajoittavat kuitenkin osuuksien arvonmäärityksen vaikeus ja niiden heikko likviditeetti. Yhteismetsään sijoittaminen sopii erityisesti niille, jotka arvostavat tasaisia tuloja ja haluavat omistaa metsää ilman käytännön hallinnoinnin vastuuta.

Sijoittaminen metsärahastoon

Metsärahastot ovat suosittu vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat hyötyä metsänomistuksen tuotoista ilman suoraa omistamista. Rahastot keräävät varoja useilta sijoittajilta ja sijoittavat ne hajautetusti metsäomaisuuteen, mikä vähentää sijoitusriskiä, sillä varat jakautuvat useisiin metsäkiinteistöihin ja maantieteellisiin alueisiin. Metsärahastot tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden hyötyä metsäsijoituksen tuotoista ilman hallinnointi- tai hoitovastuuta, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti niille, jotka etsivät pitkäaikaista ja vakaata sijoituskohdetta. Suomessa toimivia julkisia metsään sijoittavia erikoissijoitusrahastoja ovat muun muassa UB Metsä, S-Pankki Metsä ja OP Metsänomistaja. Lisäksi Suomessa toimii useita yksityisiä vaihtoehtorahastoja, jotka keskittyvät metsäsijoituksiin.

 

Metsärahastojen päätöksenteosta vastaa salkunhoitaja, mikä vapauttaa sijoittajan päätöksentekoon liittyvästä vastuusta. On kuitenkin hyvä huomioida, että rahastojen hallinnointikulut voivat vähentää sijoituksen tuottoa. Lisäksi likviditeetti saattaa olla rajallista, sillä rahastot voivat rajoittaa osuuksien myyntiä tiettyinä ajankohtina.

 

Metsärahastot tarjoavat mahdollisuuden sijoittaa myös pienillä summilla, mikä tekee niistä helposti saavutettavan vaihtoehdon laajalle joukolle sijoittajia. Lisäksi rahastojen tarjoama hajautus pienentää sijoitusriskiä verrattuna yksittäisen metsäkiinteistön omistamiseen, sillä varat jakaantuvat useisiin eri kohteisiin ja maantieteellisiin alueisiin.

Epäsuora metsäsijoittaminen yhteisen omaisuuden kautta

Suomen valtio, kunnat ja kirkko omistavat huomattavia metsäalueita, joten merkittävä osa yhteisestä varallisuudesta on sijoitettuna metsiin. Vaikka tämä ei ole suoranaista yksityistä metsäsijoittamista, kansalaiset hyötyvät epäsuorasti näiden metsien tuotosta ja niiden tarjoamista ekosysteemipalveluista. Tämä omistusmuoto on osa Suomen yhteistä metsätaloutta ja korostaa metsien roolia kansallisena pääomana.