Summa-arvomenetelmä on yleisimmin käytetty metsän arvonmääritysmenetelmä, joten sen toimintalogiikan ymmärtäminen on tärkeää.
Toimintalogiikka
Menetelmän nimi kuvaa hyvin sen toimintaperiaatetta. Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan yhteen laskemalla sen eri osien rahalliset arvot. Näiden osatekijöiden summana saadaan arvioitu kokonaisarvo. Kokonaisarvoa korjataan erillisellä kokonaisarvokorjauksella, jotta arvio kuvaisi mahdollisimman hyvin metsätilan markkina-arvoa arviointihetkellä.
Metsätilan summa-arvo lasketaan seuraavalla tavalla:
metsätilan summa-arvo = maapohjan arvo + taimikoiden arvo + puuston arvo + puuston odotusarvo − metsänhoitokustannukset – kokonaisarvokorjaus + mahdolliset erillisarvot.
Maapohjan arvo
Maapohjan arvo kuvaa paljaan eli puuttoman maan arvoa. Arvo määritetään suoraan Tapion summa-arvotaulukoiden perusteella. Maanpohjan arvoon vaikuttavat kasvupaikkatyypin rehevyys sekä maantieteellinen sijainti. Kasvupaikkatyypin mukainen jaottelu perustuu neljään luokkaan: lehtomainen kangas, tuore kangas, kuivahko kangas ja kuiva kangas. Maantieteellinen jaottelu perustuu 18 eri alueeseen.
Taimikoiden arvo
Taimikoiden arvo saadaan Tapion summa-arvotaulukoista. Taimikoiden arvoon vaikuttavat taimikon pituus, kasvupaikka sekä maantieteellinen sijainti. Taimikoihin luetaan kehitysluokat T1 ja T2 sekä Y1.
Puuston arvo
Puuston arvo kuvaa metsätilan puuston laskennallista arvoa. Arvoon sisällytetään kaikki myyntiin kelpaava, ainespuun mitta- ja laatuvaatimukset täyttävä puusto. Puuston määrä esitetään varsinaisessa arviossa ja sen liitteenä esitetään usein myös arvioinnissa käytetyt puun yksikköhinnat. Puun hintoja on hyvä verrata ajankohtaisiin markkinahintoihin, jotta voidaan arvioida hintojen paikkansapitävyyttä.
Puuston odotusarvo
Puuston odotusarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka puustosta on kasvun myötä tulevaisuudessa odotettavissa. Puuston odotusarvo voidaan määrittää kahdella tavalla: joko odotusarvolisänä tai odotusarvokertoimen avulla.
Odotusarvolisä lasketaan Tapion summa-arvotaulukoiden perusteella hehtaarikohtaisena arvona, joka lisätään puuston hakkuuarvoon. Laskenta perustuu maantieteelliseen sijaintiin, kasvupaikkatyyppiin, puulajiin sekä puuston ikään. Odotusarvokerroin puolestaan tarkoittaa kerrointa, jolla puuston hakkuuarvo kerrotaan, jotta saadaan määritetyksi puuston odotusarvo. Myös odotusarvokertoimet perustuvat Tapion taulukoihin ja huomioivat samat tekijät: kasvupaikan, puulajin, iän ja maantieteellisen sijainnin.
Odotusarvo kuvaa hyvän metsänhoidon suositusten mukaisesti hoidetun metsän odotettavissa olevaa arvonlisää. Arvioitsija voi tarvittaessa muokata odotusarvolisiä ja -kertoimia manuaalisesti omassa arviossaan, mikäli hän katsoo, etteivät taulukkoarvot vastaa kohteen todellista arvonkehitystä. Hyvän arviointitavan mukaisesti tällaisista poikkeamista tulee aina ilmoittaa selkeästi itse arviossa.
Metsänhoitokustannukset
Metsänhoitokustannuksilla tarkoitetaan kustannuksia, jotka aiheutuvat tulevista metsänhoitotöistä, kuten taimikonhoidosta, nuoren metsän hoidosta, kunnostusojituksista sekä muista metsänhoidollisista toimenpiteistä.
Kokonaisarvokorjaus
Metsätila-arvion laatija tekee arvioon kokonaisarvokorjauksen, johon vaikuttavat useat eri tekijät. Arvioitsija ottaa kokonaisarvokorjauksessa huomioon metsätilan hyvät ja huonot ominaisuudet. Korjauksen tarkoituksena on muokata arvion lopputulosta siten, että se kuvaisi mahdollisimman hyvin metsätilan markkina-arvoa arviointihetkellä. Kokonaisarvokorjaus on tyypillisesti 0–50 %, jokseenkin korkeita korjausprosentteja voidaan pitää nykypäivänä harvinaisina. Koska kokonaisarvokorjaus perustuu asiantuntija-arvioon, se on väistämättä subjektiivinen, ja tästä syystä eri arvioijien tekemät korjaukset voivat poiketa toisistaan merkittävästi.
Arvoa nostavat tekijät
- suuret hakkuumahdollisuudet
- hyvät tieyhteydet
- hyvä korjuukelpoisuus
- suuri kivennäismaiden osuus
- hyvä sijainti suhteessa toimituspaikkoihin
- rehevät maapohjat
- hyvin hoidettu metsätila
- suuri tilakoko
- hyvälaatuinen puusto
- muut taloudelliset arvot
Arvoa laskevat tekijät
- taimikoiden suuri osuus
- huonot tieyhteydet
- huono korjuukelpoisuus
- suuri turvemaiden osuus
- kaukainen sijainti suhteessa toimituspaikkoihin
- karujen kasvupaikkojen suuri osuus
- kasvua heikentävät tekijät, kuten kivisyys, soistuneisuus ja korkea korkeusmerenpinnasta (mpy)
- metsänhoitorästit
- pieni tilakoko
- epäedullinen tilan muoto
- puuston huono laatu
- mahdolliset rasitteet
Erillisarvot
Erillisarvot ovat arvoja, jotka eivät liity suoraan metsätalouden harjoittamiseen. Tällaisia arvoja voivat olla muun muassa tontit, tuulivoimasopimukset, maa-ainesten nosto-oikeudet, rakennukset, osuudet yhteisiin sekä muut vastaavat omaisuuserät.
Summa-arvonmenetelmän vahvuudet
- Summa-arvomenetelmä on yleisesti käytetty ja vakiintunut, mikä tekee eri metsätilojen arvioista helposti vertailukelpoisia.
- Menetelmä perustuu selkeään rakenteeseen, jossa metsätilan arvo muodostuu erillisistä osa-arvoista.
- Hyödyntää valmiita ja laajasti hyväksyttyjä taulukkoarvoja, kuten Tapion summa-arvotaulukoita.
- Soveltuu hyvin tilanteisiin, joissa vertailukauppatietoa ei ole riittävästi saatavilla.
Summa-arvomenetelmän heikkoudet
- Odotusarvolisät ja puuston odotusarvo voivat olla vaikeasti hahmotettavia, erityisesti ei-asiantuntijoille.
- Kokonaisarvokorjaus on luonteeltaan subjektiivinen, ja sen suuruus voi vaihdella arvioijan mukaan.
